当クリニックも含まれ、立ち退きの可能性のある再開発に対する7つの疑問の質問状http://blog.goo.ne.jp/kodomogenki/e/a181b0d8cd88118200e40982715dcd2eについて、先のブログで記載を致しました。
準備組合様からは、回答が間に合わないというお返事（差出日付5月2日）のまま、5月7日の第二回の説明会が開催されました。
たいへん残念な説明会となりました。
本事業のまちづくりに参加すべき方々は、①計画区域内に土地や建物を所有するかた、②計画区域内に建物を借りているかた、③計画区域外の住民、④業者がおられます。
第二回説明会で説明された計画案は、①と④で作成されたもので、②がはずされたものでした。
そのことへの疑問やそうであってはならないことを同説明会の場で質問・意見をしましたが、月島三丁目南地区第一種市街地再開発の場合は、あくまでも②への説明をしないという方針でした。
このような未成熟な計画の段階で、中央区まちづくり基本条例に基づく説明会が開催されること自体に疑問です。
②も納得してはじめて、その計画案を中央区まちづくり基本条例に基づく説明会の場で、協議すべきと考えます。
そのような状況のもと、そして説明会において4月28日準備組合宛てに提出をした質問状の疑問点が解消されないままに、以下、再開発事業の中止を求める請願を準備組合に提出致しました。
（疑問点が解消されていれば、「中止」の文言は避けたかもしれません。）
今後、この請願を中央区議会などに提出するに当たり、ご賛同いただけるかたがおられましたら、最後に掲載のフォーマットにてご連絡いただけますと幸いです。
まちづくりは、①②③のすべての住民の合意形成のもとで、行われるべきものと考えています。
＊＊＊＊＊＊＊＊請願＊＊＊＊＊＊＊＊＊
「月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業」を中止したうえで、
地域コミュニティーを守る月島再生の検討を求める請願
月島三丁目南地区市街地再開発準備組合
月島地区各町会長、月島地区連合町会長
月島地区まちづくり協議会
月島地区密集市街地総合防災協議会
中央区議会議長
中央区長
都知事
国土交通省大臣
請願の趣旨
一、「月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業」の中止を求める。
一、月島地区の防災面等の課題解決を可能にする月島再生の手法について開かれた場で検討することを求める。
理由：
「月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業（以下、「本事業」という。）」の月島三丁目南地区市街地再開発準備組合（以下、「準備組合」という。）主催の地元説明会が、平成２９年４月２７日と５月７日に開催されました。
本事業は、①計画地は、東京都中央区月島三丁目２７番（１５号除く）、２８番、２９番、３０番で、現存建物がすべて取り壊され、②「２８番・２９番・３０番（Ａ敷地）」は、地下1階・地上50階・高さ約190ｍ・750戸の超高層ビル（鉄筋コンクリート、一部鉄骨造）が建設され、③「２７番（Ｂ敷地）」は、地上２階建てのビル（鉄骨造）が建設されます。④工事期間は、平成33年～平成36年で、平成３６年竣工の予定です。
このような超高層の計画では、周辺地域にお住まいのかなりの方の日照権を侵害するとともに、現状でも大きいこの地区の風害をさらに増悪させます。計画地は、清澄通りを挟んで月島第一小学校があり、逆側には高齢者施設が隣接し、工事に伴う騒音・振動被害も無視できません。竣工の時期は、平成３２年五輪後の景気低迷が深刻になる平成３６年です。現在、月島地区だけで13の地区で再開発計画が進行中ですが、その最たる晴海選手村跡地5,632戸の住宅転用の時期と本事業の竣工が重なっています。さらに、竣工後約１０年（平成４４年〜４９年）で中央区の人口も減少に転じ、保留床の売却による本再開発事業の資金獲得が果たしてスムーズに行くのか疑問です。事業資金計画の破たんは、地権者の負担となり、リスクがあまりにも大き過ぎます。
この事業の最大の問題点は、住民の十分な合意形成をすることなく進められていることです。準備組合は、借家権者らも含めた事前の説明や意見聴取をすることを約束していました。その約束は果たされないまま今に至っています。本事業のまちづくりの目標が、「月島の人々が安全・安心して住み続け、様々な交流を育むまちづくり」と掲げられておりますが、借家権者の意見もまた計画作成にいれずには、達成できない目標であるはずです。
さらに、公正中立に進められるべきまちづくりの手続き面においても看過し難い問題点があります。①本事業の平成２９年度歳出予算が１億５千８百万円と高額であるにも関わらず、事業計画を説明する資料が中央区議会予算特別委員会に提出されませんでした。結果、同予算議会での計画の是非についての審議がなされないまま予算付けがなされました。また、②国庫補助金である「密集市街地総合防災事業」獲得の根拠となる「密集市街地総合防災計画書」のⅰ）重点整備地区とⅱ）事業施行予定期間に関する重要な内容の変更が本年４月になされたにも関わらず月島地区密集市街地総合防災協議会（以下、「防災協議会」という。）では、持ち回りの開催だけで、会議体での実質的な審議がなされませんでした。「やむを得ない事由」がないにも関わらず、持ち回りで開催したことは、明らかに防災協議会規約４条２項・３項に反しています。従って、①②それぞれにおいて、手続きの違背は著しく不公正であり決議は取消されるべき瑕疵を有すると考えます。また、③本事業では、すでに大成建設（株）、三井不動産レジデンシャル（株）、野村不動産（株）の三者が、事業協力者として名を連ねていますが、健全な建設工事入札が可能であるのかということや、企業利益優先となることなく住民第一の思想で事業計画立案がなされることが担保されるのか疑問の生じる余地があります。
次に本事業の内容面での問題点を述べます。本事業の計画は、根拠法令である都市再開発法（以下、「法」という。）３条の四つの要件に該当をしないと考えられます。
すなわち、一号要件では、「高度利用地区」の指定はいまだ当該地区にはなされていません。中央区が行うとする前提でありますが、中央区から、その指定に伴う同地区の都市計画変更について、月島地区の住民への事前説明は、いまだになされていません。中央区が昨年改定した「月島地区まちづくりガイドライン」においても、同地区の都市計画の変更の必要性について、なんらの記載もなされていません。開発を進める準備組合側だけへの一方的な関わりがあったとするならば、中央区として行政の公正中立な運営を害する事態であり、ありえないことです。説明会では、「高度利用地区」指定を担保する中央区からの確約を欠いており、要件を満たしておりません。
二号の耐火要件では、準備組合作成の説明会配布資料（１ページ）の記載によれば、「耐火造率が３６％」と３分の１以上を示す数値を示しております。私たちの調査によると、鉄筋の事務所ビル自体も耐用年数の3分の2未満のものが１８棟あり、3分の2以上のものは、６棟のみです（平成２９年３月末現在）。説明会において耐火要件でいう「耐火建築物が概ね３分の１以下であること」の具体的な根拠を示す数値を用いた証明がなされませんでした。
三号要件においては、「土地利用の状況が著しく不健全であること」が求められています。しかし、当該地区内においては、私たちが調査したところ、もんじゃ屋・居酒屋・トンカツ屋・カフェなど飲食業11軒、美容院・床屋・整骨院・クリニック・薬局など医療衛生施設５軒、畳屋・印刷所・製麺所・金属工業加工場・薬品会社・紳士服修理・クリーニングなど加工場11軒、英会話教室・習字教室・英語保育園・子育て広場・病児保育室など子育て支援施設５軒、町会事務所１軒、駐車場２軒と合計３５前後（平成２９年３月末現在）の多種多様な店が集合し、にぎわいを形成しています。本事業が目指す①賑わいの創出や②子育て支援施設・生活利便施設など整備することによる居住環境の向上は、当該地域に現状において達成されています。なにをもって、「土地利用の状況が著しく不健全」というのか、根拠を持って示されていません。
最後に、四号要件では、「土地の高度利用を図ることが都市機能の更新に資すること」が求められています。高さ１９０m・地上５０階建て・７５０戸の住宅となると、震災時のエレベーター停止や長周期振動そして人口の過度の集中のため、防災面においては、逆に脆弱になると考えられます。木造の長屋の耐震性の向上に課題はありますが、現状の方が、逃げ出す場合に、戸を開ければすぐに路地に出られ、近所同士も声が届く範囲であり、声を掛け合い助け合いながらの避難が可能であり、家屋の倒壊を防ぐことや火災の初期対応能力を向上することで防災面の課題を克服すれば、現状のほうがより安全であるとも言えます。平常時より、毎日声を掛け合い、お互いがお互いを見守る地域コミュニティーが育まれており、現状でこそ、安心安全に日常生活を送ることができると言えます。さらに三号にも述べたように、高度利用をせずとも、すでに、まちのにぎわいがあります。建設から日の経っていない鉄筋耐火建築物も多い中で、それら新しいものを取り壊して行う高度利用の合理性がどこにあるのか大いに疑問です。従って、現状で享受できている都市機能の利益は、再開発によって得られる利益を上回っており、上述したように本事業がもたらす日照被害、風害、騒音・振動など都市機能に与えるマイナスの影響も勘案すると、現状優位の差はさらに大きくなると考えられます。
以上述べて参りましたように、この地域には、昔からにぎわいや、ご近所さんとの顔の見える地域コミュニティーができております。その大切なコミュニティーをさえ壊しかねない大規模再開発に頼らずに、月島の長屋の生活景を残しながらリノベーションをすることで、防災性の向上などの課題の解決は十分可能であると考えます。
本再開発事業を中止のうえ、地域コミュニティーを守る月島再生の検討をすることを請願致します。
平成29年5月７日
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ご賛同いただけるかたのご連絡フォーマット＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
「月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業（案）」は、決定はなされていないものの動き出してしまった以上は、個人単位ではどうにもならないものです。超高層開発の本事業には様々な問題点があり、このまま進めて行って本当によいのかどうか大いに疑問を感じています。地域コミュニティーや下町月島が消滅してしまう危機感をさえ感じます。
その疑問に対し、まずは、請願を、中央区議会に提出することを考えています。
また、「月島再開発問題と月島の再生を考える会（仮称）」のような定期的な情報交換の場を作っていきたいと思います。そこで、法律家や都市計画の専門家のご意見をいただき、月島の生活景を残したあるべき再生を見出していきたいと考えます。
もし、思いを同じくする方がおられましたら、今後とも、情報交換をさせて頂きたく存じます。
以下のフォーマットに、ご記入いただきfaxやメールでお届け下さい。
みんなの子育てひろばあすなろの木（クリニック隣、齋藤まで）や、クリニックにご持参いただいても構いません。
平成29年5月7日
小坂こども元気クリニック・病児保育室
院長 小坂和輝（文責）
月島3丁目30-3ベルウッドビル2～4F
電話03-5547-1191 fax03-5547-1166
メールkosakakazuki@gmail.com
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ご連絡フォーマット＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
1、中央区議会などへの請願（別紙参照）の提出にあたり、請願者としてご参加いただけますでしょうか？
（はい、いいえ）
2、「月島再開発問題と月島の再生を考える会（仮称）」のような情報交換の場に、ご参加いただけますでしょうか？
（はい、いいえ）
3、ご連絡先（個人情報保護法の趣旨に則り、慎重に取り扱わせていただきます。ご記入できる部分までで構いませんが、ご連絡の取れる手段をひとつは入れていただけますと助かります。）
お名前：
ご住所：
電話番号：
Fax：
メールアドレス：
以上
ご協力を心から感謝申し上げます。
晴天の霹靂だったわけですが、当院も立ち退きの敷地に含まれる「月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業」が進行中です。
平成29年4月27日の説明会を受け、具体的な計画案の図面を手にし生じた疑問を、質問状の形で、翌4月28日に、以下の内容の「月島三丁目南地区市街地再開発準備組合」に提出を致しました。
まだまだ、疑問は生じるところですが、同準備組合が説明責任を果たされることに期待を致します。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
月島三丁目南地区市街地再開発準備組合 御中
私は、施行区域内で、小児科診療及び東京都認定病児保育事業（病児保育利用者は区外利用を含め、月のべ約150名、年約1800名の規模）を行い、かつ、隣の飯島ビル一階で開設されている「みんなの子育て広場あすなろの木」を支援しております。
月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業について、平成29年4月27日の説明会を受け、不明な点をご質問させていただきます。
次回5月7日説明会の当日までに、文書にてご回答いただけますようによろしくお願いいたします。
質問1：都市再開発法3条施行区域4要件の該当性について
4月27日の説明会では、4要件の説明が具体性を欠き、はっきりしない部分がございました。
1号から4号のそれぞれの要件が満たされていることを具体的にご説明願います。
特に、1号では、中央区が該当区域の住民に丁寧な事前説明をすることなく「高度利用地区」の指定をかけるとは思われないため（中央区まちづくり基本条例4条3項参照）、中央区とどのような約束になっているのかお示しください。
2号の耐火要件については、耐火造率は36％と認識をしているところですが、建設面積や敷地面積のデータも入れて具体的な積算根拠をお示し下さい。
3号では、土地利用の状況が著しく不健全である場所や理由を具体的にご指摘ください。
4号では、現状においても、当該地区は、都市機能に不便さが目立たず、また、新しい建物もいくつか存在しています。都市機能の更新は、どの点でなされ、現状と比較し、どれだけ向上するのか、教えて下さい。
質問2：保留床が売却できない事態について
4月27日の説明会では、平成36年竣工後、約10年で中央区の人口が減少に転ずることや、同時期の平成35年から竣工を始める晴海地区選手村跡地を含め月島地区は、最大で13地区の大型再開発ラッシュが生じる状況であって、保留床が計画通りに処分できなくなる可能性もあるのではないかと質問をしました。
ご回答は、「先のことなので予測ができないが、事業の計画段階で工夫をしていく」旨の漠然としたものでした。
事業協力者には、三井不動産レジデンシャル（株）や野村不動産（株）も入られていることなので、それら二社の協力を得ながら、平成36年竣工時期前後の新築マンションやビル賃料の市況の分析をお示し下さい。
また、晴海選手村跡地の住宅転用等同時期に竣工される再開発事業に対し、本事業の優位性をどのように示すのか、その対抗策の考え方もお示し下さい。
質問3：住民への説明責任について
この計画について、立ち退きが迫られる住民が多数出るにも係らず、本日まで月島三丁目南地区市街地再開発準備組合の方からご説明をいただけておりません。影響を受ける周辺のかたや、施行区域内のすべての住民ひとりひとりへの丁寧な説明をお願いしたく考えますが、いつごろいただけるのでしょうか。
また、地権者にニュースレターが配布されているということですが、計画の進捗状況について説明責任を果たしていくべく、施行区域内の地権者以外の住民や周辺地域の住民へも、ニュースレターの配布をしていただけるのかどうかご回答ください。
合わせて、日影や風害のシミュレーション結果も書面で配布し、説明責任を果たすべきと考えます。配布をすると誤解が生じるとご回答されておりましたが、その誤解を解く作業こそ、住民の合意形成の第一歩と考えます。書面配布について再考いただけるかどうかご回答ください。
質問4：同意率について
4月27日の説明会では、同意率は、9割と説明をされていましたが、現在8割弱ではないでしょうか。
すなわち、土地所有者では、権利者92のうち加入者72の78.3％であり、借地権者11のうち加入者9の81.8％。合計では、権利者103のうち加入者81の78.6％。
もし、8割弱が正しいのであれば、なぜ、このような大事な数字を間違えたのか、ご説明をお願いします。説明している本人が間違えたとしても、他の者が気がついて当然の大事な数字ではないでしょうか。
同意率9割が間違いであった場合の4月27日の説明会出席者への訂正方法についても、教えて下さい。
当方は、データを持ちうる側ではないため、誤りであった場合は、ご容赦願います。
質問5：事業協力者について
事業協力者の月島三丁目南地区市街地再開発準備組合での役割を教えて下さい。
月島三丁目南地区市街地再開発準備組合の作成した計画を実行するに当たり、入札をかけて建設工事等の事業者を決定していくべきものであると思いますが、事業協力者は、自動的に建設工事等の事業者になっていく存在であるのか、工事入札との関係性も明らかにしてください。
質問6：他の手法で施行区域の課題解決ができるかどうかの検討経過について
施行区域では、すでに、にぎわいや、豊かなコミュニティができており、大規模再開発に頼らずに月島の長屋の生活景を残しながらのリノベーションをすることで、防災性の向上などの課題の解決は十分可能であると考えます。
第一種市街地再開発以外の手法での当該地区の防災面などの課題解決を考えられたことがあるのかどうか、その有無をお知らせ下さい。
質問7：中央区議会における手続き上の重大な瑕疵について
この事業に係る予算特別委員会において、事業の内容を説明する資料が議会に提出されないという重大な瑕疵がありました。予算執行ができない可能性もあります。
この件について、中央区からどのような説明を受けておられるか、教えて下さい。
以上
月島3丁目30-3ベルウッドビル2～4F
医療法人小坂成育会こども元気クリニック
（通称名：小坂こども元気クリニック・病児保育室）
理事長兼院長 小坂和輝
電話03-5547-1191 fax03-5547-1166
メールkosakakazuki@gmail.com
いよいよ、ゴールデンウイーク本番ですね。
ご家族でのご旅行など、楽しんでください！
4月からの新学期のたまった疲れもまた、のんびりすることで、取り除いて下さい。
恒例にしておりますが、ゴールデンウイークの午前中は、急病対応致しておりますこと念のためお知らせいたします。
今、下痢のかぜ、熱のかぜ、そして、インフルエンザB型が流行っています。
どうか元気に、休日を過ごせますように。
〇5月3日（水、憲法記念日）、4日（木、みどりの日）、5日（金、こどもの日） 午前中9：00～11：30受付で、急病対応致します。
〇5月6日（土）午前中9：00～11：30受付いつもの午前診療、致します。
〇5月7日（日）午前8：30～9：00受付で、急病対応致します。変則的になり申し訳ございません。
＊＊＊＊＊＊重要なお知らせ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
この際ですので、この4月27日にその全貌が明らかになった「月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業（案）」について、かかりつけの皆様に第1報をお伝えをさせていただきます。
私にとっても、晴天の霹靂でした。
①計画地は、東京都中央区月島三丁目２７番（１５号除く）、２８番、２９番、３０番で、すべて取り壊され、②「２８番・２９番・３０番」は、Ａ敷地と呼ばれ地下1階・地上50階・高さ約190ｍ750戸の超高層ビル（鉄筋コンクリート、一部鉄骨造）となります。③「２７番」は、Ｂ敷地と呼ばれ地上２階建てのビル（鉄骨造）となります。④工事期間は、平成33年～平成36年の予定。
当院もこの計画の施行区域内に含まれ、計画では、クリニックの建物はなくなり、広場と化しておりました。
当院は、残念ながら「建物賃借人」という非常に弱い立場であります。再開発となれば、吹き飛んでしまいます。
同再開発事業は、様々な問題点が指摘されており、実現の見通しはないと信じたいですが、立ち退くことになったとしても、なんとかして、子育て広場、病児保育を含めた現在の小児医療の形を継続して参る所存です。
計画地の周辺にお住いのかたもおられると思います。
来る５月７日（日）午前１０時から、月島区民センター４階ホールで第二回説明会が開催されます。ご関心のある方は、是非、足をお運び下さい。質疑の時間もあります。
実は、同日の急病対応が変則的なのはこのためです。
今後も進捗状況をお伝えして参ります。
以上です。
文責、小坂和輝
小坂こども元気クリニック・病児保育室
東京都中央区月島3-30-3
電話03-5547-1191
クリニックホームページ：http://e-kosaka.jp/
あすなろの木ホームページ：http://e-kosaka.net/
