公務員の副業としての不動産投資、懲戒処分となることも…

前提ですが、公務員の副業は法令で制限されています。
副業をしていたことがばれてしまうと、懲戒処分となってしまうケースがあります。
実際に副業がばれて懲戒処分となった事例が毎年発生しています。

だからといって、公務員の副業が全面的に禁止されているわけではありません。
公務員に可能な副業の一つとして不動産投資があるのです。

公務員でも不動産投資を副業にできる

公務員でも不動産投資を副業にすることができます。

国家公務員の副業制限

国家公務員は、人事院の承認を得なければ自ら営利企業を営んではなりません（国家公務員法第103条）。
したがって、人事院の承認を得た場合、または自ら営利企業を営むことに該当しない場合であれば、副業をすることができます。

これらについて「人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について」で定められています。

人事院の承認

不動産投資（不動産賃貸）について、人事院の承認を得るためには次の要件を満たす必要があります。

一　不動産又は駐車場の賃貸に係る自営を行う場合で、次に掲げる基準のいずれにも適合すると認められるとき。
　　　(1) 職員の官職と承認に係る不動産又は駐車場の賃貸との間に特別な利害関係又はその発生のおそれがないこと。
　　　(2) 入居者の募集、賃貸料の集金、不動産の維持管理等の不動産又は駐車場の賃貸に係る管理業務を事業者に委ねること等により職員の職務の遂行に支障が生じないことが明らかであること。
　　　(3) その他公務の公正性及び信頼性の確保に支障が生じないこと。

人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について　第１項関係　５

これらの要件を満たし、人事院の承認を得ることで、公務員であっても不動産投資を副業にすることができます。

自ら営利企業を営むことに該当しない場合

不動産投資（不動産賃貸）について、自ら営利企業を営むことに該当しない場合となるためには、次の自ら営利企業を営むこととなる要件に該当しないことが必要です。

二　不動産又は駐車場の賃貸　次のいずれかに該当する場合
　（1）不動産の賃貸が次のいずれかに該当する場合
　　イ　独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が５棟以上であること。
　　ロ　独立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が１０室以上であること。
　　ハ　土地の賃貸については、賃貸契約の件数が１０件以上であること。
　　ニ　賃貸に係る不動産が劇場、映画館、ゴルフ練習場等の娯楽集会、遊技等のための設備を設けたものであること。
　　ホ　賃貸に係る建物が旅館、ホテル等特定の業務の用に供するものであること。
　（2）駐車場の賃貸が次のいずれかに該当する場合
　　イ　建築物である駐車場又は機械設備を設けた駐車場であること。
　　ロ　駐車台数が１０台以上であること。
　（3）不動産又は駐車場の賃貸に係る賃貸料収入の額（これらを併せて行つている場合には、これらの賃貸に係る賃貸料収入の額の合計額）が年額５００万円以上である場合
　（4）（1）又は（2）に掲げる不動産等の賃貸と同様の事情にあると認められる場合

人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について　第１項関係　４　二

したがって、

• 建物については賃貸対象が４棟以下かつ９室以下
• 土地については契約件数９件以下
• 駐車場については平面駐車場で９台以下
• 娯楽集会、遊戯等の施設を設けない
• ホテル等の業務に供されていない
• 年間収入が500万円未満

の要件を満たせば、人事院の承認を得ないでも不動産投資を副業にできることになります。

妻名義など家族名義にすれば…

国家公務員の不動産投資について、妻名義など家族名義にすれば承認や許可を得なくてもいい、とする情報もあります。

しかし、これは誤りです。

名義が他人であっても本人が営利企業を営むものと客観的に判断される場合も自ら営利企業を営むことに該当するとされています。
単に名義を変えていても実質的に公務員本人が行っていると判断されるものであれば、承認または許可を得る必要があります（人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について　第１項関係　３）。

法人を設立すれば…

国家公務員の不動産投資について、法人を設立していれば承認や許可を得なくてもいい、とする情報もあります。

しかしこれも誤りです。

国家公務員は営利企業を営むことを目的とする会社等の役員等に就くことについても人事院の承認が必要です。

役員にならなければいいというわけでもありません。
報酬を得て法人の事業に従事または事務を行うには所轄庁の長の許可が必要です（国家公務員法第104条）。

どうしても法人を設立して不動産投資をしたいのであれば、役員等についてはいけませんし、報酬を得てもいけないことになります。

（私企業からの隔離）
第103条
職員は、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業（以下営利企業という。）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない。
２　前項の規定は、人事院規則の定めるところにより、所轄庁の長の申出により人事院の承認を得た場合には、これを適用しない

（他の事業又は事務の関与制限）
第104条　職員が報酬を得て、営利企業以外の事業の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、その他いかなる事業に従事し、若しくは事務を行うにも、内閣総理大臣及びその職員の所轄庁の長の許可を要する。

国家公務員法

地方公務員の副業制限

地方公務員は、任命権者の許可を得なければ自ら営利企業を営んではなりません（地方公務員法第38条）。
したがって、任命権者の許可を得た場合、または自ら営利企業を営むことに該当しない場合であれば、副業をすることができます。

これらについて各自治体の「職員の兼業許可等に関する事務取扱規程の運用について」等で定められています。
内容は上記「人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について」とほぼ同じで、副業制限も国家公務員の副業制限とほぼ同内容となります。

（営利企業等の従事制限）
第38条　職員は、任命権者の許可を受けなければ、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業（以下この項及び次条第一項において「営利企業」という。）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員その他人事委員会規則（人事委員会を置かない地方公共団体においては、地方公共団体の規則）で定める地位を兼ね、若しくは自ら営利企業を営み、又は報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない。ただし、非常勤職員（短時間勤務の職を占める職員及び第二十二条の二第一項第二号に掲げる職員を除く。）については、この限りでない。
２　人事委員会は、人事委員会規則により前項の場合における任命権者の許可の基準を定めることができる。

地方公務員法

公務員の副業制限と懲戒処分

公務員が副業として不動産投資ができるのは、

• 人事院の承認または任命権者の許可を得た場合
• 自ら営利企業を営むことに該当しない場合

です。

これら以外で不動産投資をしていたことがばれると、副業制限に違反したことになるので懲戒処分の対象となります（国家公務員法第82条、地方公務員法第29条）。

（懲戒の場合）
第82条　職員が、次の各号のいずれかに該当する場合においては、これに対し懲戒処分として、免職、停職、減給又は戒告の処分をすることができる。
一　この法律若しくは国家公務員倫理法又はこれらの法律に基づく命令（国家公務員倫理法第五条第三項の規定に基づく訓令及び同条第四項の規定に基づく規則を含む。）に違反した場合
二　職務上の義務に違反し、又は職務を怠つた場合
三　国民全体の奉仕者たるにふさわしくない非行のあつた場合

国家公務員法第82条

（懲戒）

第29条　職員が次の各号の一に該当する場合においては、これに対し懲戒処分として戒告、減給、停職又は免職の処分をすることができる。
一　この法律若しくは第五十七条に規定する特例を定めた法律又はこれに基く条例、地方公共団体の規則若しくは地方公共団体の機関の定める規程に違反した場合
二　職務上の義務に違反し、又は職務を怠つた場合
三　全体の奉仕者たるにふさわしくない非行のあつた場合

地方公務員法第29条

 

不動産投資初心者にボロアパート投資はおすすめできる？

ここにきて人気になっている不動産投資の方法にボロアパート投資があげられます。

局所的には不動産投資初心者にもボロアパート投資が推奨されていて、本も刊行されています。
人気のボロアパート投資、実際のところはどんなものなのでしょうか？

【50万円が1200万円に⁉︎】ボロアパートを買うと儲かる〜不動産投資のプロが解説〜

ボロアパート投資のメリットとデメリットを説明していきます。

ボロアパート投資のメリットとは？

ボロアパートは格安

築年数の古いアパートには、格安のものが結構あります。
自己資産で購入可能なものも多く、融資を受けることなしに不動産投資をはじめられます。

【不動産投資】①ボロ物件（全空きアパート）を再生してみたら利回り５０％になった【現況レビュー】

高い利回りを実現できる

借り手がある程度多い地域なら、築年数の古い物件でも家賃があまり下がらないこともあります。
家賃にあまり差がなければ、より格安な物件に投資することでより高い利回りを実現可能です。

空室対策が容易

築年数の古い物件は新しい物件より人気がないのは事実です。
しかし、現実にはコスパに重きを置く入居者層がいて、家賃が安いことを訴求することで、そうした入居者層を集客できます。
特にリフォーム済みの安全性や快適性が高い物件であれば空室対策が容易になります。

空き家問題解決に貢献できる

少し前から、空き家問題が深刻になってきています。
空き家が増えると、防犯や防災が難しくなり、地域の衰退もどんどん進んでしまいます。
ボロアパート投資によって空き家を減らすことで、防犯や防災、地域の衰退といった問題の解決に貢献することもできるのです。

第19回 ボロアパート買ったらどうなった？【不動産投資の解説】

ボロアパート投資のデメリット

ボロアパート投資では、ボロアパートを格安で取得して、効果的にリフォームすることがポイントです。

ただボロアパートを買取っただけで儲かる投資になるものではありません。

面倒くさい

はっきり言ってボロアパート投資は手間がかかり、面倒くさいものです。
購入した物件を賃貸に回せばすぐに利益が出る、というものではありません。
ボロアパート投資では、そのままでは利益が出ないような物件を利益が出るように作り変えることがポイントで、そのためには手間も暇もかかります。

もちろん、他人に任せてもいいのですが、その分儲けは減ることになります。

手間暇をかけることが好きな方にはいいのですが、そうでない方には苦痛にしかならないでしょう。

ボロアパートは金融機関の評価が低い

ボロアパートは格安で購入できるのですが、金融機関の評価も低くなりがちです。
金融機関が担保価値を見てくれないので、ローンを組めないこともしばしばです。

また、ボロアパートを担保に借り入れをすることも難しいので、物件の買増しをしにくい場面も多くなります。

その結果、ボロアパート投資は規模拡大がしにくくなることがあるのです。

買い手が少ない

ボロアパートは買い手が少なく、なかなか売れません。
築年数が古い物件は敬遠されがちで、売ろうとしても買い手が現れず、結果的に安売りせざるを得ないことがあります。
もう一人のもの好きを探す必要がある、というわけです。

ただ、ボロアパート投資の人気が高まっているので、、かつてよりは売りやすい環境が整っているかもしれません。

儲からない物件を避ける能力が必要

どんなボロアパートでも儲かるということはありません。
むしろボロアパートの中にはどうやっても損になってしまうようなものもあります。

立地条件が最悪なものや権利関係が複雑なもの等、特殊な技能がないと解決できないような問題を抱えた物件もあります。
また、柱や梁が腐っているような深刻な問題があり、リフォームに費用がかかり過ぎて儲からない物件もあります。

ボロアパート投資では、少ない費用でより高い家賃が取れる物件にしなくてはなりません。

そのため、ボロアパート投資では儲からない物件を避ける能力が不可欠になります。

ボロアパート投資を不動産投資初心者が？

ボロアパートは価格が安く、初期資金が少なくてもはじめられる点では初心者向けだといえます。
また、ローンを組まないことが多いので、万が一失敗しても自己資金を減らすだけで済むことも初心者向けだといえるでしょう。

しかし、儲かる物件かどうかの判断には、法律、建築や土木に関するある程度以上の知識が必要です。
また、リフォームでは、自分で工事ができるか、安い業者さんを知っていることが必要です。

ボロアパート投資で重要なのは、格安で取得したボロアパートを少ない費用で家賃が取れるようにすることです。

不動産投資の経験や自己資金以上に法律、建築や土木に関する一定以上の知識や経験が必要になります。

ボロアパート投資は不動産投資初心者でもできる不動産投資ですが、ある程度以上の知識や経験は欠かせません。
少なくともリフォーム費用と期間を見積もれるくらいの知識や経験がないと厳しいかもしれません。

戸建投資のデメリットとは？失敗の理由は…

戸建投資が注目を集めています。
少額、高利回りといったメリットがあり、リフォーム・リノベーション等で魅力を高めることができるなど、不動産投資の醍醐味を味わえるといわれています。

【不動産投資】2020年戸建投資の融資戦略

だからといって、必ず成功するとは限りません。
特に不動産投資初心者は注意すべきことがあります。

戸建投資のデメリット

空室リスク分散が難しい

戸建住宅は通常１物件に１世帯しか入居しないので、空室が発生すると、その間の家賃収入はありません。

物件を買い増せばリスク分散ができますが、まとまった額の追加投資が必要になります。

ただ、戸建住宅に入居するのは主に家族層なので、入居期間が長くなる傾向があります。
そこで、入居者の満足度を上げて入居期間を長くし、空室が発生しにくくすることが有効な対策になります。

建築に関する知識が不可欠

維持管理の状態が悪かったり、そもそも欠陥がある住宅は投資が回収できなくなるおそれがあり、対象として不適切です。

しかし、戸建住宅は個性が強く、大きさや品等、維持管理の程度がそれぞれ違います。
投資対象として適切であるかどうかを判断するためには、ある程度以上の建築に関する知識が欠かせません。

法律の知識が不可欠

戸建住宅では、目に見えない問題があることもあります。
隣地境界や通行権等が付いていて利用が制約されることもあります。
また、道路付や容積率等のせいで再建築できないこともあります。

こうした問題がある物件を高値で買ってしまうと、売却時に大損をしかねません。

築42年の戸建て 購入時に見るべきポイントは？  

不動産投資の対象は多種多様

海外不動産投資は結構いいもののように思えますけど、その不動産がある国や地域の法律や取引に関することをしっかりと了解しておくことが必要で、初心者の人はおいそれと手を出すべきではないでしょう。
収益物件に関しましては、住居用の物件しかないと思っていたら大間違いです。
目的ごとに見てみると、オフィス使用が想定された収益物件も見られますし、お店にぴったりのものとか工場に適した収益物件もかなりの数があります。

当世はマンションやアパートに投資して賃貸料を稼ぐ不動産投資は、投資信託などより存在感のある資産の形成法として根付いた感がありますが、そんな世の動向があることから、不動産投資セミナーがあちこちで開かれていますので、興味のある方はどうぞ。
家賃で稼ぐ不動産投資においては、収益物件の鑑定が必要な場合に利回りという名の数値を参考にしますが、もっと言うならば、年間家賃から経費を引いて、これを物件を購入した価格で除した「実質利回り」がよく使われます。

地域によって適した不動産投資手法がある

不動産投資の良否を判断する為に、表面利回りや実質利回りがよく用いられますが、地方と都市部の物件について利回りで比較するのはナンセンスです。
需要が減少傾向にある地方では、入居者がいないという可能性も高く、マンション経営へのハードルは高いです。
首都圏が中心にはなるものの、不動産投資セミナーは大変人気です。

おしなべてアパートやマンションといった不動産投資は安全で、３０歳前後の人の心理にマッチしているようです。
収益物件と言われているのは、毎月定められた額の家賃収入を期待することができる投資物件のことを指しています。
賃貸マンションやアパートなどが該当するのですが、ちゃんと基本的知識を入れておかないと良い結果は得られません。

戸建投資も不労所得にできる

「一括借り上げ」契約後に問題が発生しやすいのは、「一括借り上げ」という形態が形式上事業者と事業者の契約と見なされ、貸主であるオーナーは消費者契約法で守られる消費者ではないということと、宅建法第３５条の売買には当たりませんので、重要事項説明が義務づけられていないことに尽きると思います。
不動産投資で重要視される利回りには、空室がない状態の年間に想定される家賃を基に計算したグロス利回り（表面利回り）といったものと、諸経費の分を考慮する実質利回りまたはネット利回りというものの２つに分類されるのが一般的です。

不動産投資セミナーと聞くと、中古についてのセミナーぐらいしかないと思ってしまう方もいらっしゃるでしょう。
しかし、土地を購入するといったことも含んだ戸建投資をレクチャーしてくれるようなものも結構あるのです。

不動産投資が順調に回り始めれば、手のかかる仕事の大半は管理会社にお願いできるため、正真正銘の副業を確立することができます。
これは戸建投資でも同様で、これも不動産投資が選ばれる要素なのだと思います。

戸建投資は多くの地域で展開できる

初めての人がトライしてもよかろうと思われるのは、冒険的と言える海外不動産投資であるはずはなく、国内に所在する不動産の賃料のような収入が目当ての、古くからある不動産投資だけなのだと言えるでしょう。

話題の不動産投資セミナーに参加してみるというのは不安なものですが、多くのものは問題のない内容だと思います。しかしながら、高額の教材っぽいものを売りつけてくる場合もあるということなので、初心者の人は要注意です。
不動産投資を始めるつもりで資料請求をしたところで、一向に好ましい物件が出てこないというのは珍しくないのです。

食指が動く物件が少ないことは、利回りを確かめるだけでもきっとわかるはずです。
戸建投資の素晴らしい所は、マンション投資で言われるような「エリア特性次第で異なることが皆無に等しい」ということだと思われます。
マンションそのものが多いとは言えない地方でも、その地にある物件に投資して問題ありません。