買っても大丈夫？任意売却とは・・・

 たまに販売チラシの隅っこに「任意売却物件のため、債権者の同意が必要です。」との記載がある場合があります。

これは、どういうものでしょうか。

任意売却とは、例えば、売主様が住宅ローンを払えなくなり、「差押」手続きなどが開始されてしまっているケースです。
差押がされると、次には裁判所の「競売」手続きが始まってしまいます。

ところが、競売になってしまうと、通常の取引価格より安い値段になってしまうため、住宅ローンを貸し付けている銀行は貸付金の回収が見込めなくなってしまいます。

そこで、競売手続きが始まるまでの間に、競売ではなく通常の取引で売却を行おう、というのが任意売却と呼ばれる手続きです。

そのため、任意売却の場合に取引価格の主導権を握っているのは、売主様ではなく銀行などの「債権者」となります。

銀行としては、残っている住宅ローンを、競売が始まる前までに早く回収したいし、一方でなるべく多く回収したい、という思惑があります。

購入する側としては、銀行の急ぎ度合や、残債の額によって、購入できる金額が決まってくることになります。

任意売却の際に注意すべきは、売主様の資産状況に問題がある、という点です。

銀行の住宅ローン以外にも借金や税金の滞納があったりする場合には慎重に手続きを進める必要があります。

チラシの文言だけでは判断できませんので、具体的な取引状況をチェックしましょう。

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〒5840093　大阪府富田林市本町21-5
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住宅ローン控除額が増えることもあります

こんいちは。
大阪府富田林市の不動産屋　コスモ住建です。

夫婦共有名義にし、各人の名義で住宅ローンを借り入れ出来れば、夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられます。

住宅ローン控除は、最高で年間40万円（認定住宅の場合は最高で年間50万円）まで控除受けられます。そのため、例えば夫の所得税額を年間40万円、妻の所得税額を年間20万円とすると、夫の単独名義の住宅ローンでは年間40万円までしか受けられません。しかし、夫婦の共有名義とし、各人の名義でローンを借り入れると、夫婦あわせて最高で年間60万円の控除が受けられます。
なお、住宅ローン控除額のうち所得税から控除しきれなかった残額は、最高13万6,500円まで住民税から控除できるなど、各人の借入額や所得税額・住民税額によって実際に控除される合計額は違ってきます。

それでは夫婦でいくらづつ借り入れると最も控除額が多くなるでしょうか。
例えば、年収が夫600万円、妻200万円の夫婦が、3千万円の住宅ローンを組む場合について考えてみましょう。
夫1人で全部借り入れた場合には、住宅ローン控除は最高で30万円となるが、実際には夫の税額が30万円に満たないため、最高でも約29.5万円分しか控除は受けられません。
一方、夫婦それぞれ1,500万円ずつ借り入れた場合、夫については最高控除額の15万円の控除を受けることが出来るが、妻については15万円に満たないため、夫婦合計では最高でも控除額は約21万円にしかなりません。
しかし、夫が2,600万円、妻が400万円借り入れた場合には、最高控除額の30万円分の控除が受けられる事になります。
このように、住宅ローン控除可能額は、夫婦それぞれのローン負担割合によって違ってきます。もちろん、夫婦各人の年収によっても有利なローン負担割合は異なるので、各人の状況に応じていろいろと試算してみると良いかと思います。
ただし、夫婦が各人の名義で借り入れを行う場合には、贈与とみなされないために、それぞれの借入額がそれぞれの収入で返済可能な範囲内であることが必要です。

やり方次第で、控除額が増やせる場合もあすので、その際は是非ご相談ください。

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実家の処分という家族の問題

こんにちは。
大阪府富田林のコスモ住建です。

日本は人口減少時代に突入しています。
富田林も2040年には・・・という話を政府が発表してしまったことで・・・私も少なからずショックを受けておりますが。。。
今こうしている間にも人は減り続け、空き家が増え続けています。

これから家を買う方は一定の収入のある若い世代（30代～40代）の方が多いと思いますので、あまりピンと来ないかもしれませんが、日々流れるニュースを追うことでこの人口問題を少し身近にとらえることができるのではないかと思います。

正社員不足49.1%に 深刻度増（Yahooニュース）
https://news.yahoo.co.jp/pickup/6262354

人が減るので企業が人手不足になるのは必然です。
求職率が高いとか大学新卒市場が売り手市場だとか同じテーマのニュースです。
企業はITなどを駆使して社員一人当たりの生産性向上に取り組む流れになると容易に想像できます。
10人いないと成り立たなかった業務を5人で回す業務改善が求められています。
社員一人当たりの生産性向上の行きつく先はどうなるのでしょう。
確かなのは今の常識がまったく通用しない世の中だということです。

住宅は資金化（売ったり貸したり）できなければ資産にはなりません。
人が集まりにくい街に家を買うということは、将来の自分の首を絞めるに等しい行為です。
反対にすぐに売ったり貸したりできる住宅を買うことができれば、いつでも元の状態にリセットできるので、家を買う時によく言われる「住宅ローンに縛られる」「ローンがあるから転職できない」などの懸念が軽くなります。

売りたくても売れないが最も最悪な状況です。
不動産は簡単に捨てることができないからです。
ご自身が買った家の処分で悩むよりも早いタイミングでやってくる問題が「実家の処分」です。
引き継いでくれる親族がいれば良いのですが、バブル期にベットタウンでマイホームを購入し、兄弟全員が自分の家を持っている状況になると、確実に家が余ります。
今までは価格を下げれば買い手が付いた時代だったのですが、これからはそうはいきません。人が集まらない立地だと売るのも貸すのも苦労してしまうのです。

最寄り駅に特急が停まるので都市中心部へのアクセスは良いものの、最寄り駅までバス20分。
さらにバス停まで徒歩15分。
今は別のところに新しいスーパーができたのですが、最寄りのスーパーが潰れ、買い物に行くにも自転車で10分くらいかかり、コンビニも近くにありません。

これは私の知り合いのご実家のことです。
田舎の話ではなく日本を代表する地方都市のベットタウンの話です。

皆さん、この家に住みたいと思いますか？
他にもっと良い条件の物件なんていくらでもある中であえてこの立地を選択する理由はありません。
この方の実家は平成元年築です。

後から聞いたのですが、当時の住宅ローンは8％くらいだったそうです。
両親共働きで必死にローンを完済しました。
大変な想いが詰まったマイホーム。
先々困るとわかっていても心情的に親世代は実家の処分をためらいます。

ただ、こんな立地でありながら、一応日本を代表する地方都市のベッドタウンなので、今でも住宅地の開発が行われています。
つまり、まだこのエリアを選んでくれる買い手がいるということです。
ロジカルに考えると売れるうちに「損切り」しておきたいところです。

実家の処分は親世代だけでは解決しにくい問題です。
ですが放置すると親の介護が必要になった時に一気に顕在化します。
親の財産を子供がどうこう言うのは憚られるのですが、実家の処分も介護も「家族」の問題です。
これから年末年始で実家に帰省する人が多いと思います。
少し先の将来を見据えて、実家の行く末を話し合ってみるのはいかがでしょうか。
（いきなり処分の話をするわけにもいかないので、家を買った時の思い出話から切り出してみるのはいかがでしょうか）

身近にイメージできる実家の処分を具体的に考えるうちに、人口減・家余り時代の住宅購入の在り方について少し考え方が変わると思います。

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