会社オーナーの自宅を新築する場合に、個人で建設して所得税の住宅ローン控除を受けた方が良いか、もしくは法人で建設して役員社宅として、社宅に係る経費を法人税上の損金にする方が良いかという相談を受けることがよくありますが、私は、法人で建設し、役員社宅とする方法をお勧めしています。
個人で資産を所有していないと不安だという会社オーナーの方も多いのですが、法人で社宅を所有して活用した方が明らかに税務メリットが大きいと考えられます。
個人で新築した場合、住宅借入金等特別控除は、各年の控除額が最大30万円で10年間の最大控除額は300万円になります。（住宅借入金等特別控除を利用した場合）
一方、法人で役員社宅用の住宅を新築した場合には、新築時に係る登記費用や不動産取得税が全額損金となるほか、毎年のコスト（固定資産税、保険料、減価償却費、修繕費等）が全額損金になります。
仮に5,000万円（土地2,000万円、建物3,000万円）の住宅を法人が新築し、社宅とした場合は、まず、建物の建築費3,000万円のほとんどを減価償却を通じて損金にできるだけでなく、その取得費と維持コストのすべてを損金にできることになります。社宅に係る損金総額を仮に4,000万円として、法人税等の実効税率を35％とした場合、法人税等の節税額は4,000万円×35％＝1,400万円となります。
つまり、個人で新築した場合の節税額は最大300万円なのに比べ、法人で新築した場合の節税額は1,400万円になるのです。
以上の設例により、役員社宅の有利さはご理解いただけたと思いますが、役員社宅の場合は、その家賃設定に注意が必要です。
所得税基本通達36－40により、会社が役員から徴収すべき社宅の家賃が以下の金額を下回ると、当該金額が役員に対する現物給与とみなされてしまいます。
1．豪華な社宅
賃貸料＝その住宅が一般の賃貸住宅であるとした場合に授受される賃貸料の額
2．小規模社宅以外の社宅
賃貸料＝（その年度の家屋の固定資産税の課税標準額×12／100＋その年度の敷地の固定資産税の標準課税学×6／100）／12
※ただし、木造以外の家屋（法定耐用年数が30年を超える住宅用建物）については、上記式の12／100部分を10／100とします
3．小規模な社宅（木造家屋は132㎡以下、木造家屋以外は99㎡以下のもの）
賃貸料＝その年度の家屋の固定資産税の課税標準額×2／1,000＋12円×当該家屋の床面積／3.3＋その年度の敷地の固定資産税の標準課税学×2.2／1,000
個人で資産を所有していないと不安だという会社オーナーの方も多いのですが、法人で社宅を所有して活用した方が明らかに税務メリットが大きいと考えられます。
個人で新築した場合、住宅借入金等特別控除は、各年の控除額が最大30万円で10年間の最大控除額は300万円になります。（住宅借入金等特別控除を利用した場合）
一方、法人で役員社宅用の住宅を新築した場合には、新築時に係る登記費用や不動産取得税が全額損金となるほか、毎年のコスト（固定資産税、保険料、減価償却費、修繕費等）が全額損金になります。
仮に5,000万円（土地2,000万円、建物3,000万円）の住宅を法人が新築し、社宅とした場合は、まず、建物の建築費3,000万円のほとんどを減価償却を通じて損金にできるだけでなく、その取得費と維持コストのすべてを損金にできることになります。社宅に係る損金総額を仮に4,000万円として、法人税等の実効税率を35％とした場合、法人税等の節税額は4,000万円×35％＝1,400万円となります。
つまり、個人で新築した場合の節税額は最大300万円なのに比べ、法人で新築した場合の節税額は1,400万円になるのです。
以上の設例により、役員社宅の有利さはご理解いただけたと思いますが、役員社宅の場合は、その家賃設定に注意が必要です。
所得税基本通達36－40により、会社が役員から徴収すべき社宅の家賃が以下の金額を下回ると、当該金額が役員に対する現物給与とみなされてしまいます。
1．豪華な社宅
賃貸料＝その住宅が一般の賃貸住宅であるとした場合に授受される賃貸料の額
2．小規模社宅以外の社宅
賃貸料＝（その年度の家屋の固定資産税の課税標準額×12／100＋その年度の敷地の固定資産税の標準課税学×6／100）／12
※ただし、木造以外の家屋（法定耐用年数が30年を超える住宅用建物）については、上記式の12／100部分を10／100とします
3．小規模な社宅（木造家屋は132㎡以下、木造家屋以外は99㎡以下のもの）
賃貸料＝その年度の家屋の固定資産税の課税標準額×2／1,000＋12円×当該家屋の床面積／3.3＋その年度の敷地の固定資産税の標準課税学×2.2／1,000
