ここ1カ月、友人の『古屋売却』『親の負の遺産問題』から『限界マンション』。『建替・更地化』の話が続いており、まだ『どうするべきか』の結論が得られないままである。
『築３５年』のマンションも、あと『１５年』で、ひょっとすると『建替』が必要になるかもしれない。
たぶん、もう我々の多くは『存命』していないか、どこかの『施設』でお世話になっているだろうが、今、住んでいる『マンション』の『処分』をどうするか・・これが『大問題』である。
息子へ引き継いで、早々に、『二束三文』でも『売却』出来ればいいが、『売却困難』となると・・・
安価物件のため『相続税』は免れたとしても、『固定資産税・都市計画税』と、『管理費・積立金』は、延々払い続ける必要がある。
現状だけで見ると、『税金・約１０万円』、これに『管理費・積立金』は『年額２５万程度』。ひょっとすると『水道料金・基本料』も請求されるかもしれず、『年間３５万円』『負の遺産』を押し付けることになる。
もし『空家・貸出』で借りてくれる人がいても、せいぜい『月１０万』。不動産会社などへ管理を頼むと、ここから『手数料』が引かれるので、うまく残せても『月７万』『年間８４万』が実入りとなるが、先の『負の遺産』『３５万』を差引くと、手元には『年・５０万』も残らない。
；：：
こんな事が、ここ数回の『ワイガヤ』でも出てきたが、先の『更地化２０億』『１戸１０００万負担』となると、この『年・５０万』では、『２０年間』積み上げなければならない。
こうなると『高齢者』が『費用負担拒否』ではないが、『賃貸者』も『拒否』とならざるを得ない。『借金』してまで『親の負の遺産』を引き継ぐ事が、ますます大きな課題となる。
『更地化』で『高額売却』出来ればいいが、これは望めそうもない・・・。
こうなると、やはり『早晩』。『売り逃げ』が最も『得策』か？
こんな事例が出てくると、ますます『マンション資産価値』は『負の連鎖』となってくる
どうしたものであろうか・・・
今朝の『ネットニュース』では、『相続取得土地の国庫帰属法案』が『閣議決定』されたとも報じられており、『土地』や『一軒家』は、『政府買上』は可能かもしれないが、多くの『区分所有者』で『保有』している『マンション』は、簡単には『相続放棄』はできない。
先の『PLAN 75』ではないが、『政府一括相続引上』という事も、この新しい世の中では考えておくことなのかもしれない。
とりあえず、今しばらく、友人たちとの『限界マンション談義』は尽きないであろう。
＊＋＊＊＊＋＋＊
こんな中、この『限界マンション』の話をしている仲間のマンションでも、『未来テーマ』として取り上げているようで、『ビジョン』作りのネタを提供し始めたが・・・
若い理事さんへ、もっと『マンション』というものを知ってもらうための、何かいい手立てがないかとの相談があり、下記のような、ここ何年かの『総会資料』の『収支決算書』を、『時系列』でまとめたた『収支トレンド表（仮称)』を作成してみた。
この資料は、何年か前、理事長拝命時、作ってみたかった『過去データー集約』であるが、当時は、まだ現役の『サラリーマン』で、時間的余裕がなく、お蔵入りしていた。
今回、暇に任せ、『５期』ほど前までの『総会資料』の『収支決算書』の『科目』を基に、『データー』を、『横軸』を『年度(期)』として、『一覧表』にしてみた。
＋＊＊
『マンション管理』や『管理組合』の『How To本』にも、『単年度』の『決算書』を眺める事や、『トレンド』を見ることの重要性は述べられているが、この様な『一覧表』に起こしての紹介はほとんど見たことはない。
一般的なマンションの管理組合の『決算書』は、『管理会社』が代行して作成することが多く、横一線の『トレンドデーター』となると、『委託管理費上昇』や『委託修繕費』が、なんとなく『高騰』しているのを知られたくないためか、『仕訳』すら『大くくり』の『決算書』もあるようで、『資産管理』が『発生ベース』のためか、『貸借対照表』だけで『承認』を受けている『管理組合』もあるのでは・・・と、提供先の友人からのコメントも。
；：；：
この『プロト』を基に、友人のマンションでも同じような資料を作成しているようであるが、
『管理会社』の『協力』も得られ、『Excel Data』の提示があり、『過去変換点』の『コメント』も付け加えてもらったようである。
『マンション管理』の『Dx化』が進んでいる所は、我が『マンション』のように『手入力』しなくてもいいようである。
そして、今年度からは、『総会資料』の『長期修繕計画』と同様に、『５年・過去トレンド』を『作表』して『貼付』の約束も取り付けたとの事。
：：；：
こんな事で、この『データー』を基に、仲間との『ワイガヤ』を行ったが、色々と鋭い指摘もい頂いた・・
例えば・・『管理費』の中に占める『委託管理費比率』。『特殊清掃』や『植栽管理』などを含めた『トータル管理費比率』は、どの位が適切なのだろうか？
『予防保全』という事で、『定期点検費用』を増やすと、『修繕費用』は『減』となるのか
『マンション収入』という事で、『借用駐車場』などの『支払』が正しく行われているのか。
『光ケーブル』などの『貸与分電力』などの取り扱い・・
彼の『マンション』の場合は、『携帯基地局収入』などもあり、『法人組織』でない所でどうなのか・・・新たな疑問も出てきたとの事
そして、この資料で『水道料金収支』が合わないことについても質問が。
市からの『一括受入・支払』で、『各戸へはマンション側で検針・徴収』。この『入居者徴収分』と『市支払』の『差』がおかしい。
あまり意識して『管理会社』からの『水道料明細』を見ていないが、『料金設定』が不明であり、『市水道料金改定時』『消費税改定時』などで『単価改定』がちゃんとされているかどうか・・もしこれが正しければ、どこかで大きな『漏水』もあるのでは。でも『１００万』の差異までは出ないと思うが・・とのコメントも。
その他、『保険金２０００万円支出』など、どんな『審議』で進められ、だれが『支払承認』したのかなど・・気になるとも。
＊＋＊
とりあえず、送信した『プロト版』は、下記の通りであるが・・
この資料からだけでも、『マンション管理』とは。どんな『仕事』をしているのか。
どれくらい『お金』がかかっているのか。
そして、本当はこれに『実支出明細』でも添付されれば、どこの『会社』までもが見え
『管理の透明化』と『次年度』に向けた『検討』も、より深く進められるものと思われる。
今しばらく、この『トレンドデーター』を眺め、『ワイガヤ』で『次課題』を探りたい。
＜収支トレンド表＞
＜詳細データー＞
『築３５年』のマンションも、あと『１５年』で、ひょっとすると『建替』が必要になるかもしれない。
たぶん、もう我々の多くは『存命』していないか、どこかの『施設』でお世話になっているだろうが、今、住んでいる『マンション』の『処分』をどうするか・・これが『大問題』である。
息子へ引き継いで、早々に、『二束三文』でも『売却』出来ればいいが、『売却困難』となると・・・
安価物件のため『相続税』は免れたとしても、『固定資産税・都市計画税』と、『管理費・積立金』は、延々払い続ける必要がある。
現状だけで見ると、『税金・約１０万円』、これに『管理費・積立金』は『年額２５万程度』。ひょっとすると『水道料金・基本料』も請求されるかもしれず、『年間３５万円』『負の遺産』を押し付けることになる。
もし『空家・貸出』で借りてくれる人がいても、せいぜい『月１０万』。不動産会社などへ管理を頼むと、ここから『手数料』が引かれるので、うまく残せても『月７万』『年間８４万』が実入りとなるが、先の『負の遺産』『３５万』を差引くと、手元には『年・５０万』も残らない。
；：：
こんな事が、ここ数回の『ワイガヤ』でも出てきたが、先の『更地化２０億』『１戸１０００万負担』となると、この『年・５０万』では、『２０年間』積み上げなければならない。
こうなると『高齢者』が『費用負担拒否』ではないが、『賃貸者』も『拒否』とならざるを得ない。『借金』してまで『親の負の遺産』を引き継ぐ事が、ますます大きな課題となる。
『更地化』で『高額売却』出来ればいいが、これは望めそうもない・・・。
こうなると、やはり『早晩』。『売り逃げ』が最も『得策』か？
こんな事例が出てくると、ますます『マンション資産価値』は『負の連鎖』となってくる
どうしたものであろうか・・・
今朝の『ネットニュース』では、『相続取得土地の国庫帰属法案』が『閣議決定』されたとも報じられており、『土地』や『一軒家』は、『政府買上』は可能かもしれないが、多くの『区分所有者』で『保有』している『マンション』は、簡単には『相続放棄』はできない。
先の『PLAN 75』ではないが、『政府一括相続引上』という事も、この新しい世の中では考えておくことなのかもしれない。
とりあえず、今しばらく、友人たちとの『限界マンション談義』は尽きないであろう。
＊＋＊＊＊＋＋＊
こんな中、この『限界マンション』の話をしている仲間のマンションでも、『未来テーマ』として取り上げているようで、『ビジョン』作りのネタを提供し始めたが・・・
若い理事さんへ、もっと『マンション』というものを知ってもらうための、何かいい手立てがないかとの相談があり、下記のような、ここ何年かの『総会資料』の『収支決算書』を、『時系列』でまとめたた『収支トレンド表（仮称)』を作成してみた。
この資料は、何年か前、理事長拝命時、作ってみたかった『過去データー集約』であるが、当時は、まだ現役の『サラリーマン』で、時間的余裕がなく、お蔵入りしていた。
今回、暇に任せ、『５期』ほど前までの『総会資料』の『収支決算書』の『科目』を基に、『データー』を、『横軸』を『年度(期)』として、『一覧表』にしてみた。
＋＊＊
『マンション管理』や『管理組合』の『How To本』にも、『単年度』の『決算書』を眺める事や、『トレンド』を見ることの重要性は述べられているが、この様な『一覧表』に起こしての紹介はほとんど見たことはない。
一般的なマンションの管理組合の『決算書』は、『管理会社』が代行して作成することが多く、横一線の『トレンドデーター』となると、『委託管理費上昇』や『委託修繕費』が、なんとなく『高騰』しているのを知られたくないためか、『仕訳』すら『大くくり』の『決算書』もあるようで、『資産管理』が『発生ベース』のためか、『貸借対照表』だけで『承認』を受けている『管理組合』もあるのでは・・・と、提供先の友人からのコメントも。
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この『プロト』を基に、友人のマンションでも同じような資料を作成しているようであるが、
『管理会社』の『協力』も得られ、『Excel Data』の提示があり、『過去変換点』の『コメント』も付け加えてもらったようである。
『マンション管理』の『Dx化』が進んでいる所は、我が『マンション』のように『手入力』しなくてもいいようである。
そして、今年度からは、『総会資料』の『長期修繕計画』と同様に、『５年・過去トレンド』を『作表』して『貼付』の約束も取り付けたとの事。
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こんな事で、この『データー』を基に、仲間との『ワイガヤ』を行ったが、色々と鋭い指摘もい頂いた・・
例えば・・『管理費』の中に占める『委託管理費比率』。『特殊清掃』や『植栽管理』などを含めた『トータル管理費比率』は、どの位が適切なのだろうか？
『予防保全』という事で、『定期点検費用』を増やすと、『修繕費用』は『減』となるのか
『マンション収入』という事で、『借用駐車場』などの『支払』が正しく行われているのか。
『光ケーブル』などの『貸与分電力』などの取り扱い・・
彼の『マンション』の場合は、『携帯基地局収入』などもあり、『法人組織』でない所でどうなのか・・・新たな疑問も出てきたとの事
そして、この資料で『水道料金収支』が合わないことについても質問が。
市からの『一括受入・支払』で、『各戸へはマンション側で検針・徴収』。この『入居者徴収分』と『市支払』の『差』がおかしい。
あまり意識して『管理会社』からの『水道料明細』を見ていないが、『料金設定』が不明であり、『市水道料金改定時』『消費税改定時』などで『単価改定』がちゃんとされているかどうか・・もしこれが正しければ、どこかで大きな『漏水』もあるのでは。でも『１００万』の差異までは出ないと思うが・・とのコメントも。
その他、『保険金２０００万円支出』など、どんな『審議』で進められ、だれが『支払承認』したのかなど・・気になるとも。
＊＋＊
とりあえず、送信した『プロト版』は、下記の通りであるが・・
この資料からだけでも、『マンション管理』とは。どんな『仕事』をしているのか。
どれくらい『お金』がかかっているのか。
そして、本当はこれに『実支出明細』でも添付されれば、どこの『会社』までもが見え
『管理の透明化』と『次年度』に向けた『検討』も、より深く進められるものと思われる。
今しばらく、この『トレンドデーター』を眺め、『ワイガヤ』で『次課題』を探りたい。
＜収支トレンド表＞
＜詳細データー＞
