多伦多楼市总结暨牛年展望【黄岚地产榜战情室】

本文由加拿大多伦多口碑Broker 、资深专业房地产经纪人Daisy黄岚原创于2021年2月

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【黄岚地产榜】牛年伊始，继续发布一年一度的多伦多地区楼市榜。 过去一年，各类大事件不断上演，它们对多伦多房地产的叠加影响使房产走势变得复杂化。前一期Daisy黄岚提出了：“抓住重点已知和可预知因素”的理念。本期Daisy黄岚基于大多伦多地区过去一年市场表现，提炼出更多的已知数据，通过系统化分析和可视化呈现，希望梳理出重点，帮助您看透市场，理清对未来的观察，最终形成自己的观点。    

 

 

截止2020年末，大多伦多地区的独立屋均价达到了120万加元，同比涨幅16%；Toronto Central多伦多中区、King国王市、和Oakville奥克维尔录得均价前三甲。在涨幅方面，由于基础价格低，大多伦多地区远郊的Adjala-Tosorontio、Scugog、和Georgina取得最大涨幅。

        

疫情导致的远程办公和社交疏离推动独立屋王者归来，也使价格相对较低的大多伦多远郊地区需求旺盛，成为导致其涨幅最大的直接原因。  

 

    

镇屋(联排)方面，截止2020年末，大多伦多地区的镇屋均价达到了83万加元，同比涨幅15%；其中Toronto Central多伦多中区、King国王市、和Toronto West多伦多西区录得镇屋均价前三甲。和独立屋一样，大多伦多远郊镇屋的涨幅最大，涨幅居前三的分别是Innisfill、Clarington、和New Tecumseth。    

 

  

疫情推动了部分Condo需求转向了低密度住宅，镇屋是这部分需求的首选。同样因为价格相对较低的原因，大多伦多远郊地区的镇屋涨幅最大。针对于镇屋Daisy黄岚年前有一篇Townhouse的原创分析，感兴趣的话，欢迎移步阅读：情怀中的镇屋、风口上的镇屋【黄岚地产榜】独家分析

      

2020年疫情对于大多伦多Condo市场来说喜忧参半，一方面市中心需求的下降导致价格基本持平，整个多伦多地区均价略微下降，另一方面，也开启了通胀大环境下相对低价的买入窗口。当然以黄岚当前的一线体验，此低价窗口期也正在收窄。数据方面，2020年Condo均价前三甲分别是包含了传统豪宅区玫瑰谷的C09区，以及是市中心C03区(含著名的Yorkville约克维尔街区)，还有包含了传统顶级豪宅区跑马径的C12区。

         

2020年大多伦多condo均价和涨幅在某些区域显得有些怪异，比如包含了顶级豪宅区跑马径的C12区Condo均价位居前三，同时涨幅第一，这反映出多伦多Condo市场细分明显，不可一刀切来做投资买卖分析。某些豪宅区本来Condo就不多，一旦一个新Condo楼盘上市，价格涨幅会显得很夸张。具体请私信Daisy黄岚探讨交流。

      

最后，Dasiy黄岚再从另外一个维度补充一下2020年房价上涨的理由：以往每年加拿大政府的货币超发差不多7%左右，这与每年房地产市场的平均涨幅相当，而2020年由于疫情，超发了15%，房地产价格的增长可想而知。这也可以解释为什么不仅加拿大，包括中国和美国在内的一线大城市的房价目前都有不小的增长。 本期黄岚多伦多牛年地产榜就到这里，更多关于多伦多地产买卖投资的讨论，欢迎添加黄岚微信探讨斧正。 谢谢您的时间。

      

 

Daisy 黄岚：加拿大多伦多顶尖1%优秀房地产经纪大咖，著名金牌Broker；知名多伦多房地产顾问、投资大拿、营销专家；最高钻石奖、名人堂成就奖；律师出身、商业视角、权威分析、强大资源、钻石业绩，黄岚金牌多伦多房地产专家团队助您买房卖房更安心

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公寓会跌吗？多伦多新建Condo成本浅析【黄岚地产榜】

本文由加拿大多伦多资深Broker 、顶尖金牌房地产经纪人Daisy黄岚原创于2021年2月

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在当下宏观环境阴晴不定，市场波动冷热不均的多伦多房地产市场中，如何做一个聪明的投资者，考验的是对市场轮动周期的把握以及专业的精进。新房供应是市场价格的平衡器也是判断市场冷热的指标之一，新房的定价不光基于市场标杆价格，也基于开发商的成本。本期Daisy黄岚尝试从多伦多新建Condo公寓成本的角度做一个粗浅的分析，希望帮助大家换个思路来观察当前环境下的多伦多公寓的投资问题。

回顾2020一整年，加拿大住房市场价格并未受到疫情的负面影响，相反在许多我们熟悉的大城市，房价持续上涨。国内外房地产市场的表现证明，人们依旧认为持有资产才是货币超发环境下的硬道理。

  

如果我们细看新建Condo公寓的平均尺价,在大多伦多地区平均尺价已经接近1000加元/呎，而在多伦多市中心核心区域，2000呎价的楼盘也已经不是凤毛麟角了。

  

在新建房成交量方面，独立屋和镇屋近年来连年走高，Condo公寓由于受到疫情的心理层面影响，2020年的新房成交量相比之前几年走高的势头有所下降。

新房在建量是重要的供应先行指标。我们可以看出，在建库存开始有下降的趋势，其中Condo在建量的下降尤为明显，显示未来新房供应量将减少。

本期【黄岚地产榜】旨在浅析新开发Condo公寓的成本，首先来了解一下新建楼盘成本的构成：土地成本、建造成本(硬成本)、和软成本。

我们先来看一下加拿大各大城市原始地价范围（不包括动迁成本），可以看出，在多伦多市区每呎两百元以上是常态，若是市中心核心地段，价格将更高，而且现在几无空地，那么加上动迁成本，土地成本再增加数倍太正常不过。

而且开发商高价买来的地块并不是都可以拿来盖满楼的，在多伦多市中心真正能审批下来的高层建筑投影的地皮面积也就占总地皮面积的25%左右。

下图是多伦多市中心湖滨高层建筑投影的地皮面积占总地皮面积示例  

我们再来看另一个新建Condo公寓的关键成本类别：建造成本

建造成本主要包括人工、物料、机器、以及建筑总承包商的费用等。加拿大劳动力价格指数是建造成本的一个很好的历史以及趋势的指标。劳动力价格在不断地上涨，人工成本当然也就相应的上涨。

加拿大人工昂贵是众所周知的，特别是有技术含量的工种，小时成本还是很高的。

建造成本方面，我们可以着重看一个宏观指标：生产价格指数PPI。从历史来看，PPI永远是一条向上的线，就是说生产要素价格长期总是越来越贵，因此物料成本和机器成本也越来越贵。

以大多伦多地区为例，一栋40到60层的豪华装修的Condo公寓的平均建造成本可达到460 -550加元/平方英尺，如果楼层数超过60层，则由于建筑工艺要求更高，平均每尺建造成本将接近600加元。

我们再来看另一个新建Condo公寓的成本类别：软性成本

所谓软性成本顾名思义是由许多服务性和管理性费用所构成的，主要包括以下一些方面的开支：

综上所述，Daisy黄岚大胆估算，在多伦多市区，一个高端项目的平均开发总成本将很容易的超过900加元（而且不包括动迁成本，因为动迁项目赚不赚钱，花多少钱，都在于开发商的裁量，变量太不确定），如果地块涉及动迁，那总成本就“上不封顶”了。

当然，开发商不是慈善机构，项目是要赚钱的，每个项目都要计算年化内涵回报率IRR，IRR是项目投资开发的财务概念，在这里不做赘述。由于新建项目开发期一般三年左右，因此即便整个项目利润率为20%,其年度内涵回报率IRR也就6%-7%，所以真正以精益开发精益运营为基础的开发商可以说不存在赚一票就走的暴利。

开发商推出新盘楼花都是利益驱动，何时推出？以什么价格推出？这些都是基于二手房和新房市场的轮动迭代循环，因此楼花新房市场既是二手房市场价格的稳定调节剂，也是整体楼市的先行指标。

市场似乎永远在经历以下的迭代过程，循环往复：

购房者开始在二手房市场淘金 –> 二手房市场需求增长推高房价 –> 开发商基于成本和新市场标杆价格推出新盘，顺利消化市场部分需求 –> 楼花价格进一步走高，市场反应欠佳 –> 开发商暂停上新盘 –> 购房者开始在二手房市场淘金

当前多伦多市中心Condo公寓楼花vs二手房 — 聪明的投资者需要了解的新建Condo成本浅析（结论）

• 各国政府大撒钱，货币贬值是不争的事实。同时加拿大欢迎新移民的政策不会改变，因此人口增长所带来的房地产刚需的增长是有长期基本面保障的
• 在此大背景下，伴随着多伦多市中心土地供应的减少、拆迁成本的增加，和建造成本的提升，市中心Condo的开发成本也是直升不降。所以新房及二手房由于成本支撑，基本不可能出现大的回调
• 作为投资者，应当了解自己所处的市场轮动循环节点，在二手房和新房楼花之间猎捕机会才能在市场中游刃有余，跑赢通胀，跑赢大市

 

本文完成于2021年2月，文章均基于此时间点数据完成，有更多关于多伦多地产买卖投资的讨论，欢迎添加黄岚微信探讨斧正。谢谢您的时间。

 

 

 

Daisy 黄岚：加拿大多伦多著名口碑房地产经纪大咖，优秀专业Broker；知名多伦多房地产顾问、投资大拿、营销专家；最高钻石奖、名人堂成就奖；律师出身、商业视角、权威分析、强大资源、钻石业绩，黄岚金牌多伦多房产专业团队助您买房卖房更安心

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大多伦多地区最美安大略湖景房【黄岚地产榜】

本文由加拿大多伦多优秀Broker 、顶尖金牌房地产经纪人Daisy黄岚原创于2021年1月

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  上期我们说到景观佳、生活品质高的公寓，不仅抗跌性极强，而且保值增值空间相当大。本期【黄岚地产榜】重点介绍一下黄岚认为全大多伦多地区画面最美的安大略湖景房。它不在市中心，而是“身不在此山中”的…将多伦多金融区建筑群叠加安大略湖景的丰富层次感画面尽收眼底的…怡陶碧谷湖景Condo。希望能给广大朋友开拓一下投资购房的思路。先来看看湖景的鸟瞰图吧…         此处湖岸线位于High Park高地公园和Humber River以西的湾区。可以说是多伦多最美的湖岸线，湖滨公园设计巧妙，融入游艇和帆船码头的港湾。无论出门散步或凭窗远眺湖景映衬下的多伦多金融区建筑群，都是自然美景和都市繁华风光的完美享受。注重生活品质的西人尤其对这一带情有独钟，因此不管租售，房源都消化的非常快。这一带一线湖景房价即便在疫情中也依然坚挺且有所上升（具体详见随后的图表）。说到西人对生活品质高的Condo的钟爱其实有很多例子，比如市中心的娱乐区、市中心靠东的酿酒区等等，以后找机会黄岚再为大家介绍。 一线湖景房就这么点，位置都已经被占了，不可能再有多了。可以说是非常稀缺的。在这里拥有一套湖景房相当于是居住投资和艺术品投资的结合，因为这窗外美丽的湖景就是独一无二的艺术品，值得收藏。以下是一组怡陶碧谷湖景房系列，请大家品鉴…                          本期就到这里，谢谢您的时间。   

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• 疫情下的多伦多房地产投资买卖启示录

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疫情下的多伦多房地产投资买卖启示录【黄岚地产榜】

本文由加拿大多伦多优秀Broker 、顶尖金牌房地产经纪人Daisy黄岚原创于2021年1月

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​2020一整年，新冠疫情所引发的全球冲击波尚未消减，而美国大选所体现出来的传统保守价值观和自由主义全球化价值观的政经博弈也难见分晓。美大选后是新技术条件下一波新的全球化迭代的开始，还是逆全球化周期及坚壁清野的开始？可谓众说纷纭，也撕裂异常。

 

所有这些不确定因素都加大了多伦多房地产市场的复杂程度。如果在动荡而不可控的环境下来做所谓数字化预测，再高明的咨询公司此时也只会给你三种（好、中、坏）场景条件下的所谓预测。但黄岚看来在目前情况下作数字化预测并无意义。作为多伦多本地房地产市场，我们完全可以剔除不确定因素来做分析，把握已知的要素，挖掘抗风险和有成长空间的洼地。

那么什么是我们已知可确定的呢？

1. 钱毛了。包括加拿大政府在内的各国政府大撒钱，货币贬值是不争的事实
2. 新冠虽然还在持续，但由于已经一年多了，可以说新冠及其防控已经常态化，因此其带来的影响已经体现出来并已经开始沉淀
3. 加拿大在地缘政治方面介于美中之间，其移民政策相对美国更为开放，欢迎新移民的政策不会改变，因此人口增长和房地产需求的增长是有长期基本面保障的

 

 

从这些可以确定的已知条件中，我们能得到什么启示呢？先来看以下分类房价演进图吧

 

  

1. 镇屋在风口上：由于新冠对于人们社交距离的心理影响，许多人将目光投向了在价格上介于Condo和独立屋之间的镇屋，过去一年以来镇屋的涨幅颇为可观，后期仍继续看好 （黄岚之前有原创介绍镇屋市场，欢迎移步阅读）
2. 独立屋王者归来：独立屋自从2017年达到高点以来，一直处于稳步筑底并缓慢回升的过程中，疫情的催化以及通货膨胀，使得最新的独立屋均价已经回到了2017年曾经创造的高点。而且趋势不减
3. Condo市场相对低迷，成交量下降，同时由于开发成本上升（拿地成本、人工成本、材料成本、其他软性成本），新房供应减少。虽然价格有所松动，但在成本依托的条件下，市中心Condo应该不会大幅下滑，相反捡漏机会却不少。黄岚之前有多篇原创介绍市中心公寓，如多伦多大学周边Condo、市中心湖景Condo、市中心地下城PATH周边Condo，有兴趣的话，可移步阅读斧正
4. 由于人们在家中的时间大增，景观佳、生活品质高的公寓，不仅抗跌性极强，而且保值增值空间相当大

  

本期就到这里，谢谢您的时间。

 

 

 

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情怀中的镇屋、风口上的镇屋【黄岚地产榜】独家分析多伦多镇屋市场

本文由加拿大多伦多专业Broker 、顶尖1%金牌房地产经纪人Daisy黄岚原创于2020年9月

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镇屋Townhouse，顾名思议是坐落于镇上的的房屋，温馨而有社区氛围。从历史上看，镇屋是贵族或富裕家庭的城市的住所，以便于社交。如今城市不断的扩张以及土地的稀缺使得镇屋价值凸显，在北美大城市如纽约、旧金山、波士顿、华盛顿、多伦多，镇屋已经成为高品质的兼容城市生活和舒适环境的居住选择。

从投资或自住的角度看，一直以来镇屋Townhouse给大家的印象是一个介于独立屋和公寓Condo之间的品种。二十年以来大多伦多地区房价年复合增长率为6%，无论是独立屋、镇屋、还是Condo公寓在不同的时间段内都呈现轮动的态势，而市场品种的热度也是相对的，有的买家喜欢买涨而有的买家喜欢捡漏，本期Daisy黄岚选择涨幅可观的镇屋做个分析。  

 

   

首先不管是Condo涨还是独立屋涨，从历史曲线来看，镇屋的涨幅基本都介于前两者之间。而均价方面，最新的大多伦多镇屋达到了80万加元。

 

 

当然大多伦多不同城市的镇屋成交量和均价都有较大的差别。不出意外其中多伦多中区（含市中心、中城区、和北约克）均价最高，有趣的是大量印度裔集中的布兰普顿成交量最大，而华人较喜欢的万锦和列治文山无论在均价还是成交量方面都处于中上较高的位置。

      

许多镇屋是有管理费的，根据小区不同，物业管理项目会有不同，但主要是公共部位维护。由于镇屋不像独立屋，公共部位交织较多，协调统一专业的维护更能确保生活品质和房屋保值增值的最大化。

     

 

许多买家认为镇屋管理费是额外的成本，其实不尽然… 首先，无管理费物业的维护也是有成本的

• 独立屋维护成本低是个误区
• 无管理费镇屋公共部位维护协调很困难
• 换屋顶、换窗户、换密封条，这些都是实打实的开销
• 割草、除雪、刷车道其实都是成本，自己做也是花自己的时间成本，这一定得要算
• 管理费每个月得出，相对于自己维护不固定的金钱支出，在心理上更显得容易被注意

再来，管理费是有价值的

• 业主可以放心小区得到专业的维护，维护得好的小区房价更高
• 业主省下时间做更有价值的事
• 业主自己的劳动其实也是成本，还不如让专业的来干

最后，无管理费或管理费低的镇屋其价格也会更高

所以Daisy黄岚的结论是存在即是合理的，绝大多数情况下管理费提供的服务和价值是相当的，而且一切的成本和服务都已经体现在了镇屋的总体持有成本中。所以镇屋有无管理费不应当是首选要素，在我们镇屋投资和自住的决策过程中不能捡了芝麻而丢了西瓜。  

 

 

镇屋买卖决策过程中的真正关键是对个案价值的了解和对参照系的准确把握。为此Daisy黄岚选取我们华人比较偏爱的多伦多、万锦、和列治文山，给大家在这个时间点上搭建一个投资参照系。当然，细分社区不同会有很大的差异，Daisy黄岚这里只是介绍一个粗略的概念(方法论)，具体需要根据您的地段社区房型喜好做深入的分析。

今年以来多伦多市镇屋成交中位价达到100万，下图列举了几处中间价位的镇屋和位置：    

 

 

多伦多市今年以来的最高成交价镇屋位于著名的Annex社区的Yorkville约克维尔（见下图）。约克维尔可以说是多伦多当之无愧的钻石地段，多年来Condo和镇屋的最高成交价都出于此社区。

 

  

 

再来看万锦市，镇屋中位成交价达到89万，下图列举了几处中位价位的镇屋和位置：  

 

  

 

万锦市今年以来的最高成交价镇屋位于万锦最著名的愚人村（见下图），这里环境宜人，豪宅辈出。  

 

  

 

再来看一下多伦多北面的列治文山，这里的镇屋成交中位价达到92万，下图列举了几处中间价位的镇屋和位置：  

 

  

 

列治文山今年1月至9月的最高成交价镇屋位于Westbrook社区（见下图）这里环境好，学区更好。 

 

 

 

影响镇屋买卖决策的另一个重要因素是社区的风格和情怀。和独立屋和Condo比起来，镇屋居住是最具社交气息的，这也是人们选择镇屋的原因之一，因此小区的设计至关重要。

 

Daisy黄岚把镇屋小区设计分成以下几类：   

 

现代小镇风情型：街区错落有致，房屋各有特色

质朴婉约型：安静、小径通幽、温馨烟火气

桃花源记型：设计精巧、专业园艺、真正的世外桃源

简单直接型：排屋设计、真正的联排别墅

 

所谓萝卜青菜各有所爱，无论您青睐哪种风格，哪块区域，或是那类户型，Daisy黄岚的专业分析和眼光都会为您的买卖决策保驾护航。下期再见。  

 

 

Daisy 黄岚：加拿大多伦多著名口碑房地产经纪大咖，资深优秀Broker；知名多伦多房地产顾问、投资大拿、营销专家；最高钻石奖、名人堂成就奖；律师出身、商业视角、权威分析、强大资源、钻石业绩，黄岚金牌多伦多房地产专家团队助您买房卖房更安心

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