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多伦多市政规划2041详解合辑【黄岚地产榜 * 购房红宝书】

2023-03-13 11:35:49 | 日記

本文由加拿大多伦多顶尖1%金牌专业房地产经纪人Daisy黄岚原创于2017-06-16

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买房,最重要的是什么?

Location?错。

是Future Location!

对于购房者来说,对现有社区和地段有一个全面的了解固然重要,但在买房时对未来的远景规划了然于胸,必然会帮助您在选择房产的时候更加有的放矢。希望【黄岚地产榜多伦多市政规划2041详解】能够帮助读者在买房时做出利益最大化的选择。您可以看看在多伦多未来规划的蓝图中,哪些楼盘,或者说未来哪些位置的楼盘会受益。 说起“多伦多市政规划2041”,可能很多人并不了解。该规划由多伦多市政府主导,协调数十个政府相关部门经过数年的论证、咨询、公众听证,力图为目前经济繁荣、人口不断膨胀的多伦多市中心未来20~25年的发展勾勒出一个清晰的蓝图。我们将看到一个更加宜居、交流互通、繁荣、绿色的国际化大都市。所以说,如果我们把此规划比作多伦多的“雄安大计”和“一带一路”一点不为过。

很多朋友会有一个误解,认为多伦多市中心就是多大附近。其实此“规划”所定义的多伦多市中心是指北起Dupont街和玫瑰谷、南到安大略湖、东起Bayview、西至Bathurst的面积为17平方公里的区域。该区域并不大,面积只占大多伦多地区3%,但其经济、工作机会、税收贡献、和新项目开发数量都不容小觑,占到整个大多地区的30%至50%,该地区的经济体量和重要性对整个大多地区而言绝对是“引领地位”。

多伦多资深优秀房地产经纪人Daisy黄岚分析多伦多市中心的地图示意及其对大多地区(GTA)的贡献

正因为有着如此的“引领地位”,所以多伦多市中心就像北上广深的市中心,吸引着人才、技术、资本,源源不断汇聚于此。多伦多市政府预计:从2016年到2041年,选择在多伦多市中心居住的人口将增加一倍!家庭数和就业机会也必将随之增加。

多伦多金牌资深房地产经纪人Daisy黄岚分析多伦多市中心人口和就业趋势 黄岚地产榜【购房红宝书】多伦多市政规划2041详解系列(上) Daisy HUANG 黄岚 – 律师出身,最专业的多伦多房地产顾问、经纪、投资专家、营销专家

在下面的市中心预计人口增长图中,越红的区域到2041年的人口增长越大。这对我们发现潜在高增长区,作出投资市中心Condo的预先布局有不小的借鉴作用。我们可以看出,靠近安大略湖的南部地区基本全线飘红,多大附近,地铁沿线也是不小的增长区。

多伦多资深金牌房地产经纪人Daisy黄岚预测2011年至2041年多伦多市中心人口增长 

再看多伦多的天际线,现在从安大略湖向北看,您看到的天际线是这样的。

黄岚地产榜【购房红宝书】多伦多市政规划2041详解系列(上) Daisy HUANG 黄岚 – 律师出身,最专业的多伦多房地产顾问、经纪、投资专家、营销专家

多伦多的天际线设计从来不是随便涂鸦的,她是经过一代一代规划人员精心设计的。未来您的的楼盘会不会进入多伦多未来的天际线呢?让我们来看一图关于“规划”的功能区划分和楼宇高度原则。

多伦多混合功能区规划 多伦多专业大咖房地产经纪中介Daisy黄岚

在区域功能定位方面,我们可以从下图看出将来区域功能更加明显,除金融区、健康科学区、政法区、和省会功能区之外,新规划的金融区扩展部分值得引起投资者的注意。金融区这样的高端商务区的扩大及其辐射效应势必让附近公寓价格水涨船高。附近楼盘值得重点关注。黄岚钻石V-VIP代理的时空公寓在该范围内。

多伦多市中心各区域功能定位 多伦多口碑专业房地产经纪人Daisy黄岚

零售商业体现了多伦多中心城区的品味和生活便利性,不同风格的商业街构成了多伦多丰富多彩的网状商业图。下图是2041年主要零售商业街规划示意图。对附近楼盘和商业物业有兴趣的朋友可私下交流。

多伦多市中心主要商业街 多伦多专业口碑房地产经纪人Daisy黄岚

另外,多伦多将造史上最大的超2百万平方英尺的购物商场(比现有的Yorkdale Mall还要大),整个发展项目占地60英亩,位于多伦多市中心Don Valley Pkwy东侧的湖滨。这个巨型项目需要12-15年来完成,并势必对多伦多城市布局的演化产生影响。

就社区服务设施的投入来说,一般包括学校、社区中心、公园和文体设施、图书馆等等。这些规划中的设施投入都是基于各街区的人口增长预测作出的土地预留和规划。这些设施的投入,使得多伦多市中心不仅仅是加拿大的经济中心,更是极具都市品质和人性化的生活社区,引领世界宜居城市的潮流。多伦多屡次夺得世界宜居城市前几名也不是浪得虚名的。 下图的“社区服务和设施规划”中详细标注了未来计划的社区服务设施。读者朋友们在考察一个楼盘的时候,不仅要考察楼盘周边已有的设施,还有必要对比这张未来规划,衡量一下未来的社区服务和设施是否足够便利。

多伦多社区服务和设施规划 多伦多优秀专业房地产经纪人Daisy黄岚 

我们再看交通。目前的一条U型的Yonge-Univerity和一条横向的Bloor-Danforth地铁线早已捉襟见肘,明显无法满足多伦多的交通需求,实在有悖于多伦多国际大都市的市场地位。更是与国内大城市四通八达的轨道交通网络相距甚远。在多伦多市政规划2041中,相关规划人员必然也留意到了这种强劲需求。在下图中的多伦多交通投资项目中,我们可以窥见今后20年多伦多新的交通路线图。这其中包括湖滨的地面线路、疏解线路(Relief Line)、Smart智慧线路、King大街交通远景规划等等令人期待的项目。

多伦多市中心目前以及规划中的交通投资和项目 多伦多专业优秀房地产经纪人Daisy黄岚 

城市绿地是衡量一个城市是否宜居的重要一环,和众多国际大都会一样,多伦多在绿地方面的建设和投入多年以来有目共睹。从绿地类型来分,多伦多的绿地大致分为大面积绿地、商住混合绿地和街区花园三种。下图的绿色部分表示多伦多市中心现在和未来的绿地位置,值得购房者们参考。我们可以注意到黄岚钻石V-VIP代理的Fortune公寓的位置:东、北、西、三片超大型绿地紧邻,南面对安大略湖,在寸土寸金的多伦多市中心,这样的绿地+湖景的生活品质简直就是奢侈,而且这种环境在全多伦多市中心独此一处!

多伦多市中心目前以及规划中的主要绿地 多伦多金牌专业房地产经纪人Daisy黄岚

更值得一提的是多伦多市已经批准并由市长庄德利亲自宣布的Rail Deck (轨道架空)公园规划项目(上图红色箭头放大处)。该绿地位于Rogers Center(罗渣士中心)西侧的铁路干线上方,未来将创造性地把多伦多多年来黑灰冰冷的入城铁轨上方修建成花草绿树的大片绿地公园和步道。整个RailDeck公园的面积达到21英亩,这样的大手笔投入和颠覆性设计又一次让多伦多引领了绿色宜居的潮流。 Rail Deck公园“现在”和“将来”对比

多伦多市中心Go Transit线路现在和将来绿地绿化对比 黄岚地产榜【购房红宝书】多伦多市政规划2041详解系列(下) Daisy HUANG 黄岚 – 律师出身,最专业的多伦多房地产顾问、经纪、投资专家、营销专家   多伦多市政规划2041详解合辑【黄岚地产榜 * 购房红宝书】Daisy HUANG 黄岚 – 律师出身,最专业的多伦多房地产顾问、经纪、投资专家、营销专家

我们再来说说湖滨。任何一个国际大都市的湖景房都是比较值得关注的高档住宅。多伦多的湖滨一直是城市规划部门重点关注的区域。多伦多市政规划2041一定离不开针对湖滨这张名片的设计和创新。基于此,多伦多市专门成立了湖滨开发部(公司),该机构专门负责以世界一流的前瞻视角和创新美学统筹规划多伦多湖滨的五个片区:湖滨中央区、东Bayfront区、西Don区、港口区、和湖滨衍生区。最近最值得投资者关注的是Google谷歌公司正积极寻求和多伦多市政府达成一致在东Bayfront区开发Google智慧城市项目。权威财经媒体彭博社(Bloomberg)对此在今年5月8日有专题报道(https://www.bloomberg.com/news/articles/2017-05-08/alphabet-s-sidewalk-labs-eyes-toronto-for-its-digital-city) 此智慧城市创新项目一旦落地,将为周边楼盘乃至整个多伦多市中心打开又一度投资和发展的空间。新开盘(最后一期)的时空公寓仅仅距离此智慧城市项目500米的距离。

多伦多专业金牌房地产经纪人Daisy黄岚为你呈现多伦多湖滨区(规划片区)地图

 

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【黄岚地产榜】多伦多商业地产投资机会举例和分析

2023-03-13 05:33:38 | 日記

本文由加拿大多伦多顶尖1%著名资深房地产经纪人Daisy黄岚原创于2017-05-04

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上一期商业地产专题,Daisy黄岚分享了多伦多商业地产的经验和基础知识,本期Daisy挑选了三个在售的商业地产项目,想以此为例和大家一起探讨一下商业物业的风险和机会以及商业收购的评判要素。

例1:位于大多伦多远郊的【Woodington高尔夫球会】

位置: 大多伦多New Tecumseth镇,距离皮尔逊机场45分钟

总建筑面积: 32,800 平方英尺

商业面积: 32,800 平方英尺

占地: 450 英亩

特点: 景色宜人的Woodington Lake高尔夫球会出售!占地450英亩,36洞标准冠军级别高尔夫球场,风景绝佳,位于成长区,周围地块均在规划开发中,成长潜力巨大

地税: 51,590 加元@2016年 挂牌价: 35,000,000 加元  

 

例2:大多伦多密西沙加市【产业园区独栋办公楼】

位置: 大多伦多密西沙加市

总建筑面积: 115,000 平方英尺

办公面积: 115,000 平方英尺

占地: 7.7 英亩 特点: 收购密西沙加市高端产业园区独栋办公楼绝佳机会,全玻璃幕墙现代化设计,周边跨国公司总部云集

地税: 257,956 加元@2017年

挂牌价: 26,000,000 加元  

 

例3:【多伦多市中心稀缺独立店铺商住楼】

 ​

位置: 多伦多市中心C08区

总建筑面积: 22,000 平方英尺

办公或住宅面积: 12,100 平方英尺

店铺面积: 9,900 平方英尺

占地: 83.25 x 120 英尺

特点: 市中心繁华地段,独立经典建筑,满租状态,底层租户是Tim Hortons和Subway, 2、3、4层可作为办公或住宅出租,更有机会加盖,市中心少见大资金保值升值机会

地税: 67,000 加元@2016年

挂牌价: 14,199,000 加元  

 

大家都知道商业地产种类繁多,不像住宅地产有统一的标准可循。无论从资金要求、行业特点、运营门槛、还是风险的角度,这三个商业投资机会各有各的特点。在相关行业浸淫许久的相关业内人士也可能有见仁见智的判断。然而作为寻求资产保值增值和稳定现金流的普通个人或机构投资者来说,商业物业对于那些愿意走出舒适区多花时间钻研的投资者来说将可能是一座金矿。为帮助大家形成自己的判断,Daisy黄岚及其商业物业咨询团队总结了以下商业物业投资的基本考虑要素:

  1. 运营难度一个商业物业附带的行业进入壁垒和运营经验要求是决定运营难度的关键。比如高尔夫球场的管理和运营难度肯定比办公室出租和店铺出租要复杂许多
  2. 运营和维护成本运营成本是指花在物业附带的业务上的支出,包括固定人员、可变费用、市场营销、办公和运作支出、物业税等;维护成本是指保证物业和附带的业务正常运作所需的维护性花费,可想而知高尔夫球场的运维支出占比是相当高的
  3. 运营净现金流稳定性一般商业投资都有融资,商业物业运营需要考虑到现金流的安全比例,对于受经济和季节影响较大的行业,对现金备用的要求一定要重视。所以越是稳定可预期的净现金流,该业务的安全系数就越高。这也是巴菲特投资法则的精髓之一
  4. 资产保值增值潜力业务本身的造血能力是一方面,而商业物业本身的增值潜力也是相当关键的要素。最简单的例子就是如果出租投资房,您的净租金收入就是房子本身的造血能力,而过了几年醒来发现房子价值翻倍则是您的资本升值。因此把握资产的稀缺性,谈个好价钱是今后资产保值增值的保障
  5. 退出时的变现能力李嘉诚说“切记不要爱上你的投资”,说的是该卖的时候就应当把资产卖掉落袋为安。这就要求资产在该卖的时候要卖得掉。所以投资退出时的变现能力也是考虑的要素之一。稀缺的、同时潜在买家多的商业物业就容易出手

基于以上五项要素和上述在售的三个商业投资机会,Daisy黄岚做了个要素对比,如下图:

【多伦多商业地产投资机会各项要素对比举例】Daisy 黄岚, 律师出身,加拿大多伦多著名优秀资深专业口碑顶尖金牌房地产经纪大咖, 多伦多地产最高钻石奖, 多伦多地产名人堂成就奖, 多伦多房地产顾问, 多伦多房产投资专家, 多伦多金牌地产经纪, 多伦多房产买卖置业专家, 多伦多公寓Condo专家, 多伦多独立屋专家, 多伦多镇屋Townhouse专家, 多伦多楼花专家, 多伦多二手房专家, 多伦多大学租房买房卖房专家,  安大略湖景房专家, 多伦多学区房专家, 专业买家买房经纪, 专业卖家卖房经纪, 电话(亦可用于加微信) +1 6478990888  

Daisy团队也从普通商业地产投资者的角度对风险和收益做了一个矩阵示意图如下:

【多伦多商业投资机会的风险和收益比较举例】Daisy 黄岚, 律师出身,加拿大多伦多著名优秀资深专业口碑顶尖金牌房地产经纪大咖, 多伦多地产最高钻石奖, 多伦多地产名人堂成就奖, 多伦多房地产顾问, 多伦多房产投资专家, 多伦多金牌地产经纪, 多伦多房产买卖置业专家, 多伦多公寓Condo专家, 多伦多独立屋专家, 多伦多镇屋Townhouse专家, 多伦多楼花专家, 多伦多二手房专家, 多伦多大学租房买房卖房专家,  安大略湖景房专家, 多伦多学区房专家, 专业买家买房经纪, 专业卖家卖房经纪, 电话(亦可用于加微信) +1 6478990888

最后Daisy黄岚想说的是商业地产的投资需要做功课,需要专业经纪和咨询团队保驾护航,从物业本身到物业附带业务的调查、竞争研判、运营模拟、估值、谈判、和法律服务都需要投资方和专业经纪互相信任,密切配合。天上不会掉馅饼,只有肯花功夫才能跑赢大市,才能最大程度的为自己的资产保值增值。  

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Daisy黄岚名片 加拿大多伦多著名优秀顶尖金牌专业资深房地产经纪口碑大咖(独立屋,镇屋,公寓,Condo,商业) DaisyRealty.ca Top GTA Toronto Real Estate Agent

Daisy 黄岚 – 加拿大多伦多优秀金牌房地产经纪大咖;口碑专业Broker;多伦多知名房地产顾问、投资专家、营销专家;最高钻石奖、名人堂成就奖;律师出身、商业视角、权威分析、强大资源、钻石业绩,黄岚金牌多伦多地产专家团队让您投资买卖更安心

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多伦多商业地产指南,门槛没有想象中的那么高!【黄岚地产榜】独家图文

2023-03-12 07:25:13 | 日記

本文由加拿大多伦多顶尖1%金牌专业房地产经纪人Daisy黄岚原创于2017-04-08

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很多朋友和客户问到多伦多商业地产的投资价值和买卖要点,今天Daisy黄岚想分享一下这方面的经验和心得【多伦多商业地产指南,门槛没有想象中的那么高】Daisy 黄岚 , 律师出身, 加拿大多伦多著名资深顶尖专业口碑优秀金牌房地产经纪大咖, 多伦多地产最高钻石奖, 多伦多地产名人堂成就奖, 多伦多房地产顾问, 多伦多房产投资专家, 多伦多金牌地产经纪, 多伦多房产买卖置业专家, 多伦多公寓Condo专家, 多伦多独立屋专家, 多伦多镇屋专家, 多伦多楼花专家, 多伦多二手房专家, 多伦多大学租房买房卖房专家,  安大略湖景房专家, 多伦多学区房专家, 专业买家买房经纪, 专业卖家卖房经纪, 电话(亦可用于加微信) +1 6478990888

很多朋友和客户问到多伦多商业地产的投资价值和买卖要点,今天Daisy黄岚想分享一下这方面的经验和心得

<以下为演示提纲和图片,具体请参考视频>

1. 什么是商业地产

2. 各类商业地产投资的风险和收益

3. 投资商业地产的优点

4. 投资加拿大商业地产正逢其时

5. 大多伦多地区商业地产行情

6. 商业和民用地产投资的不同

7. 商业地产的投资回报率

8. 投资人士主要聚焦的商业物业

9. 在售商业(物业)机会举例

【商业地产分类】多住宅公寓、写字楼办公室、酒店物业地产、零售物业地产、工业物业地产、空地【多伦多商业地产指南,门槛没有想象中的那么高】Daisy 黄岚, 律师出身,加拿大多伦多资深专业口碑优秀顶尖金牌著名大咖房地产经纪, 多伦多地产最高钻石奖, 多伦多地产名人堂成就奖, 多伦多房地产顾问, 多伦多房产投资专家, 多伦多金牌地产经纪, 多伦多房产买卖置业专家, 多伦多公寓Condo专家, 多伦多独立屋专家, 多伦多镇屋专家, 多伦多楼花专家, 多伦多二手房专家, 多伦多大学租房买房卖房专家,  安大略湖景房专家, 多伦多学区房专家, 专业买家买房经纪, 专业卖家卖房经纪, 电话(亦可用于加微信) +1 6478990888 【各类商业地产投资的风险和收益】高风险对应高收益,就一般经验而言,空地的风险和收益最高,而公寓物业则风险和收益均较低 【多伦多商业地产指南,门槛没有想象中的那么高】Daisy 黄岚, 律师出身,加拿大多伦多资深专业口碑优秀顶尖金牌著名大咖房地产经纪, 多伦多地产最高钻石奖, 多伦多地产名人堂成就奖, 多伦多房地产顾问, 多伦多房产投资专家, 多伦多金牌地产经纪, 多伦多房产买卖置业专家, 多伦多公寓Condo专家, 多伦多独立屋专家, 多伦多镇屋专家, 多伦多楼花专家, 多伦多二手房专家, 多伦多大学租房买房卖房专家,  安大略湖景房专家, 多伦多学区房专家, 专业买家买房经纪, 专业卖家卖房经纪, 电话(亦可用于加微信) +1 6478990888 【投资商业地产的优点】资产增值、保值抗通胀、稳定的现金收入、税收优势、可使用贷款杠杆提高收益、政策稳定【多伦多商业地产指南,门槛没有想象中的那么高】Daisy 黄岚, 律师出身,加拿大多伦多资深专业口碑优秀顶尖金牌著名大咖房地产经纪, 多伦多地产最高钻石奖, 多伦多地产名人堂成就奖, 多伦多房地产顾问, 多伦多房产投资专家, 多伦多金牌地产经纪, 多伦多房产买卖置业专家, 多伦多公寓Condo专家, 多伦多独立屋专家, 多伦多镇屋专家, 多伦多楼花专家, 多伦多二手房专家, 多伦多大学租房买房卖房专家,  安大略湖景房专家, 多伦多学区房专家, 专业买家买房经纪, 专业卖家卖房经纪, 电话(亦可用于加微信) +1 6478990888 【投资加拿大商业地产正逢其时】外国投资者近年占到加拿大商业地产成交的四成。 其中,来自以中国为代表亚洲投资者占外资投资加国商业的42%;来自以美国为代表的美洲地区占的48%;来自欧洲的占10% 【多伦多商业地产指南,门槛没有想象中的那么高】Daisy 黄岚, 律师出身,加拿大多伦多资深专业口碑优秀顶尖金牌著名大咖房地产经纪, 多伦多地产最高钻石奖, 多伦多地产名人堂成就奖, 多伦多房地产顾问, 多伦多房产投资专家, 多伦多金牌地产经纪, 多伦多房产买卖置业专家, 多伦多公寓Condo专家, 多伦多独立屋专家, 多伦多镇屋专家, 多伦多楼花专家, 多伦多二手房专家, 多伦多大学租房买房卖房专家,  安大略湖景房专家, 多伦多学区房专家, 专业买家买房经纪, 专业卖家卖房经纪, 电话(亦可用于加微信) +1 6478990888 【大多伦多地区商业地产出租行情】【多伦多商业地产指南,门槛没有想象中的那么高】Daisy 黄岚, 律师出身,加拿大多伦多资深专业口碑优秀顶尖金牌著名大咖房地产经纪, 多伦多地产最高钻石奖, 多伦多地产名人堂成就奖, 多伦多房地产顾问, 多伦多房产投资专家, 多伦多金牌地产经纪, 多伦多房产买卖置业专家, 多伦多公寓Condo专家, 多伦多独立屋专家, 多伦多镇屋专家, 多伦多楼花专家, 多伦多二手房专家, 多伦多大学租房买房卖房专家,  安大略湖景房专家, 多伦多学区房专家, 专业买家买房经纪, 专业卖家卖房经纪, 电话(亦可用于加微信) +1 6478990888 【大多伦多地区商业地产出售成交行情】【多伦多商业地产指南,门槛没有想象中的那么高】Daisy 黄岚, 律师出身,加拿大多伦多资深专业口碑优秀顶尖金牌著名大咖房地产经纪, 多伦多地产最高钻石奖, 多伦多地产名人堂成就奖, 多伦多房地产顾问, 多伦多房产投资专家, 多伦多金牌地产经纪, 多伦多房产买卖置业专家, 多伦多公寓Condo专家, 多伦多独立屋专家, 多伦多镇屋专家, 多伦多楼花专家, 多伦多二手房专家, 多伦多大学租房买房卖房专家,  安大略湖景房专家, 多伦多学区房专家, 专业买家买房经纪, 专业卖家卖房经纪, 电话(亦可用于加微信) +1 6478990888 【商业和民用地产投资的不同】 1.投资资金量不同 2.贷款方式和难易不同 3.物业的估价方式不同 4.法律监管的偏向不同 5.租客费用及管理的复杂程度不同 6.交易的难易程度不同 7.对经纪的沟通能力要求不同 【多伦多商业地产指南,门槛没有想象中的那么高】Daisy 黄岚, 律师出身,加拿大多伦多资深专业口碑优秀顶尖金牌著名大咖房地产经纪, 多伦多地产最高钻石奖, 多伦多地产名人堂成就奖, 多伦多房地产顾问, 多伦多房产投资专家, 多伦多金牌地产经纪, 多伦多房产买卖置业专家, 多伦多公寓Condo专家, 多伦多独立屋专家, 多伦多镇屋专家, 多伦多楼花专家, 多伦多二手房专家, 多伦多大学租房买房卖房专家,  安大略湖景房专家, 多伦多学区房专家, 专业买家买房经纪, 专业卖家卖房经纪, 电话(亦可用于加微信) +1 6478990888 【商业地产的投资回报率】【多伦多商业地产指南,门槛没有想象中的那么高】Daisy 黄岚, 律师出身,加拿大多伦多资深专业口碑优秀顶尖金牌著名大咖房地产经纪, 多伦多地产最高钻石奖, 多伦多地产名人堂成就奖, 多伦多房地产顾问, 多伦多房产投资专家, 多伦多金牌地产经纪, 多伦多房产买卖置业专家, 多伦多公寓Condo专家, 多伦多独立屋专家, 多伦多镇屋专家, 多伦多楼花专家, 多伦多二手房专家, 多伦多大学租房买房卖房专家,  安大略湖景房专家, 多伦多学区房专家, 专业买家买房经纪, 专业卖家卖房经纪, 电话(亦可用于加微信) +1 6478990888 【投资人士主要聚焦的商业物业】目前市场上投资人士主要聚焦的商业物业包括小型出租公寓楼、市区及郊区的店面、小型办公楼等,土地投资、购物广场PLAZA、加油站、小型地产开发、酒庄等。好的商业投资人不仅仅是房东而已,也应该在商业经纪人的指导下对当地的相关行业有深入的了解,只有这样才能理解各类商业物业投资的行业特点、估值要素、投资战略和运营策略【多伦多商业地产指南,门槛没有想象中的那么高】Daisy 黄岚, 律师出身,加拿大多伦多资深专业口碑优秀顶尖金牌著名大咖房地产经纪, 多伦多地产最高钻石奖, 多伦多地产名人堂成就奖, 多伦多房地产顾问, 多伦多房产投资专家, 多伦多金牌地产经纪, 多伦多房产买卖置业专家, 多伦多公寓Condo专家, 多伦多独立屋专家, 多伦多镇屋专家, 多伦多楼花专家, 多伦多二手房专家, 多伦多大学租房买房卖房专家,  安大略湖景房专家, 多伦多学区房专家, 专业买家买房经纪, 专业卖家卖房经纪, 电话(亦可用于加微信) +1 6478990888 【在售商业(物业)机会推荐】【多伦多商业地产指南,门槛没有想象中的那么高】Daisy 黄岚, 律师出身,加拿大多伦多资深专业口碑优秀顶尖金牌著名大咖房地产经纪, 多伦多地产最高钻石奖, 多伦多地产名人堂成就奖, 多伦多房地产顾问, 多伦多房产投资专家, 多伦多金牌地产经纪, 多伦多房产买卖置业专家, 多伦多公寓Condo专家, 多伦多独立屋专家, 多伦多镇屋专家, 多伦多楼花专家, 多伦多二手房专家, 多伦多大学租房买房卖房专家,  安大略湖景房专家, 多伦多学区房专家, 专业买家买房经纪, 专业卖家卖房经纪, 电话(亦可用于加微信) +1 6478990888

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【黄岚地产榜】之高端独立屋续篇 — 都在大多伦多,差别怎么那么大?

2023-03-11 03:05:13 | 日記

本文由加拿大多伦多顶尖1%著名专业房地产经纪人Daisy黄岚原创于2017-03-18

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放眼大多伦多地区,200万加元买到的独栋别墅长啥样? 前一篇【黄岚地产榜】之高端独立屋专题,Daisy分析了多伦多市,今天我们干脆把视野放宽到大多伦多地区,看一看手持200万加元在各处都可能有哪些选择? 首先来了解一下大多伦多地区的定义。狭义的大多伦多地区是指包括多伦多市在内的33个市镇,一般开车一小时以内能到多伦多市中心;而广义大多地区则覆盖更大的区域。我们所说的大多伦多地区一般指狭义的33个市镇。下图大数据动图分析演示了这33个市镇的大多伦多地区2006至2016年200万加元独栋别墅的成交分布(每个小红点代表一笔成交)

多伦多优秀专业房地产经纪人Daisy黄岚为你呈现大多伦多地区200万以上独立屋(独栋别墅)分布演变

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注:多伦多市的详细分析图,详见另一期文章:【黄岚地产榜】之多伦多独立屋大数据动画分析(200万加元去年能在多伦多买到什么样的独栋别墅?)

为了便于读者了解,Daisy黄岚按照独立屋的市场特点把大多伦多市场分成了几个梯队。多伦多市独占一席,接下来的独立屋第一热点梯队是RichmondHill列治文山镇、Markham万锦市、和Oakville镇,它们共同的特点是学区好、再有就是生活方便或是风景好。我们来看下图,体验一下200万在2016年能在这些地区买到怎样的独立屋吧。

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Daisy黄岚认为高端独立屋第二梯队可以包括以下市镇:Aurora奥罗拉镇, King国王镇, Vaughan旺市, Mississauga密西沙加市,和Brampton布兰普顿市。其中Aurora奥罗拉镇, King国王镇是老牌的品质独立屋地区,而Vaughan旺市, 和Mississauga密西沙加市则因为是产业和运输中心,所带来的工作机会也吸引了不少对房产的需求。Brampton布兰普顿市有点特殊,虽然也是产业中心,但一般被认为是加拿大的新德里,华人购买的不多,价格也不算高。

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第三梯队的特点是地大房豪,这些市镇可称为多伦多市远郊市镇,但开车一小时内还是能勉强够到多伦多市。交通有点远,但好处是房子真的是豪华,风景都很好。如果你是一个醉心田园生活的人,又不是上班族,那这些地区也是不错的选择

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学区好房价贵?【黄岚地产榜】首次独家大数据解读

2023-03-06 02:23:17 | 日記

本文由加拿大多伦多顶尖1%著名金牌房地产经纪人Daisy黄岚原创于2017-03-02

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不论在多伦多还是在北上广深,好学区代表着高房价是不争的共识。但是魔鬼在细节里,对于大多伦多来说究竟好学校在哪里?它们和房价又有着怎样的关系?Daisy黄岚为您带来首份大数据图文解读。 首先让我们回顾一下2016年大多伦多各区的房屋均价。下图中颜色越深代表均价越高,可以看出King地区的均价最高($1,289,683)、排第二、第三、第四的分别是Richmond Hill列治文山($1,088,493), Oakville奥克维尔($1,018,151), 和Markham万锦($963,793)。前四位中除了King是因为独立屋豪宅特别多外,其他三个都是我们熟悉的拥有好学校的市镇。

【大多伦多房产均价热图】 从平均房价来看多伦多市区的单套房价并非最高,多数高均价的地区离多伦多较近,且别墅居多,适合有小孩的家庭 【大多伦多学区与房价的关系】 Daisy黄岚 , 律师出身, 加拿大多伦多资深专业著名优秀顶尖金牌口碑房地产经纪大咖, 多伦多地产最高钻石奖, 多伦多地产名人堂成就奖, 多伦多房地产顾问, 多伦多房产投资专家, 多伦多金牌地产经纪, 多伦多房产买卖置业专家, 多伦多公寓Condo专家, 多伦多独立屋专家, 多伦多镇屋专家, 多伦多楼花专家, 多伦多二手房专家, 多伦多大学租房买房卖房专家,  安大略湖景房专家, 多伦多学区房专家, 专业买家买房经纪, 专业卖家卖房经纪, 电话(亦可用于加微信) +1 6478990888

从学校来说,加拿大的教育体系从小学到大学分类较多,对此Daisy 黄岚曾另有文章解读【加拿大顶级私校UCC参观记 (兼谈加拿大教育体系)】。小学和中学的排名成为很多家长或者投资者考虑的因素之一,这其中高中的排名更是举足轻重。【黄岚地产榜】选取了安大略省排名前20%暨前120位的高中(总计676所高中),让我们看看安大略省好高中都分布在哪里呢?每个红圆点代表一所排名前20%的高中,红色越深代表排名越靠前。(见下图)

【安省大多伦多优秀高中分布热图分析】 学区对房价的影响不容忽视,【黄岚地产榜】的优质高中大数据分析显示大多地区集中了安省排名前20%的大多数高中 【大多伦多学区与房价的关系】 Daisy黄岚 , 律师出身, 加拿大多伦多著名资深专业优秀顶尖金牌口碑房地产经纪大咖, 多伦多地产最高钻石奖, 多伦多地产名人堂成就奖, 多伦多房地产顾问, 多伦多房产投资专家, 多伦多金牌地产经纪, 多伦多房产买卖置业专家, 多伦多公寓Condo专家, 多伦多独立屋专家, 多伦多镇屋专家, 多伦多楼花专家, 多伦多二手房专家, 多伦多大学租房买房卖房专家,  安大略湖景房专家, 多伦多学区房专家, 专业买家买房经纪, 专业卖家卖房经纪, 电话(亦可用于加微信) +1 6478990888

我们可以看到,在安大略省境内大多伦多地区是绝对的好高中聚集区,其次是首都渥太华地区,再有就是学习氛围浓厚的大学城滑铁卢和伦敦地区(此伦敦非彼伦敦) 再聚焦细看下图“大多伦多地区好高中的分布”,有图有真相的【黄岚地产榜】终于首次验证了大多伦多地区好学区的房价明显较高这一事实。

进一步细看热图,我们发现拥有好高中地区的房价明显较高, 如: 多伦多中心区、列治文山、万锦、奥克维尔… 【大多伦多学区与房价的关系】 Daisy黄岚 , 律师出身, 加拿大多伦多著名资深专业优秀顶尖金牌口碑房地产经纪大咖, 多伦多地产最高钻石奖, 多伦多地产名人堂成就奖, 多伦多房地产顾问, 多伦多房产投资专家, 多伦多金牌地产经纪, 多伦多房产买卖置业专家, 多伦多公寓Condo专家, 多伦多独立屋专家, 多伦多镇屋专家, 多伦多楼花专家, 多伦多二手房专家, 多伦多大学租房买房卖房专家,  安大略湖景房专家, 多伦多学区房专家, 专业买家买房经纪, 专业卖家卖房经纪, 电话(亦可用于加微信) +1 6478990888

具体每个点代表哪所学校,而您关心的投资区域学区如何,请私信您的私人顾问级金牌经纪Daisy黄岚 最后Daisy还想借本期主题和大家分享一则信息。约克区今年将有4所高中成为IB学校,而因此约克区的房价格局在悄然发生变化。为什么这么说呢?目前整个约克区只有Bayview高中一所IB学校,Bayview高中校区的房源炙手可热。但由于房源有限,家长们不得不把目光放到IB学校以外的选择。鉴于目前约克区的这4所学校IB课程正在准备就绪阶段(4所高中的位置和2016年学区均价见下图),Daisy建议有相关意向的家长和买卖双方密切关注市场动向。

【约克区新增的IB课程高中与房价】 约克区将于2017年新增四所IB课程的高中,这四所高中的学区值得关注 【大多伦多学区与房价的关系】 Daisy黄岚 , 律师出身, 加拿大多伦多著名资深专业优秀顶尖金牌口碑房地产经纪大咖, 多伦多地产最高钻石奖, 多伦多地产名人堂成就奖, 多伦多房地产顾问, 多伦多房产投资专家, 多伦多金牌地产经纪, 多伦多房产买卖置业专家, 多伦多公寓Condo专家, 多伦多独立屋专家, 多伦多镇屋专家, 多伦多楼花专家, 多伦多二手房专家, 多伦多大学租房买房卖房专家,  安大略湖景房专家, 多伦多学区房专家, 专业买家买房经纪, 专业卖家卖房经纪, 移民买房租房,留学买房租房,电话(亦可用于加微信) +1 6478990888

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