管理会社の変更

つい先日、新聞、インターネットで報道されましたが大阪の管理会社の人間が管理組合のお金の使い込みの事件です。
使い込んだ金額は数千万円だそうです。
どうしてこのような事件が繰り返し起きるかは、簡単に答えが導き出せます。要は通帳と印鑑をその人間に渡したからです。通帳と印鑑は別々に保管するように法律で義務づけられていますが、ついつい安心して理事長が渡したからです。通帳は渡しても印鑑は渡してはいけないのです。
われわれ日本人はすぐ、阿吽の呼吸で信用してしまう習慣があります。詳しい事情は分かりませんが欧米は人種が沢山いてこのような事故は少ないと聞きます。
このような事件は大手の管理会社にも過去にありました。
管理会社を変更しても、意識をしっかり持たないとまた興してしまいます。それだけに理事長は大変な仕事です。もっと意識をしっかりもって仕事に励むのと、管理組合自体意識をしっから持たないといけない事件でした。
さて管理会社変更は組合員が変更したいという意識で固まれば、それはその方がうまくいきます。
だが、理事長及び一部の方があの管理会社嫌いだから変更したとしても後々うまくいきません。
管理会社の変更は簡単なようで難しい業務です。
契約変更は三月あれば解約できますが、組合員の総意で解約すればいいのですが、一部の人間の好き嫌いで変更されたのでは他の人間がその会社とうまくいっていた場合は問題が多いです。

変更は総合的な判断が必要です。
例えば、会社自体動きがいい。上司が時々訪ねてくれる。普段の修繕工事やリフォーム工事の対応がよい。大規模修繕工事にがつがつしていない。いろいろな要素を考えて判断が必要です。
変更したいときはリンクをしておきますのでご相談ください。https://tama-plan.net/service/management-companies-change/

大規模修繕工事の注意点

大変な時代に投入しました。
物価の高騰、管理費値上げ、修繕積立金値上げの話、毎月の各ローンの支払い、子供の教育費、外食費代、家族の電話代総額、給料が大幅に上がらない限り、これではいくら稼いでも追いつきません。　　　
時代も急にAIが発達し、昭和が急に遠くなってしまいました。
特にマンションの管理費の値上げは避けることができません。また追い打ちで修繕積立金も値上げせざるを得ないでしょう。世間が物価高騰、給料が小幅の値上げでは管理会社も現状では、やっていけません。いっそ欧米のように自分たちで管理をすることも考えなければなりません。

賢い皆様ならどう判断をするのでしょうか。
下記に判断基準をいくつか列記しました。

１・値上げを認めて現状の管理会社に管理を委ねる。
２・自分達でできることを考慮し、判断する。
３・大規模修繕工事の時期を延ばす。
４・管理会社を変更して経費削減を狙う。
5.・マンション管理士等のコンサルに相談する。

削減方法はたくさんあります。この世知辛い時代をどう乗り切るかがあなたの今後の人生に影響を与えます。

今年は巳年よくない話はたくさんあります。また、蛇に関する言い伝えとして、「蛇の夢を見ると縁起がよい」「家屋に蛇が住むと金持ちになる」など、いい話も各地に残っています。　
よくも悪くも、あなた次第、前向きにとらえることが明日への希望だと思っております。

本年は皆様にとってよき年であることを願っております。　
暇なとき覗いてください。

https://tama-plan.net/

人件費の高騰に依る管理費の値上げ

世の中、消費者物価が上がり最低賃金も値上がりで、すべてが値上がりモードです。
特にマンションの管理費は値上げムードが高まって居ります。
管理員の人件費を理由に値上げを行うマンションも多々出てきました。
はたしてその時、居住者である皆さんはどの様に構えるのでしょうか。
①仕方がない。
②値上げ断固反対して管理会社と折衝する。
③管理会社を変える
大方はこのように考えるでしょうがもう一つの方法が有ります。
④人件費の値上げは認めて、その代わり自分たちで出来ることは自分たちで行うことです。

手っ取り早いのは、エレベーターの保守点検を管理費会計から外し、マンション管理組合が
直接エレベーターの保守点検会社に依頼することです。
その他、建築設備点検を管理費から外すことも考えることも出来ます。
又、マンションに関する専門家を顧問にして自主管理を行う等様々な方法が有ります。
ビンテージマンションや高層マンションはこれらは難しいですが、一般的なマンションなら
さほど難しい事ではないでしょう。

ご興味のある方はこちらもどうぞ。
https://tama-plan.com

まだはじけない都心のマンション

首都圏の不動産バブル「五輪後は崩壊」もどこ吹く風
不動産研究所は25日、東京、神奈川、埼玉、千葉を対象にした新築分譲マンション市場動向を発表しました。同調査による
と、平均価格は6,260万円と3年連続上昇、m2単価は93.6万円と9年連続上昇し、双方最高値を更新しています。
価格帯別供給戸数でもっとも多かったのは「5,500万円以下」約3,300戸。
いわゆる「億ション」は約2,700戸販売されています。
オリンピック後に暴落するとの言説はどこ吹く風、バブルどころか「バブル超え」となっている日本の不動産市場。
なぜここまで上昇しているのか?　外国人投資家による資金流入もひとつの理由とされていますが、都心部の地価上昇、コロ
ナ禍でより鮮明化した「日本人富裕層の増加」が背景にあるとも語られています。
そもそも日本のマンション価格、多少の下落時はあれど、アベノミクスが始まった2013年ごろから概ね右肩上がりの上昇を
続けています。
日本人の低賃金が長らく取り沙汰される一方で、住まいの価格はずっと好調なのです。
高齢者人口の増加、そして東京一極集中が進む日本社会。富裕層がマンションを買う理由のひとつが、「相続対策」です。
タワマン節税こそ税務署から封じられつつありますが、現金よりも土地・家屋の相続税評価が低い状況は変わりありません。
賃貸マンションの場合はさらに評価額が下がりますから、税金対策としての人気はいまだ健在です。
特に最近では「不動産小口化商品」が度々話題になります。
税金対策の代名詞ともいえる不動産ですが、相続のシーンでもっとも懸念されるのは「じゃあ、誰が物件を相続するの?
」という点。現金と違って分割不可能かつ高額な遺産は、揉め事のタネになります。この問題を突いたのが、「不動産小口
化商品」です。
売買の詳細は販売会社によって大きく異なりますので本記事では割愛しますが、たとえば1棟全体を数百口に分けている
事業者も。
1口あたりの金額は1,000万円以下に抑えられますから（200万円～で販売することも。
もちろん、物件価格・口数によって価格は変動します）、「税金対策をしたい」「だけど資産は平等に遺したい」と考える
富裕層を中心に、密かに人気が高まっているのです。
需要あるところに、供給あり。デベロッパーや不動産投資会社が熱心に物件を建て、投資家、そして快適な住まいを求める
富裕層に購入を促していることは想像に難くないでしょう。
人口減少・経済停滞が叫ばれるなか、なぜ不動産価格は上昇し続けているのか。データが示しているのは、格差社会ニッポ
ンの様相でしょうか。



マンション急増「築古乱立時代」が訪れた日本の行く末
しかしマンションが建ったところで、人口減少が解消されるわけではありません。首都圏の不動産市場が好調である一方、
日本全体に目を向ければ、近い将来「恐ろしいほどの物件余り」に直面することが明らかになっています。
国土交通省令和2年の発表によると、現在、築30年～40年未満の分譲マンション個数は128.6万戸、築40年～50年未満は
87.5万戸、築50年以上が15.8万戸。経年とともに、築古マンションが急増していくと考えられています。
*********** 令和2年末・・・築30年～40年未満⇒128.6万戸/築40年～50年未満⇒87.5万戸/築50年以上⇒
15.8万戸 令和7年末・・・築30年～40年未満⇒154.4万戸/築40年～50年未満⇒105.6万戸/築50年以上⇒53.5万戸 令和12年末
・・・築30年～40年未満⇒172.7万戸/築40年～50年未満⇒128.6万戸/築50年以上⇒103.3万戸 令和22年末・・・
築30年～40年未満⇒173.7万戸/築40年～50年未満⇒172.7万戸/築50年以上⇒231.9万戸 関連記事『 日本中に「築古オンボロ
マンション」が急増の危機…東京すら「人口減少」なのに“家を持った人”の悲劇 』 *********** 令和22年には、築50年以上の
マンションが200万戸超。
築年数は日本人がもっとも重要視する要素の一つですから、「築古乱立時代」が訪れたとき、所有物件売買のハードルが爆
上がりすることは容易に推測されます。 同じく不動産バブルが報じられる中国では、「恒大」の問題を皮切りに、不動産
開発会社のデフォルトが相次ぎました。
そして暴騰を続ける日本の不動産市場。コロナ感染拡大という異常事態が続くなか、極東の地で乱立していく不動産の未来
は、はたして明るいものなのでしょうか。
よくも悪くも流動性の低い不動産を扱う以上、長期的な視座が求められていることは、間違いありません。

1/27(木)幻冬舎ゴールドオンライン　より

ご興味のある方はこちらもどうぞ。
https://tama-plan.com

８０年住めるマンション

マンションの寿命は８０年

この言葉に驚いて何を嘘言ってるだろうと思う方も大勢いらっしゃるでしょう。しかしその考えは間違いです。なぜなら近年は私の知っているマンションは５５年も経過したのに、見た目は３０年くらいの経過に見え、普通に使われ普通にマンションの売買が行われております。またコンサルタントをしたマンションも５０年以上経過してもバリバリのマンションで元気一杯です。

私も自分が役員をしている会社で築５０年のマンションの給排水管の共用部を更新しました。　　そのマンションでは住戸内の配管も更新したいという声もあったのですが、あえて共用部だけを当時行いました。専用部も行うとなると古いマンションは売買が頻繁に行われており、どの住戸の給水管が更新したか、不明な点が多いのと、訳も分からず意見だけ述べて引っ掻き回す方もいなくはありません。せっかくの更新の案件が流されたケースも多々知っているので、この件に関しては共用部のみ更新を行い、区分所有者全員に感謝されました。

さてマンションが８０年住めるとはどういうことだ・・・・・・・・・そんなに住めるものかウソを書くなといったご意見もあるでしょう。考えてもみてください。４０年５０年前のクラシックカーが最近ブームなのであちらこちらで見かけします。これらのクラシックカーはメンテナンスを行っているから元気で入れるのです。
建物は外壁塗装を少なくても１５年から２０年の間にくらいに一度行い、給排水管は３５年経過をしたら更新をおこない、電気工事においては、幹線の交換や、ブレーカーの交換、照明器具の交換等を行い、メンテナンスをしっかり行います。このようにメンテナンスをすれば建物は８０年は住めるということになります。
外壁塗装を３０年行わなければ、外壁のシールは劣化し。また防水は亀裂を起こし雨漏りがします。建物と設備は適切な時期に行うのが適切なメンテナンスです。
外壁のメンテナンスは15年サイクルがのぞましい。

序文で車の話をしましたが、オイル交換を何年も行わなければ、オイルはべとつきエンジンがだめになってしまいます。
しっかりメンテナンスを行えばこのようにマンションは80年使用可能ですが、メンテナンスを行わなければ、40年で廃墟となるマンションもあります。

メンテナンスは全てに共通で最重要です。

高層マンションはいよいよ踊り場？。

最初に引用先を記します。
資料
：野村不動産アーバンネット『住宅購入に関する意識調査（第18回）https://gendai.ismedia.jp/articles/-/60007
図表は省略しております。

不動産ポータルサイト「ノムコム」を運営する野村不動産アーバンネットでは、会員を対象に定期的
に『住宅購入に関する意識調査』を実施している。
そこでは「不動産は買い時だと思うか」と質問しているが、19年1月調査においては、図表1にあるよ
うに「買い時だと思う」は8.7％、「どちらかといえば買い時だと思う」が29.2％で、買い時だと思
う人の合計は37.9％だった。1年前の調査では39.9％だったから2.0ポイントの減少。反対に、
「買い時だと思わない」が38.9％から42.3％に3.4ポイント増加している。
図表1にあるように、2017年までは買い時だと思う人のほうがかなり多かったのが、18年はほとんど
同数になり、19年にはついに逆転、買い時だと思わない人がジワジワと増えていることが分かる。
反対に、そろそろ売り時だと思う人が増えつつある。図表2にあるように、「売り時だと思う」
「どちらかといえば売り時だと思う」の合計は76.9％に達しており、4人中3人以上は「売り時」だと
感じている。
調査では、今後の不動産価格の見通しについても質問しているが、「不動産価格は上がると思う」
とする人は20.4％で、「不動産価格は下がると思う」が34.7％に達している。また、不動産は売り時
だと思う人にその理由を聞くと、「不動産価格が上がったため」とする人が52.0％で、「今後、
不動産価格が下がると思われる」とする人も28.8％だった。
この調査は、「ノムコム」の会員が対象であり、一般の人に比べて不動産に関する関心が比較的高い
層だけに、多少なりとも先見性のある人たちは、これまでの買い時から売り時に、潮目が変わりつつ
あることを感じているのではないだろうか。
　　　　　　　　　　　　　　　　　引用終了
実際東京都区部、都下は微妙ながらアップしているそうだが、首都圏と神奈川県は少し前年度を下回
っているらしい。
また昨年12月は新築マンションの契約率が50パーセントを下回りました。
超高層マンションの契約率は18年12月には31.4％まで低下している。超高層マンションは高額物件が
中心だから、それが売れなくなっているわけで、高額物件人気にもそろそろ翳りが出ているのかもし
れない。
マンション購入予定の方は、秋口まで様子を見れる方は見た方がいいような感じになってきた。
このような予想は誰もがわかるまけで、推定でしか判らない。
しかし、オリンピック景気もそろそろ終りにちかづき、不動産景気にも、かげりが出で来るというのが
筆者の考えです。

危険な大規模修繕設計コンサルタント

マンションに住んでおられる区分所有者の皆様のほとんどのマンションが大規模修繕工事において
設計監理方式による施工業者の選定が世間一般に多い進め方であります。
設計監理方式による施工業者選定メリットは、設計コンサルタントが作成した設計図、仕様書を作成し、同一条件で複数の施工会社から見積をとり、且つ施工業者間を競争させ工事金額を下げることが出来るからです。
設計コンサルタントは、区分所有者の皆様が安心して大規模修繕工事を任せることができる施工業者を選定するための様々な支援を行います。
大規模修繕を成功させるには、施工業者の選定は最重要事項で工事及び出来栄えは施工業者と現場監督の裁量が最も大きく左右します。大規模修繕工事を安心して任せられる施工業者は、建築技術を備えているだけではなく、区分所有者が住みながらの工事でも、安全にトラブルなく完成まで導いてくれる会社でなければいけないのです施工業者の選定の判断基準はあとで述べますが、ここでは設計コンサルタントを決める基準及び談合等ができないシステムの構築を進めていきたいと思います。
マンション大規模修繕の見積りは金額が張ります。それには設計図及び仕様書の数量が大きく左右しおます。
その金額の元となるのが数量とであり単価であります。
その基準の数量について下記に記載します。
工事項目、工事仕様書、及び共通見積書、この３つを設計コンサルタントが決めるのが一般的だ。これらを元に見積もり参加業者は見積書を作成することになります。
工事単価は施工会社毎に異なり金額が違うので、単価によって各見積り参加業者の工事金額に格差が生じることになります。
ところが、この数量が適切であればいいのですが、水増しされた数量なら想像に難くない結果が出てきます。
実際の話、見積り数量とは違う数量が提出されている現場も実際にあります。
それでも、真面目に受注したいと思う業者は自分の会社で独自に図面から拾いをしますが、中には数量を拾わないでそのまま提出される業者も多々あります。またある会社のダミーとして参加するケースもあります
設計コンサルタントが疑われる原因の一つとして、本命の業者に実際の数量を教えることもあるそうです。
実数より、水増しをしているのがほとんどの現場です。何故なら数量が実数より少ないと管理組合から設計ミスを問われるので、設計コンサルタントのほとんどは、概ね１割を増量しているのが現実です。
実際２割増量してこれを共通見積もりとし、本当の数量を本命の施工会社に教えたら、この時点で２割近い開きがでて、本命の施工会社に決まる確率が高まります。これによってどのような結果が出るか、ほとんどの方は理解できるでしょう。このことはここだけの情報なのでこのようなこともあり得る事として参考にしてください。
これを絶対に設計コンサルタントとしてやってはいけません。また次回お会いしましょう。


http://tama-plan.com/

マンション管理士とマンション管理員

マンション管理士とマンション管理員
マンション管理士ってどんな資格ですか？　それを取らなければ管理員になれないのですか？
世間のほとんどが、マンションの管理員さんの資格ですかと尋ねます。このマンション管理士資格を取って１３年経過しましたが、いまだに世間に普及していないので、何故かはわかりません。
お国が広めてくれないから、自分の努力が足りないから・・・・？
いずれにせよ、マンション管理士は「名称独占資格」であります。
ウィキペディアによればマンション管理士は、専門知識をもってマンション管理組合の運営、大規模修繕等を含む建物構造上の技術的問題、その他マンションの維持・管理に関して、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者などの相談に応じ、適切な助言や指導、援助等のコンサルティング業務を行う。マンション管理のスペシャリストとして、主に管理組合の立場でマンション管理に関する様々な問題の解決をサポートする。マンション管理士になるには、マンション管理士試験に合格し、マンション管理士として登録することが必要である。マンション管理士は「名称独占資格」である為、マンション管理士以外の者がマンション管理士又はこれに紛らわしい名称を使用（名刺にマンション管理士と記載したり、看板でマンション管理士と表示）することは、その方法を問わず認められない。なお、名称の使用制限に違反して、マンション管理士でないのに、マンション管理士又はこれに紛らわしい名称を使用した者は、30万円以下の罰金に処せられる。ただし、マンション管理士は独占業務では無く、管理組合に助言する等の行為にマンション管理士の資格は必要がない。

マンション管理士の具体的な業務内容
現在、国内のマンションに住む人は約1,530万人。日本の人口の１割以上の方がマンション生活をしております。
さらに増加傾向にあります。設備や立地条件などで戸建て住宅にはない特徴を持つ物件が増え、マンションに住むメリットが大きくなったことがマンション人気の一因のようです。しかし、住む人が増えればトラブルが起こるリスクも増加します。そこで法律上義務付けられたのが、マンションごとの管理組合の設置です。各マンション独自のルールを定めてトラブルを防止することが目的です。ところが、多くの管理組合は運営を区分所有者が担っているのが実態。専門知識を持たない管理組合の担当者に「会計処理の方法」「運営コストの削減」といった組織の運営方法から「建物の修繕が必要になった場合の工事会社の選定」のような事柄まで、幅広くアドバイスするのがマンション管理士の仕事です。また、各マンションの管理組合から個別に依頼を受けるだけではなく、自治体が主催するセミナーでの講演や相談会に出席したり、マンション管理に関するアドバイザー制度を設けている自治体でアドバイザーに就任して活動したりすることもあります。（マンション管理士による相談会を）各自治体が企画しております。
今後のマンション管理士の展望
日本には分譲住宅が６３０万戸あります。築３０年未満のマンションが大半を占めます。マンションはいろいろな住民が生活しているので、マネジメントが大変重要となります。
マンションの管理・運営に関する資格はいくつかあって、その中の一つにマンション管理士があります。
マンションに関するトラブル・課題について、色々な￥な観点からアドバイスを行うのが主な任務です。
それには、区分所有法、管理適正化法、民法、宅建業法、建築基準法の法律から電気・設備・建築に至るまで
幅広く時には深く強いていなければマンションの管理組合の力にはなれません。
そこで、建物・設備に詳しいマンション管理士が必要となってまいります。
この時期マンション管理士として生計を立てるには上記事項が必須となります。
よければ御一緒に研さんしてまいりましょう。

より詳しく知りたい方はクリック下さい。
http://tama-plan.com/

マンション管理費の削減方法

マンション管理費とはいくら払えば妥当な金額でしょうか。
マンションにすんでいる人は一度は考える問題です。
マンションの管理費は一体どのように使われているるのだろうかという疑問を、マン
ションの区分所有者は思うはずです。マンション管理費を分解すれば、概ね次の４項
目に分かれます。
上記プラス諸経費で５項目が標準と考えることができます。
マンションによっては７項目１０項目に分れており、一般の方々が理解するのは大変
なことです。
このブログでは順に従って分かりやすく解説をしていきます。
１．事務管理費　（会計、出納、理事会支援、総会支援、マンションの維持に関する事）　　　　　　　　　　　　　　
２．管理員業務費　文字通り管理員給料です。　　
３．清掃業務費　　日常の清掃費です。
４．建物・設備管理費　日常の建物点検、ＥＬＶ点検費、給水ポンプ点検費等
５．管理会社諸経費
では管理費は何につかわれているの？

区分所有法第三条区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行
うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及
び管理者を置くことができる。この為、管理費と修繕積立費を管理組合に納入する必要
があります。
従って、日常のメンテナンスに使うのが管理費です。
管理費の金額は、所有者の共用持分によって算出されます。
マンション（建物）には、各戸の区分所有者が専有する「専有部分」と各居住者が共同
で使用する「共用部分」があります。管理費は、共用部分を維持・管理するために必要
な費用です。
共用部分とは、廊下や階段、エントランスやエレベーター、パイプシャフト、ポンプ室
自転車置場や集会室など、区分所有者が共同で使用する場所のことです。

清掃業務費はマンションの清掃に使用され、建物・設備管理費は勿論電池や電球の交換
エレベーターの保守・点検などを行います。
共用部分の照明や施設の動力となる電気代も管理費から支払います。
管理会社から委託された清掃業者や点検業者が行いますので、各業者で発生する費用は
管理費から支払いされます。
また業者手配や点検の立会いは管理会社が行います。
マンションには３０戸位から管理員がおかれます。管理員のいる時間はマンションの規
模等によって曜日と時間はまちまちです。３０戸位から毎日管理員がおかれるところが
多いです。
但し３０戸程度のマンションは管理員が半日（午後１時まで）いるケースが東京近郊で
はほとんどです。
また、基本的に管理組合は月に１回理事会を行い、年に１回は総会を開くことになって
おります。総会では前年度の会計報告・次年度の予算や事業内容の報告を行います。
それらの資料作成を行う
上で、書類作成にかかる備品の委託料なども管理費から支払います。
大規模マンションでよくみられるのですが、居住者たちの交流を図るイベントが開催さ
れます。運動会や防災訓練などですが、これらの費用も日常支払いされている管理費か
ら支払いされます。
これらを吟味して無駄を省けば管理費は安くできます。

もっと興味のある方は下記を覗いてください。
http://tama-plan.com/

増圧ポンプに交換

昨今、受水槽（飲料水を貯める水槽）から、これをなくして、直結増圧ポンプに
変更するマンションが増えております。
理由はいろいろあります。
　１．毎年のメンテナンス費用がもったいない。
　２．受水槽の交換時期がきた。
　３．受水槽が邪魔で広く空き地を有効利用したい。
上記の理由から増圧ポンプに変更するマンションが増えております。

下記は東京都水道局ホームページ参照　２０１８年５月１０日現在
　増圧直結給水方式は、給水管に増圧ポンプ及び逆流防止用機器等を設置し、貯水槽を通さ
　ずに、直接、中高層階へ給水を行うため、貯水槽の設置が不要になります。
　東京都水道局では、この度、直結給水化の一層の普及・促進を図るため、貯水槽水道方式から
　直結給水方式※１への切替えに際して、道路部分からメータまでの給水管を現状より太くしな
　ければならない場合（以下「増径工事」という。）に、この工事を水道局にて施行いたします。

上記を行うと下図のようにすっきりいたします。
　http://tamaplanning.com/pdf/tama1.pdf