相続税対策は大丈夫？アパート空室率が急増（東洋経済より）

相続税対策は大丈夫？アパート空室率が急増

賃貸アパートの空室率が上がっているという記事。

「不動産調査会社タスの調べによれば、首都圏の賃貸アパートの空室率は2015年半ばから上がり始め、神奈川県では35％超に達している。千葉県、東京23区も34％前後へ上昇。3室に1室が空室というありさま。

「空室率急上昇の原因は、新築アパートの供給過剰にある」と分析するのは、タスの藤井和之主任研究員だ。」

アパートの供給過剰は相続税増税の影響だそうです。

「相続税の増税が行われたのは2015年1月のこと。アパートを建築すると相続税対策になる。相続財産の評価は、現金で保有しているより、土地・建物に換えたほうが3割ほど低くなるうえに、賃貸に出せば、そこからさらに2〜3割下げられるからだ。

これらによる節税効果を狙ったアパート建築が急増。2015年の貸家着工数は前年比4.6％増の37.8万戸に達した。2年連続で減少した持ち家の着工数28.3万戸を10万戸近くも上回る水準となった。

通常、アパートの建築には半年ほどかかる。2015年1月の増税から半年経った2015年半ばごろからアパート供給が増え、空室率上昇が始まった。

こうした状況に対して、税理士の渡邊氏は、「相続税対策だけに目を奪われ、賃貸経営が成り立つかどうかを精査せずにアパートを建設するのは危険」と警告を発する。」

一括借り上げもリスクがあるそうです。

「相続税対策でアパート経営を始めようという人の多くは、「30年一括借り上げ」といった保証があることによって、賃貸経営のリスクを軽視しがちだ。だが「サブリース契約があっても、アパート経営が破綻することはよくある」（渡邊氏）。

新築時は相場よりも数％高い賃料で成約できることが多い。しかし、この“新築プレミアム”は、次回入居時には剥げ落ちる。以降は年1％程度の賃料下落を覚悟しておくべきだろう。アパート建築会社が提示する収支シミュレーションが、新築時賃料の維持を前提としているときは、甘言と考えたほうがいい。」

当サイトとしては、一括借り上げする方のリスクも気になります。

「30年間ずっと変わらない賃料保証をうたう業者もいるが、それはさらに心配だ。不動産投資コンサルタント、泉和コーポレーションの小林大貴氏は、「当初の賃料を30年間もの長期にわたって保証するのは、そもそも無理なビジネスモデル。むしろ警戒したほうがよい」と忠告する。」

例として、大東建託の有報（2016年3月期）を見てみましたが、「一括借上修繕引当金」を80,704百万円計上し、それについて会計方針の注記で説明しているほか、「対処すべき課題」で以下のように書いています。

「当社グループが行っている「賃貸経営受託システム」による一括借上事業において、入居率の低下、空室の増加は、事業収支の悪化を招き、さらには土地所有者への建物賃貸事業に対する意欲の低下により受注実績に影響します。

そのため、当社では入居率の動向を注意深くチェックしており、低下傾向が続いた場合は、入居率の回復を図るため社内の入居者斡旋営業部門の増強策を実施いたします。また、高い入居率を維持するため、入居者の快適性・利便性を追求し、長くお住まいいただける管理サービスを提供してまいります。」

「一括借上事業」がどういうものかについては、事業の概要のところで「大東建物管理株式会社は、「賃貸経営受託システム」において、家主と一括借上契約を締結し、また、入居者と転貸借契約を締結し、一括借上事業を行っております」と書いています。それ以上の契約内容の概要説明はなされていないようです。

「事業等のリスク」でふれるべきような内容を含んでいると思われますが、そちらでは記載はありません。また、偶発債務としての開示もないようです（どのくらいの規模の契約（残高）をしているのかもわからない）。

今後、リース会計基準が見直されるときに、こうしたサブリース契約がどのような扱いになるのか気になるところです。

35年一括借上（大東建託）

この会社は30年どころか、35年一括借り上げを売り物にしています。ただし、賃料の固定期間は、当初は10年間、その後の更新は5年ごとだそうです。オーナーからすると、建ててから１０年後の空室率や賃料相場により、がくっと収入が落ち込むリスクがあります。そのかわり、会社側のリスクは、当初の10年間と各更新後の５年間に限られることになります。