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家主様にご提案！ 安定・安心経営を図りましょう
賃貸経営を成功させるには、色々な要素をクリアしなければならず、こ
れだけをうまくやればいいといった捉え方はできません。土地の立地条件
の判断から資金計画、マーケティング、入居募集、入退室の手続き、家賃
の集金、建物のメンテ、管理等々、実に様々な問題が複雑にからみ合っいます。
賃貸経営のノウハウは、一朝一夕に身につくものではありません。そこ
で、入居募集から空室対策、トラブルに直面した時、頼りになるのは、賃
貸経営上、接する機会が一番多い仲介・管理会社でしょう。
全国各地で催される「賃貸経営セミナー」の講師の面々は、大半がファ
イナンシャル・プランナーや税理士で占められています。資金計画に関す
るアドバイスや資金運用の組み立てならこういう方々がベストかもしれま
せんが、実際に物件を日々運用（賃貸）していくとなると、頼りになるの
は、やはり不動産会社です。地元の不動産から、全国レベルでチェーン展
開する大手仲介会社まで、規模によって様々ですが、入居者と接する機会
の一番多いのが不動産会社ですから、その点からも最初に選ぶ時は十分に
注意しましょう。
賃貸仲介・管理会社の主な業務内容※入居募集・入室審査・賃貸契約代行・賃貸契約更新・解約・賃料の徴収
※滞納賃料の立て替え・入居者の苦情処理・一括借り上げ・物件清掃・建
物補修等があり、これらをトータルに手がけています。
では、家主側から見た望ましい仲介・管理会社とはどんな会社をいうのでょ
う。その選び方のポイントは、「面倒見がいい」「フットワークが
よく」「何かコトがあってもすぐ対応してくれる」……に尽きるかもしれ
ません。
金銭を扱うので、誠実で、安心、信頼ができるのは当然として、
「面倒見、フットワーク、素早い対応」は外せない要素です。常識的と思
われるかもしれませんが、結局は自分の財産管理を委託するのですから、
クレームが発生しても速やかに対処してくれるのが何よりということにな
ります。
そうすると、入居者の決定は速いけれど、ノルマに追いかけられた、担当
者が次々変わる大手仲介専門のチェーン店がいいのか、小さくて人手も少
なく、ネット網は弱いけれど、古くから手堅く営業している地元の店がい
いのか、プラスマイナスがあって決めにくいのも確かです。結局は、あら
ゆるビジネスに共通していえることですが、最終的には人を見て決めるこ
とでしょう。長い付き合いとなる訳ですから。
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アパート・マンション管理と清掃 --------------------------------------------------------------
アパート・マンションともども人が毎日出入りして生活するのですから、
ゴミが出るなり当然汚れるものと決まっています。程度の差こそあれ、エ
ントランス、廊下部分、ゴミ置き場、自転車スペース等の共用部分は、と
にかくどんなに清掃しても汚れるものです。清掃しても汚くなるものが、
清掃を怠ればアッという間にスラム化（ちょっとオーバーですが）してし
まいます。
それを防ぐには、きっちり決まった頻度で清掃すればいいのですが、大
家さんが自分でやるか、人（管理会社）に頼むか。大家さんも、物件が自
宅近くならこまめに足を運ぶことが可能ですが、電車や車に乗ってといえ
ば、どうしても遠のきがち。
そこで管理会社に頼むことになるのですが、掃除一つとっても管理会社
に依頼するとなると「メニュー」がきっちり決められていて、週の回数と
その内容が細かく料金体系に組み込まれています。どちらにするか、十分
に検討する必要があるでしょう。 アパート・マンションの人気は管理の
善し悪しで決まるといわれますが、もっと端的に言って、建物の美観、清
潔感は、掃除の回数と内容で決定するといっても過言ではありません。
新築であっても古くても、普段からこまめに掃除して美観維持に努める
のが、物件の品位を保つことに直結する道理でもあります。それはすなわ
ち入居者確保にもつながるということです。
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賃貸物件を生かすには「管理業務」が不可欠 --------------------------------------------------------------
賃貸住宅を経営していく上で、欠かせないのが「管理業務」です。当初、
アパートなりマンションも建物は、ハウスメーカーか工務店が資金を出し
さえすれば建ててくれますが、できた建物をしっかり管理・運営しないこ
とには、アッという間に物件の価値を殺すことになってしまいます。賃貸
経営を成功させるも失敗するも管理業務にかかっているといっても過言で
はありません。
大家さんのタイプに、大別して二通りあります。煩わしい管理業務は一
切管理会社に任せて毎月の家賃振込みだけを確認するタイプと、自分の大
事な財産である賃貸物件だから足繁く通って補修・修繕もできるところは
自分でするタイプの二つです。どちらがいいかは一概にはいえず、要は大
家さんの賃貸ビジネスに対するスタンスで、自分に合ったやりやすい方
をとればいいと思うのですが、ただ「管理業務」の重要性を認識して、十
分に手を打っておくことが求められます。
では、賃貸業界における管理業務とは何かといえば、まだまだ未整備の
状態にあるのが現実です。一般的には、入居者の募集から家賃集金、建物
のメンテナンス、建物に関するトラブル対応、退去時の精算、入居者の苦
情・トラブル対策等を総合的に取り扱う、もしくはその一部を契約して代
行するのが管理業務ということになります。
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「
物件の管理」の委託について --------------------------------------------------------------
賃貸経営にとって「物件の管理」は何よりも大事ということは、たいて
いの大家さんなら百も承知でしょう。管理会社は日夜、賃貸オーナーの取
り合いをしているといっても過言ではありません。大家さんにしてみれば、
賃貸経営を軌道に乗せ、財産である物件を守っていく上で、管理会社とは
友好関係にあることが望ましいのは当然です
賃貸オーナーにとって優秀な管理会社を見分ける方法は、大きく分けて
二つあるといわれています。管理業務を委託する「契約書」の内容がきっ
ちりしていることと、トラブル処理の際にフットワークがいいということ
です。
「契約書」は不動産取引の大前提となるルールを記載したものですから
管理会社と業務委託を取り交わす場合、必ず内容を詰めておきましょう。
１枚程度の用紙に取り決め内容を大雑把にしか書いていないところが意外
と多いのですが、まず基本的に、この契約書の内容がルーズな会社はやめ
ておくことです。
トラブル処理の対応についてですが、処理のスピード、報告・連絡の的
確さ、クレーム処理の記録（写真撮影）が行われているかがポイント。
管理会社にしてみれば、家賃の滞納から夜中の水漏れ、近隣の騒音苦情、
エアコンの故障……と、24時間対応を要求されるクレームが持ち込まれま
すが、なかなか直接収入につながらない仕事だけに、後ろ向きにならざる
を得ないところがあります。
ですから、”原価計算”のひとつの考え方の尺度として家賃選定の中に
管理費を家賃の５％程度を最初から見ておくことです。こうすれば、別途、
管理費が発生するという感覚がやや緩和されるのではありませんか。
分譲マンションの管理費と賃貸マンションの管理費の捉え方には差異が
あって、賃貸の場合、総収入のベースとなる家賃はあくまで部屋を満室に
してグロスでいくらの入金があるのか、そのための１戸の家賃はいくらで
あるべきか、空室を出さない家賃設定があって、その上でのギリギリの共
益費が算出され、その結果として管理費が計上されるという次第。それが
前記の通り、家賃の4～7％程度（通常）となります。（管理費詳細弊社にご相談下さ
い）
管理には大きく賃貸管理系と建物管理系があるのですが、ともに手を抜
くと賃貸経営にモロに響いてきます。
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美観維持は物件の価値を維持する --------------------------------------------------------------
「管理」は、メンテナンス関連の建物管理系と、市場調査や企画提案か
ら仲介業務全般を手がける賃貸管理系の二つに大別されます。賃貸管理の
主な業務内容は概ね次の通りです。
・入居者募集
・入居者審査
・賃貸契約代行
・賃貸契約更新・解約
・賃料の徴収
・滞納賃料の立て替え
・入居者からの苦情処理
一方、建物管理としては次の項目が挙げられます。
・建物清掃・日常管理
・建物メンテナンス
・設計監理
・施工管理
日常清掃業務
エントランススホール、廊下、階段各部をどこまで清掃するかで、料金設定などが
全然違ってきます。ほうき、モップなどを用いて床のホコリだけを取るのか、
水拭きするのか、あるいはガラス部分を拭き上げるのか、といった作業内
容や回数によって違ってくるわけです。
また、清掃作業をすれば物件はただちにきれいになると思うのは早やと
ちりで、週１回程度の清掃だけでは整理・維持される程度。やはり、新築
時からの継続した清掃が重要となります。賃貸経営にとっての美観維持は、
物件の価値を維持、アップするという意味からも大事なことです。賃貸管理
依頼した管理会社に相談しましょう。
