續期房產是否要補交地價

房子到期，續期房產是否要補交地價

近日，“一批20年產權的溫州住宅土地使用權到期，續期必須支付三分之一的房價”觸動了許多人的神經。 隨之而來的是，住宅用地續建期限70年後，是否要交納土地出讓金和繳納標准等問題，也逐漸演變成一種熱門的輿論。

從法理上看，續費是必需的。有人可以提出，既然“地方人民政府以及做事我們必須法無授權不可為”，那么對於任何人都無權做法律問題並未明言的有償續期的理解。乍一看，這個社會觀點還是挺有說服力的，但事實上他們經不起推敲。

從立法本意上看，立法者也不是放棄收費權，而是覺得這個問題比較複雜，還是留待未來進行規定。全國人大常委會編的《物權法釋義》中提到，考慮到住宅建設用地使用權續期後是否支付土地使用費，是關系到廣大群眾切身利益的問題。絕大多數住宅建設用地使用權的期限為70年，如何科學地規定建設用地使用權人屆時應當承擔的義務，目前還缺少足夠的科學依據，應當慎重研究，物權法以不作規定為宜。而且物權法不作規定，也不影響國務院根據實際情況做出相關的規定。因此，對建設用地使用權期間屆滿後是否支付土地使用費的問題未作規定。

國有土地使用費是繞不開的，只是為了解決這些問題的關鍵技術不是可以取消它，而是進行調整它的支付發展方式。當前的土地使用費控制制度有兩大主義基本結構特點：一是搞“土地批租”。按照《城鎮國有土地資源使用權出讓和轉讓暫行工作條例》規定，居住城市土地使用權出讓世界最高年限為70年。這意味著，開發商最多我們需要一個一次性交付70年的土地出讓金，其中包括成本信息無疑會一次性轉嫁到購房者身上。二是必須遵循“價高者得”原則。

我們可以通過采取一些相應的改革發展措施：一方面，改批租制為年租制。另一重要方面，修改《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，改變自己當前農村土地利用市場中價高者得的單一財務狀況。對於一個普通住宅建設用地的土地使用權出讓，建議以招標控制方式取代拍賣方式，根據城市居民平均購買力確定中標價格，以降低系統開發環境成本並減輕普通居民消費購買和持有房屋的負擔。

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同時，為了防止土地收入的崩潰，我們可以設定一個過渡期。 針對現行續期費存在的突出問題，建議全國人大常委會采用《物權法》關於“自動續期費”的解釋，對土地使用權續期費適用年租制。

此外，在年租金率上，住宅用地應與工商用地不同，更具象征意義。 這是因為住宅用地使用權的第一次轉讓與經營，對象是開發商; 而更新的對象是普通居民，除了少數房地產投機商，大多數人只是生活，而不是從中獲利。 香港土地使用權的續期，每年須繳交「新土地稅」 ，稅額只是市場價格的一萬分之一。 對保障民生、穩定房地產市場起到了積極作用，值得借鑒。

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