このコーナーではakatukiが自宅建設の為に日々奮闘する様子を記事にしております。
すこしづつ更新していきますので、お引き立ての程宜しくお願いいたします。
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祖父が亡くなってから約二年。
遺産分割協議をせずにずっと今までいた私たち。
母と叔父の間では口約束で、祖父の土地と家を母が引き継ぐ事になっていたのですが今回その正式な手続きを踏む事になったのです。
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遺産分割協議は、法令による期限がなく”いつ行ってもいい”事になっているのです。
しかしながら、銀行のお金を動かしたり、正式な手続きを踏むためにはその”遺産分割協議書”が必要になってくるわけです。
普通であれば、相続税の申告時（死亡から10ヶ月以内）に行うことになります。
ですが・・・
遺産分割協議中という事でこれを先延ばししていたのです。
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さて、何が問題だったかというと、祖父の土地は借地として3軒貸しに出した土地があったのですが、これらすべての建物が登記簿上”同一敷地”に存在することになっているのです。
その為、遺産分割するには、その前に敷地を分筆する必要が出てくるのです。
権利区分（借地権の割合）に応じた敷地分割せねばならないのです。
また、借地は実際持ち主にとってはかなり価値の低い土地なのですが（租税評価額が約1/3）、このままでは、敷地全体に通常の路線価がかかり相続税評価額が結構な額になってしまいます。
その為、何よりもまず敷地の分筆が必要になってくるわけです。
これにより、土地の評価額が減算され相続税を全く支払う必要がなくなる予定です。
よく、相続税対策に賃貸アパートやマンションを建設するのもこういった相続税減免のメリットがあるからです。
※実際、借地として他人へ貸している地代は微々たる物。
固定資産税として年末徴収されるとほとんど手元に戻りません。
駐車場代ほどの地代の敷地に、３台車が止まっていたりする様子を見ると、借地権で借りている方のほうが得しているんじゃないかなぁと思ったりもします（余談ですが・・・）
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そこで、建築士である私に”敷地分筆”を頼める人がいないか？
と叔父から問い合わせがあったのですが、我々設計士はこういったツテを持っていません。
設計業務の中で、分筆などの手続きまでは踏み込むことはあまりしません。
ですから、金額がどうとかこうとか本当に詳しいことはあまりよくわからないのです。
ただ、漠然と分筆は大変で手数料も高いと。
そんなイメージ。
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今回は、私が当事者として土地家屋調査士の方にお願いするのでイロイロ細かいことを聞けるハズです。
分筆するためには何が必要なのか？
ちょっとワクワクします。
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ちなみに・・・
建築基準法では、同一敷地にニ以上の建物を建てる事ができない事になっています。
”母屋”+”離れ”なら可能ですが、家事室・浴槽・便所があると”母屋”とみなされこのように同じ敷地内に建物を建てることが出来ないのです。
しかし、ここに盲点があって建設敷地の権利関係は全く関係ないのです。
ですから、法務局の公図と確認申請書の申請地が違うなんてことも可能。
誰の土地でも申請は出せてしまうという事？
よって、今回のように分筆せずに同一の土地に建物が4軒なんてことも可能ということです。
よく、地主さんのお宅で、土地の一部に息子さんの家を建てたりするケースもコレにあたります。
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と、まだまだ不明点が多数。
まずは土地家屋調査士の人と現地で立ち会って話を伺うつもりです。
次回に続きます・・・
しかし、素朴な疑問が・・・
今まで固定資産税を高く払いすぎていたのでは？
相続税が減免できるならこちらも出来るのでは？
この辺もちょっと聞いてみましょう・・・
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■夢のマイホーム計画
設計士の自宅建設までの苦悩を日記に掲載しています。
建築家の自邸・二世帯住宅建設記の目次はこちらから
■道のりまでの第一歩”実家のリフォーム”が完成いたしました。
リフォームの全容はこちらからどうぞ
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祖父が亡くなってから約二年。
遺産分割協議をせずにずっと今までいた私たち。
母と叔父の間では口約束で、祖父の土地と家を母が引き継ぐ事になっていたのですが今回その正式な手続きを踏む事になったのです。
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遺産分割協議は、法令による期限がなく”いつ行ってもいい”事になっているのです。
しかしながら、銀行のお金を動かしたり、正式な手続きを踏むためにはその”遺産分割協議書”が必要になってくるわけです。
普通であれば、相続税の申告時（死亡から10ヶ月以内）に行うことになります。
ですが・・・
遺産分割協議中という事でこれを先延ばししていたのです。
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さて、何が問題だったかというと、祖父の土地は借地として3軒貸しに出した土地があったのですが、これらすべての建物が登記簿上”同一敷地”に存在することになっているのです。
その為、遺産分割するには、その前に敷地を分筆する必要が出てくるのです。
権利区分（借地権の割合）に応じた敷地分割せねばならないのです。
また、借地は実際持ち主にとってはかなり価値の低い土地なのですが（租税評価額が約1/3）、このままでは、敷地全体に通常の路線価がかかり相続税評価額が結構な額になってしまいます。
その為、何よりもまず敷地の分筆が必要になってくるわけです。
これにより、土地の評価額が減算され相続税を全く支払う必要がなくなる予定です。
よく、相続税対策に賃貸アパートやマンションを建設するのもこういった相続税減免のメリットがあるからです。
※実際、借地として他人へ貸している地代は微々たる物。
固定資産税として年末徴収されるとほとんど手元に戻りません。
駐車場代ほどの地代の敷地に、３台車が止まっていたりする様子を見ると、借地権で借りている方のほうが得しているんじゃないかなぁと思ったりもします（余談ですが・・・）
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そこで、建築士である私に”敷地分筆”を頼める人がいないか？
と叔父から問い合わせがあったのですが、我々設計士はこういったツテを持っていません。
設計業務の中で、分筆などの手続きまでは踏み込むことはあまりしません。
ですから、金額がどうとかこうとか本当に詳しいことはあまりよくわからないのです。
ただ、漠然と分筆は大変で手数料も高いと。
そんなイメージ。
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今回は、私が当事者として土地家屋調査士の方にお願いするのでイロイロ細かいことを聞けるハズです。
分筆するためには何が必要なのか？
ちょっとワクワクします。
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ちなみに・・・
建築基準法では、同一敷地にニ以上の建物を建てる事ができない事になっています。
”母屋”+”離れ”なら可能ですが、家事室・浴槽・便所があると”母屋”とみなされこのように同じ敷地内に建物を建てることが出来ないのです。
しかし、ここに盲点があって建設敷地の権利関係は全く関係ないのです。
ですから、法務局の公図と確認申請書の申請地が違うなんてことも可能。
誰の土地でも申請は出せてしまうという事？
よって、今回のように分筆せずに同一の土地に建物が4軒なんてことも可能ということです。
よく、地主さんのお宅で、土地の一部に息子さんの家を建てたりするケースもコレにあたります。
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と、まだまだ不明点が多数。
まずは土地家屋調査士の人と現地で立ち会って話を伺うつもりです。
次回に続きます・・・
しかし、素朴な疑問が・・・
今まで固定資産税を高く払いすぎていたのでは？
相続税が減免できるならこちらも出来るのでは？
この辺もちょっと聞いてみましょう・・・
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■夢のマイホーム計画
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