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疫情下的多伦多房地产投资买卖启示录【黄岚地产榜】

2023-05-12 11:30:03 | 日記

本文由加拿大多伦多优秀Broker 、顶尖金牌房地产经纪人Daisy黄岚原创于2021年1月

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​2020一整年，新冠疫情所引发的全球冲击波尚未消减，而美国大选所体现出来的传统保守价值观和自由主义全球化价值观的政经博弈也难见分晓。美大选后是新技术条件下一波新的全球化迭代的开始，还是逆全球化周期及坚壁清野的开始？可谓众说纷纭，也撕裂异常。

多伦多著名资深房地产经纪人Daisy黄岚谈疫情对多伦多房地产投资买卖的启示

 

所有这些不确定因素都加大了多伦多房地产市场的复杂程度。如果在动荡而不可控的环境下来做所谓数字化预测，再高明的咨询公司此时也只会给你三种（好、中、坏）场景条件下的所谓预测。但黄岚看来在目前情况下作数字化预测并无意义。作为多伦多本地房地产市场，我们完全可以剔除不确定因素来做分析，把握已知的要素，挖掘抗风险和有成长空间的洼地。

那么什么是我们已知可确定的呢？

  1. 钱毛了。包括加拿大政府在内的各国政府大撒钱，货币贬值是不争的事实
  2. 新冠虽然还在持续，但由于已经一年多了，可以说新冠及其防控已经常态化，因此其带来的影响已经体现出来并已经开始沉淀
  3. 加拿大在地缘政治方面介于美中之间，其移民政策相对美国更为开放，欢迎新移民的政策不会改变，因此人口增长和房地产需求的增长是有长期基本面保障的

 

 

从这些可以确定的已知条件中，我们能得到什么启示呢？先来看以下分类房价演进图吧

 

  

  1. 镇屋在风口上：由于新冠对于人们社交距离的心理影响，许多人将目光投向了在价格上介于Condo和独立屋之间的镇屋，过去一年以来镇屋的涨幅颇为可观，后期仍继续看好 （黄岚之前有原创介绍镇屋市场，欢迎移步阅读）
  2. 独立屋王者归来：独立屋自从2017年达到高点以来，一直处于稳步筑底并缓慢回升的过程中，疫情的催化以及通货膨胀，使得最新的独立屋均价已经回到了2017年曾经创造的高点。而且趋势不减
  3. Condo市场相对低迷，成交量下降，同时由于开发成本上升（拿地成本、人工成本、材料成本、其他软性成本），新房供应减少。虽然价格有所松动，但在成本依托的条件下，市中心Condo应该不会大幅下滑，相反捡漏机会却不少。黄岚之前有多篇原创介绍市中心公寓，如多伦多大学周边Condo、市中心湖景Condo、市中心地下城PATH周边Condo，有兴趣的话，可移步阅读斧正
  4. 由于人们在家中的时间大增，景观佳、生活品质高的公寓，不仅抗跌性极强，而且保值增值空间相当大

  

本期就到这里，谢谢您的时间。

 

 

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Daisy 黄岚：加拿大多伦多著名口碑房地产经纪大咖，资深专业Broker；知名多伦多房地产顾问、投资大拿、营销专家；最高钻石奖、名人堂成就奖；律师出身、商业视角、权威分析、强大资源、钻石业绩，黄岚金牌多伦多地产专业团队助您买房卖房更安心

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情怀中的镇屋、风口上的镇屋【黄岚地产榜】独家分析多伦多镇屋市场

2023-05-12 01:07:38 | 日記

本文由加拿大多伦多专业Broker 、顶尖1%金牌房地产经纪人Daisy黄岚原创于2020年9月

电话(亦可用于加微信) +1 647 899 0888

 

 

镇屋Townhouse，顾名思议是坐落于镇上的的房屋，温馨而有社区氛围。从历史上看，镇屋是贵族或富裕家庭的城市的住所，以便于社交。如今城市不断的扩张以及土地的稀缺使得镇屋价值凸显，在北美大城市如纽约、旧金山、波士顿、华盛顿、多伦多，镇屋已经成为高品质的兼容城市生活和舒适环境的居住选择。

从投资或自住的角度看，一直以来镇屋Townhouse给大家的印象是一个介于独立屋和公寓Condo之间的品种。二十年以来大多伦多地区房价年复合增长率为6%，无论是独立屋、镇屋、还是Condo公寓在不同的时间段内都呈现轮动的态势，而市场品种的热度也是相对的，有的买家喜欢买涨而有的买家喜欢捡漏，本期Daisy黄岚选择涨幅可观的镇屋做个分析。  

 

   

首先不管是Condo涨还是独立屋涨，从历史曲线来看，镇屋的涨幅基本都介于前两者之间。而均价方面，最新的大多伦多镇屋达到了80万加元。

 

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当然大多伦多不同城市的镇屋成交量和均价都有较大的差别。不出意外其中多伦多中区（含市中心、中城区、和北约克）均价最高，有趣的是大量印度裔集中的布兰普顿成交量最大，而华人较喜欢的万锦和列治文山无论在均价还是成交量方面都处于中上较高的位置。

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许多镇屋是有管理费的，根据小区不同，物业管理项目会有不同，但主要是公共部位维护。由于镇屋不像独立屋，公共部位交织较多，协调统一专业的维护更能确保生活品质和房屋保值增值的最大化。

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许多买家认为镇屋管理费是额外的成本，其实不尽然… 首先，无管理费物业的维护也是有成本的

  • 独立屋维护成本低是个误区
  • 无管理费镇屋公共部位维护协调很困难
  • 换屋顶、换窗户、换密封条，这些都是实打实的开销
  • 割草、除雪、刷车道其实都是成本，自己做也是花自己的时间成本，这一定得要算
  • 管理费每个月得出，相对于自己维护不固定的金钱支出，在心理上更显得容易被注意

再来，管理费是有价值的

  • 业主可以放心小区得到专业的维护，维护得好的小区房价更高
  • 业主省下时间做更有价值的事
  • 业主自己的劳动其实也是成本，还不如让专业的来干

最后，无管理费或管理费低的镇屋其价格也会更高

所以Daisy黄岚的结论是存在即是合理的，绝大多数情况下管理费提供的服务和价值是相当的，而且一切的成本和服务都已经体现在了镇屋的总体持有成本中。所以镇屋有无管理费不应当是首选要素，在我们镇屋投资和自住的决策过程中不能捡了芝麻而丢了西瓜。  

 

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镇屋买卖决策过程中的真正关键是对个案价值的了解和对参照系的准确把握。为此Daisy黄岚选取我们华人比较偏爱的多伦多、万锦、和列治文山，给大家在这个时间点上搭建一个投资参照系。当然，细分社区不同会有很大的差异，Daisy黄岚这里只是介绍一个粗略的概念(方法论)，具体需要根据您的地段社区房型喜好做深入的分析。

今年以来多伦多市镇屋成交中位价达到100万，下图列举了几处中间价位的镇屋和位置：    

 

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多伦多市今年以来的最高成交价镇屋位于著名的Annex社区的Yorkville约克维尔（见下图）。约克维尔可以说是多伦多当之无愧的钻石地段，多年来Condo和镇屋的最高成交价都出于此社区。

 

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再来看万锦市，镇屋中位成交价达到89万，下图列举了几处中位价位的镇屋和位置：  

 

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万锦市今年以来的最高成交价镇屋位于万锦最著名的愚人村（见下图），这里环境宜人，豪宅辈出。  

 

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再来看一下多伦多北面的列治文山，这里的镇屋成交中位价达到92万，下图列举了几处中间价位的镇屋和位置：  

 

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列治文山今年1月至9月的最高成交价镇屋位于Westbrook社区（见下图）这里环境好，学区更好。 

 

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影响镇屋买卖决策的另一个重要因素是社区的风格和情怀。和独立屋和Condo比起来，镇屋居住是最具社交气息的，这也是人们选择镇屋的原因之一，因此小区的设计至关重要。

 

Daisy黄岚把镇屋小区设计分成以下几类：   

 

现代小镇风情型：街区错落有致，房屋各有特色

质朴婉约型：安静、小径通幽、温馨烟火气

桃花源记型：设计精巧、专业园艺、真正的世外桃源

简单直接型：排屋设计、真正的联排别墅

 

所谓萝卜青菜各有所爱，无论您青睐哪种风格，哪块区域，或是那类户型，Daisy黄岚的专业分析和眼光都会为您的买卖决策保驾护航。下期再见。  

 

 

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Daisy 黄岚：加拿大多伦多著名口碑房地产经纪大咖，资深优秀Broker；知名多伦多房地产顾问、投资大拿、营销专家；最高钻石奖、名人堂成就奖；律师出身、商业视角、权威分析、强大资源、钻石业绩，黄岚金牌多伦多房地产专家团队助您买房卖房更安心

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