土地のこと

日本は土地の売買が普通に出来る国です

国土の何割かは国が保有している

日本は山が多いですからね

河川の管理は国、都道府県、市町村などがやります

売買出来る土地についても、

農地

市街化調整区域

住宅地

商業地

工業地帯

住宅専用地域であったり、建ぺい率が決めれていたり、高さ制限があったり


専門家ではないのでここでは詳しいことは書けませんが


土地を探していて


事業用の土地です

近年、インターチェンジの近くには巨大な物流センターがたくさん出来ました

倉庫、物流会社のオーナーによれば、

その付近の土地の相場には関係なく、採算が合う金額で取得する

物流倉庫は平屋でなく、2層、3層、4層などになっていて

そこで生み出す賃料との関係で投資に対しての利回りを計算するわけです

ようするに、その土地を活用して収益を生み出せるかどうか？

それが土地の価格になってゆくわけです


人が住む住宅用地は収益を生み出すわけではありません

生活に対するコストということになります

資産や収入に合わせて取得する場合の金額の上限がおのずと決まります

インフレなら土地や資材コスト上昇するので安いうちに買う

デフレなら値下がりするので買い控える

日本全国、いろいろな地域、立地があります

土地の価格が維持、あるいは値上がりするところは限られるでしょう

人口が減っているからそうなります

小生の出身地、神奈川県海老名市

近年は年4千人人口が増えている（現状、人口14万人の市）

海老名駅周辺はまだ市街化調整区域が残っていて
駅の両側に残っていますが、市役所側だけで約40haが市街化地域に変わる

そこに新たに3500人が住む計画だそうです

田んぼが市街化地域に変わるので地主は億万長者がたくさん生まれる
建築物も出来るので固定資産税が増える、住民増えればコストもかかるが市民税など税金も増える

こういう地域は珍しい



全国、地方の中心市街地は寂れたところが多い
商店街がシャッター通りになっているところ多い

なぜそうなったか？


駅前に大型店が出店し顧客を根こそぎ持って行ったから？

その大型店、総合スーパー（ＧＭＳ）は撤退につぐ撤退

郊外に大きな駐車場持つショッピングセンター出来たから？

郊外の幹線道路に専門大型店が出来たから？

飲食店もチェーンの居酒屋、ファミレス、ＦＦＳが出来たから？

そういう要因ももちろんあります

が、

商店主が商店街に住んでいない
郊外に家構える

住んでいない街は寂しくなる

一階は店舗で上の階は住居、住宅にするのがよいのだが

そうなっていないところ大半です


さて、住むための土地でなく、事業用地について

店舗やるなら商圏がどうか？

出入り、道路付けはどうか？

従業員は集まるか？

土地のカタチはどうか？


工場や倉庫、事務所なども

一部を賃貸物件にすることが出来ないか？


それら、いろいろ考慮して買える価格なのかどうかを計算するわけです

賃貸物件の方がよい場合もあります


土地についての考えの一部でした