マンション契約の際と環境が変わった場合、家賃の値下げなどできますか

(Q)8月に賃貸マンションを契約して入居しました。契約の1週間後、目の前に、住んでいるマンションより高層のマンションが10月から建設されるということを第三者から聞き、初めて知りました。契約の際、不動産業者からそのことに関し何の説明もありませんでした。クレームを言ったところ、「本当に知らなかった」と言うのです。自宅で仕事をしていることもあり、日当たりの良さと外の景色が気に入って契約を結んだだけに困っています。賃料の値下げをしてもらったり、引っ越しをする場合の必要な経費などを出してもらったりなど、できるのでしょうか。

仙台市　ＫＣ（フリーランス）

(A)宅建業者は、物件に関する調査義務、誠実義務があり、重要事項については説明義務があります。また、マンション建設を知らなかったとしても、日照など条件が著しく悪くなるとすれば、賃料の値下げなど請求できるでしょう　賃貸マンションを借りる場合、賃貸借契約を締結するまでに、宅地建物取引業者は重要事項を説明することが義務づけられています（宅建業法35条）。さらに同法47条（1項1号）では、「重要な事項について、故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為」を禁止しています。

　ご質問の場合、目の前に高層マンションが建つことが周辺の人たちには一般に知れ渡っている事実であれば、地元の宅建業者として「知っていること」は当然のことと考えられます。それを知っていて告知しなければ、宅建業法47条に違反していると思われます。

　さらに、物件説明の際に「日照も良く、眺望も良い物件だ」と説明しているとか、借りる予定者が日照を阻害する高層マンションなどの建設予定などないかを聞いて、「それはありません」といった応答があった場合は、業者の調査義務・誠実義務の怠慢と言えるでしょう。そのことによって、契約時の目的が達せられない場合は、賃貸借契約の解約と引っ越し費用、再契約金の一部を損害賠償として請求することはできると思います。

　業者が、目の前のマンション建設を「本当に知らなかった」場合でも、日照が著しく阻害されるようであれば、当初の条件と著しく居住条件が悪くなるわけで、賃料の値下げ請求はできると思います。

財団法人　日本賃貸住宅管理協会

http://www.jpm.jp/

（2007年10月5日 読売新聞）