敷地 ア レ コ レ

 

＜敷地＞のことは　それほど質問がありません

しかし　マンション建物がのっかっている土地のことも　知っておく必要があるといえます

まず　＜敷地＞　は　＜共用部分＞　ではありません　

 

＜共用部分＞のことは　次の二つの条文で　範囲と種類が　表されています

＜敷地＞という言葉は登場していません　　ので　＜敷地＞は　＜共用部分＞ではありません　
　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　※　以下　区分所有法条文によりますが　省略箇所もあり

（定義）

第二条　

４　この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の
附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。

（共用部分）

第四条　数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする。

（共用部分の共有関係）
第十一条　共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。

 

 

では　＜敷地＞は　＜共用部分＞ではない　となれば
　
＜敷地＞のことは　どのような規準で管理運営されることになるのか

このことについて　次の条文が用意されてあります

 

（共用部分に関する規定の準用）

第二十一条　
建物の敷地又は共用部分以外の附属施設（これらに関する権利を含む。）が区分所有者の
共有　に属する場合には、
第十七条から第十九条までの規定は、その敷地又は附属施設に準用する。

 

（共用部分の変更）

第十七条共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、
区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。

 

（共用部分の管理）

第十八条共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。

 

 

 

（共用部分の負担及び利益収取）

第十九条各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、
　　　　共用部分から生ずる利益を収取する。

 

多くのマンション敷地は　全区分所有者の共有となっているのが通常

ということで　肝心なところは　２１条の準用あり　と　なります

 

敷地に駐車場を新たに設けることは　共用部分の変更〔形状又は効用の著しい変更を伴う〕　という

ことに準じて　（組合員全員の共有敷地なら）

１７条を準用し　規準にして　検討がなされると考えます

 

準用されるのは　１７条～１９条　ということで　１１条～１６条と２０条は準用されない

と考えられているようで　そうすると１３条での・・・各共有者は用法に従って使用できる・・・という

理解が　法上は　認められないと　一応　解される？　のですが・・

 

１４条に関することですが　専有部分の床面積割合を原則にしているのは　共用部分の持分
割合のこと
敷地についてはこの条文の適用無し　
特別な取り決めがなければ敷地の持分割合は民法の原則どおり　相等しいと推定［民２５０］

　　　　　　　　　　　　〔敷地については　準用箇所以外は　一般法である民法の規定を適用〕
ということですが

　共用部分は法律上当然に区分所有者全員の共有になる　という理解ですが
敷地（共用部分以外の付属施設も）は法律上当然に区分所有者の共有になるものではなくて
所有関係は　分譲契約で決められます

敷地の共有持分割合は　規約によるのではなく　分譲契約で定まります
〔実務上は　専有部分の床面積割合などが考慮されていることが多いでしょうが〕

理事会などでも　それほど　論議の対象にならない　？　敷地のこと・・・

２１条も　ヒッソリと存在しているような条項ですが　タイセツな　規定です

　　　　　　　　　　　　　　　　　
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