この業界に向いている人、いない人とシニアな人

この業界で評価されるのは、

・必要な資格を適宜取得し（資格がないと補佐役にしかなれな）、

・顧客の設備を自ら学習・理解し（中小企業が多いので研修ではなく自己研鑽が重要。向上心のある人）、

・協力会社や顧客とコミュニケーションが取れ（コミュニケーション能力のある人）、

・保守点検を計画・実施し（協力会社と連携。マネジメント力のある人）、

・関連業者や顧客とコミュニケーションが取れ（コミュニケーション能力のある人）、

・トラブル時にも冷静・迅速に対応できる人（判断力、行動力のある人）

と以前、書きました。

サラリーマンとして成果を上げた方なら「俺でもできる」「当たり前のことではないか」と思った人も多いと思います。

では「向いていない人」はどんな人でしょうか。

「上記に該当しない人」ですが、それでは一般的すぎますね。

上記以外では、私の実体験でいうと、同じ場所で同じようなことを毎日・毎週・毎月・毎年、繰り返し行うので、変化が好きな人、外出好きな人には向いていません。

ビル管理で外出するのは、消防署に消防点検の報告書を提出するときくらいです。

逆に言うと、出かけるのが億劫になっているシニア向けの職場ではないかと思います。

（私は外出好きなので、その点では全くの不向き。コロナ騒ぎで一時的に今月から職場が変わったので、その変化を大いに楽しんでいます）

ある程度大きな組織にいてコミュニケーション能力が普通にあり、電気・機械などの素養があれば十分に退職後働けると思います。

退職の2年位前から少しづつ資格を取って準備をしておけばよいのです。

よく、「退職したらこうしたい」と言っている人がいますが、退職して家でのんびりしているうちにやる気はなくなるようです。

退職前から準備しておかなくては、何事も実現しません。

退縮金と年金だけの生活で不安になりませんか？国が何かしてくれる？私は国も年金も当てにしていません。生涯働きます。

新型コロナウイルス対策 - バックアップサイトで奮闘中。実際に生活してみるといろいろ出てくる！

バックアップサイトというのは、災害やシステム障害の発生などを考慮して、稼働しているシステムとは別の場所にバックアップ用のシステムを設置しているサイトのことである。

会社によりバックアップサイトに対する考え方には差があり、地理的に遠い場所にバックアップサイトを置く会社（例えば東京と大阪）と近くに置く会社（例えば東京都内）がある。
前者の場合は、災害発生時にバックアップサイトが物理的なダメージを受ける可能性は少なくなるが、システムを実際に使用する人の移動が大変困難という問題がある。

このため、私のクライアントは、都内の別の場所にバックアップサイトを設置。最低、年に一度は、社員がバックアップサイトに移り、実際に業務を行い、問題なく業務ができることを確認している。バックアップサイトには、必要なPCは勿論、プリンター、シュレッダー、文房具や防災用品などが一式揃っている。

今月頭に、コロナウイルス対策のリスク分散として、一部社員をバックアップサイトに移動させた際も業務への支障はほとんどなかった。しかし、実際にそこで生活するにつれ、ごみ箱、マスクやティッシュ、紙タオル、冷蔵庫、電子レンジ、ウオーターサーバー、ティーバックや砂糖、カップ、清掃用品（コロコロ）などの追加や購入が必要となった。

また、ビルのトイレに備え付けられているジェットタオルがコロナ対策で使用禁止になったため、当該クライアント社員用の紙タオルをトイレに置くとともに廃棄用のごみ箱を設置するなどビル側との折衝もあった。紙タオルの補充は、社員が実施。（ビル側での紙タオルの設置はなし。他のテナントはどうしているのか。）

この他、会議エリアの確保、ゴミの回収の頻度の調整（バックアップサイトなのでそれまでは週一）、宅配便等の伝票や集配の手配（今までなし）、重要書類を入れるキャビネのカギを管理するキーボックスの取り付けなども先週までに行われた。

ほぼほぼ生活に必要なインフラは整った。が、更に滞在が長引くと増えた書類や私物を入れるためのキャビネの増設、気分が悪くなった人用のベットの準備なども出てくる。

設備管理に関しては、先に述べた冷蔵庫や電子レンジを設置するための電源の準備があるのみ。
しかし、総務全般の仕事ができ、金融機関の他の部署の仕事を見聞できるのが大きな収穫だ。

携帯電話とビル管理 - スマホは必須

携帯電話はガラ系からスマホやiPhone（以下、話を簡単にするためにスマホと表記）へと進化し、

単なるコミュニケーションツールから重要なIT端末へと役割も変わってきました。

このため会社が提供するスマホの管理は、総務部ではなくIT関連部署が管理する会社が増えてきました。

ビル管理業界でもスマホの活用が進んでいます。

具体的には、スマホで会社のメールを送受信、管理する設備の故障情報の受信、故障対応方法の発信などです。

「俺はガラ系が好きなんだ」と頭の固いことを言わずに、スマホを扱えるようにしましょう。

ゲーム好きな人の方がスマホに慣れるのが早いかもしれません。娯楽から入って使いこなしましょう。

という私も４年半ほど前までガラ系でした。四角く平らなスマホで電話するのは不便な感じがしたのです。

しかし、契約先から古いiPhoneを渡され、やらなければならない羽目になりました。

古いので画面が小さく、操作がしにくい、写真の品質が今一などがあり、契約先に交換を要求しましたが、却下。

とりあえずキープし、個人用にスマホを購入。SONYのXPERIAですが、画面等大きさ、操作性、写真のクオリティ問題なし。
（その後、新しい機種のiPhoneに代えてもらいましたが、一週間後にコンクリートの道路に落とし、液晶画面のガラスにヒビ。
　iPhoneはすべりやすいので気を付けましょう。だからiPhoneはいやなんだ！！！）

メール、Facebook、LINEなど楽しんでいます。

仕事でも、現場の作業状況の撮影、新旧交換部品の撮影、故障個所や破損場所などの撮影、
部品番号が分からない部品を撮影・転送し部品を発注、メモ代わりに装置の液晶画面を撮影など大活躍です。

スマホを持つようになると、ニュースを読んだり、検索機能を使った調査は通勤途中で済んでしまいます。

いつでもどこでも使えるので大変便利。

家のパソコンの使用頻度は減り、書類作成と映画が主になりました。

ノートブックを持ち歩かなくなったので、デスクトップに変えました。

また、デジカメは使わなくなりました。スマホの写真の方が広がりがあり気に入っています。

スマホが使えないと「ITに不慣れなシニア」とのイメージで見られる可能性があり、また、上記のように実際にスマホを仕事で使うので、早く慣れましょう。

コロナウィルス対策 - バックアップサイトで仕事開始

2月に入り、コロナウィルス対策として会社入口での手のアルコール消毒、社内および協力会社の関係者の渡航履歴の調査、来訪者の渡航履歴や健康状態の申告依頼、受付担当者のマスク使用、電話やSkypeを使った会議の推進、パーティ等のキャンセルなどを立て続けに実施。

感染リスクがさらに高まったことにより、3月からは従業員を3グループ、すなわち、今の事業所、テレワーク（自宅で仕事）およびバックアップサイトに分け、業務を開始。バックアップサイトは、普段は使用していないサイトで、災害発生時等、現在の事業所で業務の遂行ができなくなった場合に使用するサイトである。

私はバックアップサイトにアサインされ、そこで従業員が速やかに仕事ができるように支援している。

まずは、月曜の朝一で自分のパソコンと電話がネットワークに接続でき、必要なアプリケーションにアクセスできることを確認。できない場合はITが現場でサポート。

実は先々週、テレワークにトライ。電話でITのサポートを受けながら自宅のPCの立ち上げ、会社のネットワークへの接続を実施。電話でのサポートはインドから受けるので、英語が聴き取りにくく一苦労であった。

皆、接続ができるようになると、周りに目が行くようになり、「朝、コーヒーが欲しい」「弁当を入れておく冷蔵庫が必要」「弁当を温める電子レンジが必要」「カップヌードルのお湯が欲しい。ポットは」と要求が増える。外資では、我慢せずにい「言ってみる」のが常識。また、長期間いることを考えるとそのため準備も必要になる。

という訳で、総務部としては、電源の確保（電気工事）、冷蔵庫や電子レンジ、ポットの発注、ごみ箱の追加、掃除用のコロコロの調達、ビル側へのごみ回収の依頼など対応に追われる。

これにコロナウィルス対応でトイレのジェットタオルが使用禁止になり、急遽、ペーパータオルを発注など、大わらわ。

オフィス内の備品の手配等は一段落し、今週はコロナウィルスによる空調設備や電気設備などの保守に必要な部品のサプライチェーンへの影響を本格的に調査する。すでに空調機メーカーのダイキンからは中国で製造しているフィルターなどへ影響が出ているとの連絡があった。

私のもう一つの事業、インターネットを活用したITリテラシー、情報セキュリティなどのトレーニングも問い合わせが増えてきた。コロナウイルス対策で集合研修がしにくくなってきたことによる影響と思われる。

当分は暇になりそうもない。幸せと思わないとね。

ビル設備管理業界の人手不足が深刻化 → 仕事は当分ある

先日、大阪に出張した際、大阪駅北口に1000室のホテルが完成していました。

一方、テレビではホテルの清掃員（ベッドメイキング係）不足が深刻であると報道していました。
私が宿泊した新大阪の東横インは、人手不足もあり、3泊の間、室内の掃除はなしとのことでした（交換用のタオル至急のみ）。
以前の契約先も目白や東京の駅前の五つ星ホテルや大阪のビジネスホテルの清掃も行っていたので実情は聞きかじっています。

ビジネスホテルの場合は、一部屋一人で約30分かけて床・風呂・トイレ等の清掃、ベッドメーキング、備品の補充等を行います。
慣れた人であれば、およそ一日10室担当するそうです。
高級ホテルは二人一組でほぼ同じ時間で、より丁寧に作業を行います。

さて、先ほどの大阪のホテル、1000室だと慣れた人で一日100人必要になります。
週五日だけ働くとすると140人必要。
新人が半分いるとすると作業効率が落ちるので、さらに40人くらい必要。
さらに「思ったよりも大変」、筋肉痛、腰痛になるなどで辞めるひとも出るので、もう一段増して200名。

ホテル建設ラッシュの中、集まるかな！

つまり仕事はあるということ。設備管理も同様です。

ホテルも含め、ビルが増えれば、電気や空調、水回りなどの設備を管理するエンジニアが必要になるのです。
先日、中堅のビル管理サービス会社の方と昼食を食べましたが、かなりの数、エンジニアが引き抜かれているそうです。

でも、一流会社で過ごしてきた人は、手を出さないのでしょうね。家でぼんやりすごすかボランティア。。。

余談ですが、好奇心旺盛の私は、葬儀社の仕事も夜勤のみでやってみました。
エンディングビジネス業界の仕組みや課題がよく分かりました。

ビル管理業界も人手不足が深刻化して来ており、大手でさえ週末の作業スケジュールが組めない状況が散見されます。

つまり仕事はあるということ。3年我慢してやってみましょう。

体が続く限り仕事をするか、それとも、楽隠居するか。

私は前者を選択しました。

頭を使わないと、体も弱る気がしますが、どうでしょう。思い込み？

ビル管理：資格取得と三年間の修行

1月から2月にかけ、私の顧客が入居しているビルでは、ビル停電保守作業があります。これは法律で定められているもので、年に1回、ビル全体の電気を落としての電気設備の点検作業を行います。先週は支店が入っている名古屋のビル、そしてこの週末は、本社が入っている大手町のビルでした。



ビルのまとめ役となるのが、電気主任技術者です。大きなビルだと1000スッテプ前後ある作業の計画書を作成します。我々はビル側の方々と調整して、自分たちの設備の点検計画書を作成し実施します。

ビル管理業界の資格はたくさんありますが、新聞広告等を見ていると、重要視されているのは第三種電気主任技術者（以下、電検三種）や電気工事士の資格であることが分かります。

第三種電気主任技術者の勉強は、電気関係のバックグラウンドのある人でも、最低半年の勉強が必要です。私も旧制度のもとですが、7か月間、みっちり勉強しました。工業高校の電気科出身なので、全科目一通り勉強していたはずですが、そのくらいはかかりました。受験資格に電気のバックグラウンドは必要とされていませんので、誰でも受験できます。政治経済学部を出て電検をとった知人もいます。その人も65歳ですが、英語・ロシア語ができ、電検も取り、実務経験も積んでいるので、外資系を中心にひっぱりだこです。

合格率も20％以下なので取る価値は大いにあります。逆に、合格率20％以上の資格は、それほど高く評価されません。

この業界の技術者が目指すべきもう一つの資格はビル管理士です。環境に関わる行政や建築物の環境衛生、空気調和、清掃などの幅広い知識が必要とされる資格で勉強になります。年度によってばらつきますが、平均合格率20％以下の資格です。

通常はこの二つの資格を取れば、資格手当がもらえます。

この二つの資格を取って、同じ会社で3年頑張れば、「経験あり」とみなされて転職もしやすくなります。

人生100年時代、これから15年働くと思えば、初心に帰って3年、修行を積むのも良いではないでしょうか。

私もそうでしたが、覚えることがたくさんあったので3年などあっという間でした。

まだまだ続く人生を年金と貯金の取り崩しで趣味のために生きていくだけで楽しいでしょうか。

ビル管理：「暑い」「寒い」「風があたる」のクレームの毎日

毎日発生する仕事の一つが、「暑い」「寒い」の温度調整です。それと「エアコンの風があたる」という風向き調整です。

ただし、「私の職場では」という枕詞付きで。

顧客から電話やメールで「暑い」「寒い」のクレームがあると、場所を特定をして関連する空調機を探し出します。

私の職場では、机の番号と内線電話および机の位置を示す図面を作成し、それと空調機がカバーするエアリアを重ねあわせた図面を起こしています。

空調機の番号（VAV番号など）が分かったら、地下の防災センターでビルの空調機を管理している会社に電話し、現状の温度と設定温度を確認します。

そして、先ほどの「顧客の好みに合わせて」設定温度の上げ下げを依頼します。

「顧客の好みに合わせて」とは、「顧客の言う通り」の意味ではありません。

顧客が2度下げてと言ってきても、風にあたるのが嫌な人の場合は、1度だけ下げて、一気に風量が上がらないようにします。

また、よほどのことがない限り、標準としている温度、例えば、24度あるいは25度から、一気に下げる必要はないです。

3時頃、暑いと言ってきた場合は、温度を変えなくともマネージできる場合もあります。

ちなみに、管理会社によると温度の上げ下げの要求が多いのは、「私の職場」が一番多いようで、外資系企業の特徴のようです。

我慢せずに要求するのが外資系の特徴の一つといえます。

例えば、

・冬場、寒いというクレームが複数回あったので行ってみるとTシャツ一枚で仕事。

・日に数回、0.5度刻みで温度の上げ下げの要求をする部長。

「自分が快適に仕事ができる環境を提供しろよ」というご要求でした。

最初は、「我儘（わがまま）言うんじゃない」と腹が立ちましたが、今は慣れ、あらゆるクレームに対処することが楽しみになってきました。

とくに文句の多い人を「マネージ」することが楽しくなってきました。

温度の上げ下げや風向きの調整は単純な仕事のようですが、エアハン、エアコン、VAV、ペリファン、排気ファンなどなど様々な空調機器の勉強が必要になります。

また、これらを組み合わせて問題を解決する楽しみもあります。

実際、通勤時間中に「あの役員の部屋の温度調整はこうすればいいのでは」と考えていたこともありました。

真剣に取り組めば楽しいことの一つと言えます。

なにより、クレームを通じて人間観察ができます。

エアコンの風が強すぎてカツラが飛んだミッキー（笑ってますが）

ビル管理：だから給料が上がらない！だから転職が多いのだ！！

先にお知らせしたようにこの業界の給与には階層があります。

このため仕事を覚え、資格も取ると次の階層へ移動しようとします。次の階層といかないまでも少しでもよい給与のところへ移ろうとします。

同じ職場にいても給料は一向に上がらりません。それもあって少しでも給料のよいところに転職をする人は後を絶ちません。

新聞の求人欄、ハローワークの求人もビル管理関連だらけです。

さて、同じ職場にいてもいっこうに給料があがらない、その原因は何でしょうか。

それは、この業界のビジネス形態にあります。この業界のビジネスの基本は、複数年契約による業務委託です。

具体的にはAビルの設備管理を年間1千万円で請け負うといった契約内容です。
この1千万円に含まれるのは、このビルに配置される設備員のコスト、電気設備・空調設備などの定期保守の費用、メンテを専門業者に依頼する場合の外注費などが含まれます。
逆に含まれないのは、故障による修繕費や設備の新規設置の費用などになります。新規に設置された設備で定期保守が必要なものは、新たに年間保守契約の中に組み込まれます。
しかし、このような故障や追加設備がなければ、契約金額は一定です。

このため設備管理会社の経営陣としては、設備員のコストも一定に抑えたいと考えます。

したがって、月収25万円の設備員の給与は、そこにいる限り25万円のまま据え置きが原則になります。

新たに資格を取得して資格手当で5千円あるいは1万円もらうくらいの変化しかありません。

もちろん、現在の所長が退職や異動でいなくなり、所長に昇進すれば35万円に上がります。階層の一つ上に行くわけです。

自分のスキル、能力に自信のある人は、ほんの少しでも条件の良い職場に移りたがります。
また、給料が同じでも、福利厚生に優れ、ブラック度が低く、定期昇給の道のある大手のビル管理会社、例えば、大手建設会社の関連会社などに移りたがります。

このため、この業界は転職が多くなるのです。

設備員がビルの設備等に熟知するには時間がかかるため、人の移動は少なくしたいと会社も思っているはずです。
しかし、上記の仕組みから給与を上げることもできず悪循環に陥っているというのが業界の実態です。

さて、この業界内で上記のように転職する場合、何が重要なのでしょうか（それとこの業界に潜り込むにはどうすればようのでしょうか）。

次回は、そんな話をしましょう。