本文由加拿大多倫多頂尖1%金牌房地產經紀人，優秀Broker ，Daisy黃嵐原創於2024年10月
算起來Daisy黃嵐寫關於加拿大安省和大多倫多農地這已經是第四篇了。主要得益於不管是買還是賣，Daisy有幸持續受到客戶的信賴，在農場買賣方面累積了不少經驗。加之近年來加拿大農地價格走高明顯，以及無海外禁購和海外買家稅，農場農地更是頗受海外買家青睞。是時候再啟一篇，和大家一起跟上行情，分享洞見。
我們先來看看30年來的【加拿大各省農地價格走勢】，可以看出30年來加拿大農地價格持續穩健的走高。分省來看，安省農地價格獨佔鰲頭，2023年均價達19,685加幣/英畝，幾乎是第二高的卑詩省農地價格的兩倍。這無疑反映出安省實乃加拿大農業的天府之省。
我們再把農地均價以熱圖的方式展現，安大略在地理和氣候上的區位優勢更是一目了然，安省土地肥沃，四季分明，雨水和日照均衡，極少地質和自然災害，並且絕無僅有地坐擁世界上最大的淡水湖水系(五大湖中的四大湖有一半的湖面位於安省境內)。這些都解釋了安省農地為何產出和價值都遠高於加拿大的其他省份。 值得高光的是從2021年開始加拿大的農地出現了加速上升的拐點，2023年的全國農地平均價格漲幅達到了12%，大大超過了已經漲翻天的通貨膨脹率。而安省農地價格漲幅更是達到了驚人的2021年22%和2022年19%，2023年趨緩，但也有12%的漲幅，也就是說三年漲了63%!
如果把加拿大農地價格的年均成長率單獨做一張圖，三十年來加拿大農地保值增值的功能躍然紙上無可辯駁。加拿大全國農地三十年複合年均成長率是8.1%，而安省和魁省的三十年年化成長率更是達到了8.8%和9.6%，同時全球物價年化通貨膨脹率是4.2%。因此可以說投資加拿大安省農地，跑贏通膨和大部分固定收益投資品種是確定的。
聚焦安省，廣大的北部地區的價格最便宜，而水資源豐富、交通便利、接近終端市場的安省南部、西部、及馬蹄區均價最高。同時我們注意到，每個地區農地的價格最低和最高的差異頗大，顯示農場農地個體差異明顯，不能一概而論。
可惜農地投資沒有像股市指數基金那樣的簡單的投資品種，必須個案的分析、估價、和買賣。一般來講最通用的農地估價方法是農地未來淨產出總和的現金流折現。遠離大城市的農業區由於受城市開發和娛樂度假投資的影響小，其市場價格最接近其真實的農業價值。下圖以安省西南部倫敦地區各縣農地價格及產出率為例，列舉了當地的農地價格。那麼問題來了，這樣的均價行情是否可以推而廣之到安省的其他地區特別是多倫多馬蹄區輻射範圍的農地呢？答案是否定的。因為雖然任何投資品種最終都是未來現金流的折現，但接近大城市農地估價更為複雜。市場的參與者和投資動機較為多樣化，所以不可簡單的推而廣之。
加拿大農場農地估值也受到各種宏觀要素的影響，我們也應當有所了解：加拿大各省的農地面積由於受到都市化的影響，呈現緩慢下降趨勢。
以大多倫多馬蹄區為例，1971年-2011年四十年間，共近80萬英畝的農地轉化成為居住用地。
同時加拿大農場有更集約化和規模化的趨勢，因此雖然農場總數下降但農場的平均面積正在上升，顯示農場越來越具備規模效應，農地單位面積產出效率提升。
我們說農地的價格是以未來現金流折現為基礎的買賣雙方博弈的結果，這裡的參與者又包括了小農場主、大農場主、和投資者，因此對市場參與者的了解也是農場估值的一個重要環節。大農場主人透過不斷併購，分攤固定成本，使得農業更加集約化規模化和高效化。家庭式小農場越來越難以與大農場競爭，也越來越後繼無人，這使得許多小農場最終被臨近的大農場或投資者收購。說到投資者，就不得不提像比爾蓋茲這樣的美國最大的農地持有人，他對農地的青睞表明虛擬世界創造的財富最保險還是在土地上沉澱下來成為老錢。農地大投資者還包括有農地投資基金甚至退休基金等。同時大城市附近的農場農地又多了一個活躍的參與者，即來自於城市的中小投資者，他們加建或升級農地上的住宅，根據各塊農地的特點和優勢多元化經營，雖然要實現正向現金流需要精進的投入和運作，但土地的升值和富裕的城市投資者較雄厚的資金依然使得農地投資成為一個安全實力的選擇。 當然世界上沒有一塊農場農地是一樣的，對農地的估值更重要憑的是經驗和眼光，在大城市附近的農地尤為如此，如果純農地是黃金，那城市附近的農地就是美玉，黃金估值隨行就市，但美玉的估值卻仁者見仁智者見智，只要估對了，其潛力也大大高於黃金潛力。這或許就是農地投資的魅力。
Daisy 黃嵐：加拿大多倫多知名資深房地產經紀大咖，金牌口碑Broker；專業多倫多房地產顧問、投資大拿、行銷專家；最高鑽石獎、名人堂成就獎；律師出身、商業視角、權威分析、強大資源、鑽石業績，黃嵐金牌房地產專家團隊助您買房賣房更安心
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