サブリースしているワンルームマンションの長年の入居者が退去したが、原状回復工事の費用が大きく、月々の受取賃料でカバーするのには17ヵ月もかかる。
ワンルームの受取賃料
バブル末期に節税目的でワンルームへの不動産投資を行い、大失敗していることは以前書いた。物件価値は劇的に下がっているが、今でもサブリースで細々と賃料を受け取っている。特に何もなければ、月々の受取賃料は20,340円となっている。計算式は下記の通り。
サブリース賃料26,100円－修繕積立金5,100円－送金事務手数料660円
送金事務手数料はアパマン系になってから取られるようになったが、それだけでサブリース賃料の2.5%超になっている。また、サブリースにもかかわらず、退去があると免責期間賃料控除として1ヵ月のサブリース賃料が引かれる。これもアパマン系になった後、途中で契約改悪されて取られるようになった。
原状回復工事費用
ワンルームの入居者が昨年12月に退去した。20年を超える入居者だったらしい。それでサブリース会社の担当者から原状回復工事が必要だという電話連絡があった。原状回復箇所が多岐にわたり、当初見積もりでは60万円を超えたが大きすぎるので必要最低限に絞っても34万円ほどだという。
後日、見積書とともに原状回復箇所と見送る箇所のリストや該当箇所の写真が送られてきた。見積書の金額等の一部分だけ載せておく。
入居期間が長くて傷みもひどいため、原状回復をしない訳にはいかない。内容をさっと確認し、すぐに工事承諾書を送った。そして1ヵ月ほど経ち、工事が完了したからと請求書が送られてきた。ただ、工事完了後の写真等は一切なかった。
工事代金は指定の銀行口座に振り込んだ。しかし、1ヵ月以上経っても、領収書は送られてこなかった。
アパマン系になってから、工事関係の完了報告は届いたことがない。また、領収証の類も届いたことはない。原状回復工事の電話連絡があった時、昨年実施した給湯器バルブ交換（賃料2ヵ月分）でも完了報告や領収書を送ってこなかったと苦情を伝え、了解したと回答をもらっていた。しかし、結局送ってこない。アパマン系は相変わらずいいかげんだ。
不動産収支は今年も赤字確定
原状回復工事費用341,457円を月々の受取賃料20,340円で割ると16.8となるから、費用をカバーするのに17カ月もかかるということだ。免責期間賃料控除で1ヵ月分のサブリース賃料を引かれたから、それも考えれば18カ月分だ。
昨年はワンルームがわずかな黒字、ファミリー用は赤字でトータルの不動産収支（所得）は赤字だった。ファミリー用マンションの家賃を値上げしたので毎月5千円弱の収入増はあるが、今回の原状回復工事でこれだけ支出があると今年の赤字も確定だ。
租税公課等はあるし、別な設備の不具合が今後出てくるかもしれないので、実際の収支としてカバーし切るのにはもっと長い期間が必要になるだろう。下手な不動産投資では全く利益を得られないと改めて思ったのだった。
