投資物件第2号のハードル

今月に入って第2号の投資物件を探し始め、いきなり不動産エージェントに断られ、今回は一筋縄では行かない予感。

しかし、転んでもタダでは起きず、断られたエージェントからロスアンゼルス全域の最新物件リストを毎日送ってもらってました。

その中でエリアはあまり良くないが、投資効率がとてもいい物件を120軒のリストから見つけ出しました。まさに金槐を掘り当てた感。

自宅から45分の距離だったので、エリアの入念なリサーチをして、物件を見ずにオファーを入れる事にしました。結局、前の物件で世話になったエージェントに頼む事にし、ローンオフィサーにプリアプルーブルレター(ローンがおりる事前承認書)を書いてもらいました。

ここまではスムーズだったのですが、この物件リストされた初日だと言うのに、やはり複数のオファーが入っており、一人は満額現金払いとの事。このビットに勝つには、リストプライスから、1万5千ドル上乗せが必要とのアドバイス。

上乗せ分は頭金にして、ローン金額は変更ないので、プリアプルーブレターの書き直しを依頼した所、問題発生！

何と3／10付で、規制が変わり昨年購入した物件の諸経費だけ、所得から差し引かれ、家賃収入分を所得に入れられなくなったらしい。2年以上持っている物件は免除と、なんとも新参投資家締め出しの規制ではないですか。

ローンが組めなければ購入も諦めざるを得ないので、別の手を考えねば。この規制は、ファニーメイのものなので、それ以外のレンダーに可能性があるかも。

不動産投資その後

先日、ローンオフィサーからキャッシュフローのレベルで、ある一定の水準を満たせば、借り入れ出来るとの言質を取り、気を良くしていたところですが…いきなり一発殴られました。

そのローンオフィサーに経験豊富な不動産トップエージェントを推薦してもらい、予算を伝えたら、要はその予算じゃあフォークロージャーばかりで手間暇も掛かるし、エリアもロスアンゼルス近郊から離れるか、悪いエリアになるのでなどと言われ、断られました！（≧∇≦）

いやあ、こっちからお断りだぜと、ムカっとしたが、冷静に考えれば、エージェントは売り買いする不動産の値段でコミッションが決まり、一つの売買に掛かる労力は同じだから、トップエージェントともなれば仕方ないか。

こうなったら、自分のホコリをかぶった不動産免許を取り出していっそ自分で全てやるかとも思ったが、老化が早まり美容に良くないと判断しやめ。

あ～、あと一日3時間余分にあればなあ。いつもの細切れの隙間時間を駆使しよう。

不動産投資第2弾

昨年投資した不動産物件も順調に回り始め、僅かながらも毎月キャッシュフローを生み出してくれています。

そして、今回昨年の確定申告をして数字が出たのですが、かなりの節税効果があった事がわかりました。いや、確かにアメリカは、不動産投資のプロセスも明解な上、税金面でも優遇されています。

気を良くして、電話を取り上げいつものローンオフィサーに次の借り入れ余力について打診したところ、究極的には、キャッシュフローさえポジティブならいくらでも大丈夫との事‼

次は、少しエリアを下げてもキャッシュフロー重視で探そうと思います。前回、フルタイムの仕事と並行しての物件探しと査定作業、書類関係のレビューと、フラフラになったけど、喉元過ぎれば…ですね～。

初めての家賃収入

昨日、テナントから初の1ヶ月フルの家賃をもらいました！もちろん、住宅ローンをはじめ色々と経費が掛かっているので、満額プロフィットではないですが、やっぱりまとまった額が、給料以外に定期的に入って来るって、嬉しいものですね！

テナント決まりました！

12月5日にエスクローがクローズし、無事一軒目の投資物件を購入しました。

テナント探しは、不動産エージェントは使わずに、自力で探すことに決め、

主要な不動産物件専門のサーチサイト２つと、アメリカで一番大きいクラシファイドサイト

（Craiglist)にのせ、それに加えて、週末2回の計4回オープンハウスをしました。

レントは、アプレーザーからは$1,250と査定されたのですが、感触的にもっと高くても

入ると思ったので、まずは高めの球$1,495でスタートしました。

オープンハウス3回目で、是非借りたいというカップルが出てきたのですが、

翌日、まだ今住んでいるところのリースが来年5月以降まであり、今出るとペナルティが

取られることがわかったのでとキャンセル！

3週間目からは、オープンハウスはやめて、レントも$100さげて$1,395にしたのですが、

クリスマス休暇、年末年始と続き、タイミングとしては一番人が動かないとき。

それでも、ポツポツと照会が入り、アポイントメントベースで見せていたのですが、

そんな中、一人の女性が是非借りたいと言ってきたのです！！

ところが、彼女も事前に言ってたのですが、クレジットスコアーがかなり低い！

しかも、車のローンと州税の支払いが延滞しており、コレクションもある。

聞けば、すべて前の夫のもので、現在弁護士を通してすべてクリアにしているところとのこと。

但し、彼女の収入はかなりよく、安定していて、7歳の息子をとってもかわいがっている人。

普通ならば、この人はパスして、もっといい条件の人が見つかるまで待つのでしょうが、

このまま空き家でおいておくこともロスだし、彼女の人柄と仕事の安定性を考慮し、

セキュリティデポジットを多めにおいてもらうことで、手打ちしました。

こういうのも、波があるもので、彼女に決めて翌日リース契約書にサインする日程まで決めたとたん、

次々と是非借りたいという人たちが現れて、しかし、1組は収入がまったくない1歳の子供がいる

かなり美しい女性で、十分なお金をサポートしていくれる人がいる（パトロンか？）という人と、

もう一組は、若い夫婦でクレジット暦も申し分ないが、ちょっと小うるさそうなタイプ。

最後の最後まで、迷いましたが、結局自然な流れで天にオマカセし、最初のシングルマザーに

決めました。やはり、学生や若い人たちは別ですが、レントをする人たちというのは、

やはり訳ありで、特にきちんと管理会社が運営しているアパートでは、借りれない人達というのが

対象になるのかもしれません。

まあ、完璧ではないですが、とりあえずこの師走の時期に1ヶ月でテナントが入ったというのは、

結構早かったのではと思います。まずは一安心です。