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最近比尔盖茨成为这个星球上最大的地主登上热搜，最好的诠释了什么叫“老钱囤地”，也可以引发我们更深入的思考。不论是房产还是土地，其基本投资理念都是相通的。本期Daisy黄岚结合数个土地投资经验和市场观察分析，和大家聊聊加拿大安省的土地投资。
纵观十年历史，无论是安省还是加拿大，农地价格的年化增值率都是8%，可见土地增值异常稳健，是真正意义上的硬通货。农地的另一个优势是持有成本（地产税）非常低，几十英亩的地一年地税几百块，几乎可忽略不计，因此如果你是个真正的保守投资者，存银行或买黄金，还不如直接投土地。这就是所谓的“老钱”对土地的偏爱。 也有朋友会说，目前的土地价格相比几十年前已经涨上天了。是的，虽然土地的绝对价格看上去贵，但“土地太贵”这种说法就像“房子太贵”这种说法一样已经流行好几十年了，在目前全球通胀、粮价普涨的背景下，我们更多需要关注的是相对价格。政府大量超印货币，市场的可供投资的钱是更多了而不是更少了，而就算是伊隆马斯克，除了移民火星也无法印出土地，现在的主要困境是没地可买，大多伦多地区的土地挂牌越来越少，有零星出售的也主要是因为原有的农场主退休。
加拿大各省的农地价格差异很大，最主要价格决定因素当然是供求，即当地人口的数量和密度决定了土地的贵贱。越偏远人口越稀少的省份由于运输成本和人力成本高，土地价格越便宜。从下图可看出各省农地涨幅每年轮动错落不一，但长期来看都是稳健上涨。
从安省来看，北部偏远地区的价格最便宜，均价3700加元/英亩，而水系丰富适合蔬果类高价值作物种植的安省西部和尼亚加拉地区均价最高，接近20000加元/英亩。对于真正的买地自种的农场主而言，还需要精算种植什么和土地的潜在的产出回报。而对于农地投资者而言，随行就市，了解出租回报，看准大势出手，等待升值是最佳选择。
在地区均价基础上，个案农地的价格也会受到以下因素的影响：
- 土质
- 有没有地表水源
- 排水是否良好
- 地面平整度
土壤构成主要分为三类：粘土、壤土、沙土， 而土层厚度、酸碱度、和含石量也是影响土质的重要因素。一般来讲加拿大各省各地区的土地都有公开的土质报告可供查询。
任何作物生长都离不开水，加拿大的绝大部分土地都属于粗放式耕种，即靠天吃饭，旱涝都凭运气。人工灌溉系统有，但仅限于人口密度大，经济作物产出回报好的地区。由于加拿大地下水碱性大，不适合抽泵地下水灌溉。地表水源对掌控灌溉，避免靠天吃饭很重要，而且是大棚种植所必须的。因此如果有地表水源，对于高价值农地来讲是一个加分项。
在农田排水方面，不少农地铺设有用于降低地下水位的管网，主要原因是：
- 降地下水位有利于帮助土壤达成最佳空气25%:水分25%:土壤50%比例
- 地下水盐碱度高，因此降地下水位亦可防止土壤盐渍化程度加剧
- 降地下水位有利于农田排涝
- 也有利于雨水渗入土壤，而不是形成地表径流导致水土流失
地形及地面平整度也会影响到农地的价格：
- 起伏地不方便大型机械耕种
- 起伏地不方便联合收割
- 坡地也不利于水土保持
- 当然在起伏地上建独立屋大豪宅会显得更漂亮
本期就到这里，谢谢您的时间。更多农地农场信息或交流，欢迎私信Daisy黄岚。电话(亦可加微信) +1 6478990888
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