このコーナーではakatukiが自宅建設の為に日々奮闘する様子を記事にしております。
すこしづつ更新していきますので、お引き立ての程宜しくお願いいたします。
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とうとう休日ローン相談会へ行ってきました～！
実家建設に向け資金の相談をいろいろとさせていただきました。
（以下2006年5月現在の話です。）
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休日なので、ＡＴＭコーナーにあるくぐり戸から中に案内される。
意外にも働いている行員さんが多いのに驚くも、ローン窓口に通され丁寧に名詞を渡されて相談がスタートした。
とりあえず、始めに個人情報保護法がらみの承諾書を書き、フラット35と普通の銀行ローンの違いの説明を受けました。
フラット35は住宅金融公庫が債権を買い取る形で優遇された35年金利固定の商品。
つまり、金利の安い時に借りると、その後金利が上がっても影響を受けずに無理なく返済できるメリットがあるのです。
その反面、金利が下がってもずっとその金利で払い続けなければならないという可能性もあります。
しかし、今の低金利時代にはやはりフラット35の方に分があるのではと私は思っていたのですが・・・
やはり、一つ問題がありました。
ローンの形態が住宅金融公庫買い上げ型の融資の為、住宅が登記されないとローンが実行できないのです。
新築住宅の場合、工事契約・上棟・竣工と段階を踏んで工事代金を施工業者に払う必要があります。
その割合も、一般的に1/3づつ。
その計算ですと、竣工前（登記前）に工事代金の2/3を支払う必要が出てくるのです・・・
つまり、工事代金の2/3の手持ちがないとフラット35単独でのローンは不可能ということになります。
そういう落とし穴があったとは・・・
これは、分譲住宅やマンションなどでは問題になりません。
なぜなら、登記と引き換えに購入代金払う事が出来るからです。
さて、では他の皆さんはどうしているのか？
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実際のところ、皆さんは先に銀行ローンを普通に組んでその後、フラット35で借り替えるという形をとるそうです。
その為には、登記を二度（手続きを二度）する必要が出てくるのだそうです。
例えば、3000万円のローンだと約25万円余分に支払う必要が出てきます。
この金額はちょっともったいないですよね。
だから銀行の方はフラット35でなく、当校のローンをお勧めしますと・・・
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次にローンの借り入れ限度額の話。
まず、妻の収入合算の相談をしたところ契約社員では収入合算できないとの事。
他の銀行ではどうかわからないが”貸し手責任”の姿勢をとっている為、どんなに担保やその会社が優れていても優遇した措置を取れないのだそうです。
万一、ローンを返せなくなって担保で回収できても、そこまでして融資で利益を上げないというのがこの銀行の方針だそうです。
※あくまでこの銀行の話です。
ちなみに、契約社員でも源泉徴収票のみで審査するので、1年以上働いていれば銀行は気づかずにに審査通すとも小言で教えてくれました。
ただし、勤務年月が1年を割ると、雇用契約書を見なければならなくなるので、そうするとどうしても収入合算できないという話でした。
そう言われてしまうとしょうがないですね。
とりあえず、私の収入のみで借り入れ限度額を聞くことにしました。
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フラット35の借入限度額は
①建設費の80％までの融資
②年間返済額が年収の25％～40％（収入によって異なる）
の両側面から審査されます。
①は建設費の全額は貸してくれないという事。
つまり、他融資か頭金をしっかり確保しなければならない。
②は返済能力から判断されます。
収入が少ないとここがネックになります。
私の場合は②のせいで思うように借りれません。
やはり、一定金利のフラット35利用はすんなりいきません・・・
つづいて銀行ローン。
①建築費の100％までローンを組める。
②銀行の定める基準の返済額（収入の約1/3）
①は頭金無しでも建築可能だということ。
②はフラット35に比べると・・・
私の場合で約700万くらい多く借りれる事が出来ます。
結果、銀行融資のほうが融資条件が緩いということになります。
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だから、銀行ローン一本で決めてしまう人が多いんだろうなぁ・・・
と、念の為”住宅金融公庫”に収入合算の件で確認してもらう事にしました。
フラット３５の方は収入合算の為の”継続勤務・規約形態”等の細かい記載が無かった為です。
もしかしたら、収入合算も可能かも？
と、淡い期待をしていたのですが。
その感はドンピシャ。
ローン審査時に働いていれば、その年の収入を予測して合算できるという話。
契約社員でも問わないということでした！
なんという朗報。
これで、私のローン計画の巾が広がりました。
銀行ローンとフラット35をどのようにミックスさせて返済していくか・・・
いろいろなカードが切れることになったので自信を持って設計を進めたいと思っています。
そう、何よりもまず、総事業費を洗い出さないと。
いくらの予算かけて、いくら手持ち金を残すか？
駐車場の賃料収入をどれほど見込んで設計に取り入れるか・・・
う＝ん忙しくなりそうです。
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ちなみに私の銀行からのヒアリングの状況だと、フラット35を借りる場合は銀行窓口にこだわらない方が得策かもしれません。
債権を住宅金融公庫が買い取るので、窓口が何処でも結果同じになります。
つまり、ローン金利の安い無店舗系の投資信託でも商品の中身は変わらないということです。
そして、万一その窓口の会社が倒産してもローン金利そのままで他銀行が引き継ぐ仕組みのようなのです。
ですから、何が何でも安いところで借りる方が良いのではと思っています。
なんでも、数％のローンの違いは３５年後には莫大ですから・・・
ですが、一つ問題は、先に述べたように建築費の中間金の支払い。
これは、どうしても銀行の力を借りなければならにと思うのです。
この辺がうまくいくかは、もう少し計画がまとまった時点でもう一度他の金融機関に相談に行ってみようと思っています。
うまくいくでしょうかねぇ～？？
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■夢のマイホーム計画
設計士の自宅建設までの苦悩を日記に掲載しています。
建築家の自邸・二世帯住宅建設記の目次はこちらから
■道のりまでの第一歩”実家のリフォーム”が完成いたしました。
リフォームの全容はこちらからどうぞ
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ちなみに銀行金利がが先月から0.14％もあがっていました・・・
たった一ヶ月で約100万円は返済額が増えてしまった事になります。
恐ろしい・・・
低金利のうちに計画を進めなければ～
※フラット35の情報は2006年５月の情報です。以後大きく制度が変わりましたので、改めてご自身でお調べ下さい。
すこしづつ更新していきますので、お引き立ての程宜しくお願いいたします。
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とうとう休日ローン相談会へ行ってきました～！
実家建設に向け資金の相談をいろいろとさせていただきました。
（以下2006年5月現在の話です。）
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休日なので、ＡＴＭコーナーにあるくぐり戸から中に案内される。
意外にも働いている行員さんが多いのに驚くも、ローン窓口に通され丁寧に名詞を渡されて相談がスタートした。
とりあえず、始めに個人情報保護法がらみの承諾書を書き、フラット35と普通の銀行ローンの違いの説明を受けました。
フラット35は住宅金融公庫が債権を買い取る形で優遇された35年金利固定の商品。
つまり、金利の安い時に借りると、その後金利が上がっても影響を受けずに無理なく返済できるメリットがあるのです。
その反面、金利が下がってもずっとその金利で払い続けなければならないという可能性もあります。
しかし、今の低金利時代にはやはりフラット35の方に分があるのではと私は思っていたのですが・・・
やはり、一つ問題がありました。
ローンの形態が住宅金融公庫買い上げ型の融資の為、住宅が登記されないとローンが実行できないのです。
新築住宅の場合、工事契約・上棟・竣工と段階を踏んで工事代金を施工業者に払う必要があります。
その割合も、一般的に1/3づつ。
その計算ですと、竣工前（登記前）に工事代金の2/3を支払う必要が出てくるのです・・・
つまり、工事代金の2/3の手持ちがないとフラット35単独でのローンは不可能ということになります。
そういう落とし穴があったとは・・・
これは、分譲住宅やマンションなどでは問題になりません。
なぜなら、登記と引き換えに購入代金払う事が出来るからです。
さて、では他の皆さんはどうしているのか？
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実際のところ、皆さんは先に銀行ローンを普通に組んでその後、フラット35で借り替えるという形をとるそうです。
その為には、登記を二度（手続きを二度）する必要が出てくるのだそうです。
例えば、3000万円のローンだと約25万円余分に支払う必要が出てきます。
この金額はちょっともったいないですよね。
だから銀行の方はフラット35でなく、当校のローンをお勧めしますと・・・
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次にローンの借り入れ限度額の話。
まず、妻の収入合算の相談をしたところ契約社員では収入合算できないとの事。
他の銀行ではどうかわからないが”貸し手責任”の姿勢をとっている為、どんなに担保やその会社が優れていても優遇した措置を取れないのだそうです。
万一、ローンを返せなくなって担保で回収できても、そこまでして融資で利益を上げないというのがこの銀行の方針だそうです。
※あくまでこの銀行の話です。
ちなみに、契約社員でも源泉徴収票のみで審査するので、1年以上働いていれば銀行は気づかずにに審査通すとも小言で教えてくれました。
ただし、勤務年月が1年を割ると、雇用契約書を見なければならなくなるので、そうするとどうしても収入合算できないという話でした。
そう言われてしまうとしょうがないですね。
とりあえず、私の収入のみで借り入れ限度額を聞くことにしました。
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フラット35の借入限度額は
①建設費の80％までの融資
②年間返済額が年収の25％～40％（収入によって異なる）
の両側面から審査されます。
①は建設費の全額は貸してくれないという事。
つまり、他融資か頭金をしっかり確保しなければならない。
②は返済能力から判断されます。
収入が少ないとここがネックになります。
私の場合は②のせいで思うように借りれません。
やはり、一定金利のフラット35利用はすんなりいきません・・・
つづいて銀行ローン。
①建築費の100％までローンを組める。
②銀行の定める基準の返済額（収入の約1/3）
①は頭金無しでも建築可能だということ。
②はフラット35に比べると・・・
私の場合で約700万くらい多く借りれる事が出来ます。
結果、銀行融資のほうが融資条件が緩いということになります。
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だから、銀行ローン一本で決めてしまう人が多いんだろうなぁ・・・
と、念の為”住宅金融公庫”に収入合算の件で確認してもらう事にしました。
フラット３５の方は収入合算の為の”継続勤務・規約形態”等の細かい記載が無かった為です。
もしかしたら、収入合算も可能かも？
と、淡い期待をしていたのですが。
その感はドンピシャ。
ローン審査時に働いていれば、その年の収入を予測して合算できるという話。
契約社員でも問わないということでした！
なんという朗報。
これで、私のローン計画の巾が広がりました。
銀行ローンとフラット35をどのようにミックスさせて返済していくか・・・
いろいろなカードが切れることになったので自信を持って設計を進めたいと思っています。
そう、何よりもまず、総事業費を洗い出さないと。
いくらの予算かけて、いくら手持ち金を残すか？
駐車場の賃料収入をどれほど見込んで設計に取り入れるか・・・
う＝ん忙しくなりそうです。
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ちなみに私の銀行からのヒアリングの状況だと、フラット35を借りる場合は銀行窓口にこだわらない方が得策かもしれません。
債権を住宅金融公庫が買い取るので、窓口が何処でも結果同じになります。
つまり、ローン金利の安い無店舗系の投資信託でも商品の中身は変わらないということです。
そして、万一その窓口の会社が倒産してもローン金利そのままで他銀行が引き継ぐ仕組みのようなのです。
ですから、何が何でも安いところで借りる方が良いのではと思っています。
なんでも、数％のローンの違いは３５年後には莫大ですから・・・
ですが、一つ問題は、先に述べたように建築費の中間金の支払い。
これは、どうしても銀行の力を借りなければならにと思うのです。
この辺がうまくいくかは、もう少し計画がまとまった時点でもう一度他の金融機関に相談に行ってみようと思っています。
うまくいくでしょうかねぇ～？？
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■夢のマイホーム計画
設計士の自宅建設までの苦悩を日記に掲載しています。
建築家の自邸・二世帯住宅建設記の目次はこちらから
■道のりまでの第一歩”実家のリフォーム”が完成いたしました。
リフォームの全容はこちらからどうぞ
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ちなみに銀行金利がが先月から0.14％もあがっていました・・・
たった一ヶ月で約100万円は返済額が増えてしまった事になります。
恐ろしい・・・
低金利のうちに計画を進めなければ～
※フラット35の情報は2006年５月の情報です。以後大きく制度が変わりましたので、改めてご自身でお調べ下さい。
