居住用不動産における心理的瑕疵の判断でのトラブルを減らすため、
2021年10 月に国土交通省が
「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン（以下、ガイドライン）」を公表。
なお、事業用物件は、このガイドラインの対象に含まれていない。
≪物件内死亡についての告知基準≫
死亡理由が、
「自然死」や「日常生活での不慮の事故」の場合は、
原則として告知は不要。
一方、「自殺・他殺・火災」による死亡があった場合は、
告知義務が在る。
集合住宅では、
該当住戸の住人が日常生活で使う廊下やエントランスなどの共用部で発生した死については告知義務の対象となる。
賃貸物件で告知義務が在る場合であっても、
概ね３年で義務免除とされるという認識で良い・・・らしくて、
ただ、賃借申込人から尋ねられた場合（※）や、
社会的影響が特筆するほどに大きい事件などでは、
経過年数に係わらず告知義務が在ると認識しておくのが良さそうだ・・ということらしい。
※ 賃借申込人が自発的に（敢えて）物件内死亡有無について
尋問するかどうかは分からない。
単に、賃借申込人が尋問するのを忘れたのかもしれず、
その場合、
自然死があっただけで「告知義務なし」の物件であっても、
事後トラブルを避けたいがために、
宅建業者が、わざわざ「自然死がありましたよ」と
報告するようなことを続けるとガイドラインは骨抜きとなる。
（賃貸借検討対象外の既存不動産が、増えるばかりとなる。）
そもそも、
「賃借申込人が自然死有無について尋問するのを忘れる」
ということは、
さほど「物件決定における重要事項でもない」
という解釈をベースにして、
ガイドラインに準拠した重説を実施しておけば、
宅建業者の業務責任は果たされているとするのが真っ当かと感じる。
物件内の自然死について賃借申込前に尋問するのを忘れた申込人が
「その告知が無かったこと」に納得いかないとする場合でも、
せいぜい、賃貸人との個別交渉できるくらいが妥当かと。
ガイドラインに準拠している以上は、
賃貸人が過剰な責め（賃借人の無理な要求）を負う必要は無く、
一般の賃貸借契約の任意解約・明渡しを落とし処として良いと思う。
入居中に酷い使用方法をして原状回復が必要となる場合は、
ちゃんと賃借人へ請求していい。
自然死告知の有無に関係なく、
使い方の粗さによる原状回復は賃借人の責任だから。
ガイドラインは、
「不動産取引に係る心理的瑕疵に関する検討会」で、
判例も参考にして策定されたものだから、
訴訟となっても賃借人に有利な裁定が下ることはないと思われる。
さて、告知が必要になるのは、どういう状況・事情か？
| 告知義務なし | 告知義務あり |
①老衰、病死（自然死） ※ 発覚からの経過期間の定めは 無い。 ②日常生活での不慮の事故死 （自宅の階段からの転落死、 入浴中の溺死、転倒事故、 食事中の誤嚥など 日常生活の中で生じた事故） ③隣接住戸や 通常使用しない集合住宅の共用部 での死亡 （自殺・他殺を含む） ※ ①と同様に 発覚からの経過期間の定めは 無い。 | ❶自殺、他殺、火災による死亡 ❷特殊清掃や大規模リフォーム等が 行われた場合 ※ 賃貸借取引の場合、 上記❶❷の死が発生もしくは 発覚してから、概ね3年間は告知し、 以降は原則として告知の義務は無い ※但し、売買取引については 経過年月に関わらず告知義務が継続する ❸借主・買主から尋問された場合 ❹社会的な影響の大きさ等から、 借主・買主が把握しておくべき 特段の事情があると 宅建業者が判断した場合 |
集合住宅においては、
同一物件内であっても、住人ごとに告知義務の有無に差異がある。
⑴ 室内で告知すべき事故が発生した場合、
告知義務があるのは該当住戸に入居する人のみになる。
隣室住人を含む他の住人には、原則として告知不要。
⑵ 共用部で告知すべき事故が発生した場合には、
該当箇所を日常的に使う住人に対して告知義務が在る。
★ ここまで明示・公表されていても、
クレームリスクを怖れすぎるがために、❷の解釈を捻じ曲げて、
事実・本旨から辿れば告知義務のない物件をも
「告知義務あり」として取り扱う宅建事業者（担当者）が
出現する可能性がある。
例えば、
築35年を経過して、
そろそろフルリノベーションする適期にある賃貸ワンルーム物件で、
自然死があった場合、
特殊清掃が必要ないと判断できる場合でも、
賃貸人としては、大規模リフォームを実施することがある。
そして、実際に特殊清掃を実施しておらず、
ガイドラインに拠れば「告知義務なし」である場合にも関わらず、
大規模リフォームを実施したことを以って、
「告知義務あり」と歪曲 して、
物件を取り扱う宅建事業者（担当者）が出現するかもしれないということ。
「自然死で特殊清掃の必要が無かったなら告知不要」という
ガイドラインの主旨を無視して、
「大規模リフォームをしたこと」のみを以って
「告知義務あり」とするのは歪曲解釈であろう。