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絶対儲かるって本当？不動産投資の仕組みとリスクを初心者向けに紹介

2024年09月17日 12時24分50秒 | 日記

不動産投資がどのようなものか、収益の仕組み、メリット・デメリットについてご説明します。

監修者ライズ株式会社代表取締役 福井亮眞

また、営業代行業では、不動産投資サロンの代行業も行なっている為、常に最新の不動産投資情報をインプットしております。

この記事のポイント

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資手法です。
不動産投資の流れを理解し、リスクに備えることが重要です。
目的を明確にし、出口戦略をしっかり立てることが成功のカギです。

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不動産投資とは？

サラリーマンの場合、毎月の給与を得るためには、来月も再来月も同じように働き続ける必要があります。これがサラリーマンの宿命と言えるでしょう。

ここで少し想像してみてください。**「短期間だけ努力することで、将来何十年も毎月あなたの口座に一定の金額が振り込まれる」**という話が現実であれば、将来のために短期間だけでも頑張ってみようと思いませんか？これがまさに不動産投資の魅力です。

不動産投資とは、具体的に言うと、金融機関から融資を受けてワンルームマンションなどの物件を購入し、オーナーとして家賃収入を得ることです。得られた家賃収入からローンを返済し、その差額をキャッシュフローとして自分の収入にするという仕組みです。

また、不動産投資には「区分マンション投資」と「一棟もの投資」があります。「区分」はマンション内の1部屋を指し、「一棟もの」はその名の通り、マンション全体を指します。

不動産投資をこれから始める方には、手頃な価格で購入できる区分マンション投資をおすすめします。 ただし、短期間で規模を拡大したい場合は、一棟もの投資を検討するのも一つの手です。

初心者向けに解説！不動産投資の仕組み

初心者向けに解説！不動産投資の仕組み

不動産投資で利益を得る方法は、「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」の2種類に分かれます。

キャピタルゲイン
「一回きりの利益」
資産運用によって得られる利益の一種で、運用した資産の価格変動によって得られる収益です。サラリーマンで言う「ボーナス」に近いものです。たとえば、2000万円でワンルームマンションを購入し、5年後に2100万円で売却できた場合、100万円のキャピタルゲイン（利益）が得られます。一方、1800万円で売却した場合は、200万円のキャピタルロス（損失）となります。
インカムゲイン
「定期的に得られる利益」
資産を保有することで、継続的に受け取ることができる収益です。サラリーマンで言う「毎月の給料」に近いものです。たとえば、ワンルームマンションを購入し、毎月8万円の家賃を受け取るとします。この8万円がインカムゲイン（利益）となります。ただし、実際にはこの8万円から管理費や修繕積立金、ローン返済を差し引いた最終的に手元に残る現金が税引前キャッシュフローです。

不動産投資は必ず儲かるものではない

サラリーマンを中心に人気の不動産投資ですが、「必ず儲かる投資ではない」という点に注意が必要です。後述する不動産投資のデメリットでも触れますが、リスクをしっかり理解した上で始めることが大切です。

投資には株式投資、FX、投資信託、そして最近では暗号通貨などがあります。それぞれの投資には「リターン」と「リスク」の関係性があり、一般的にはリターンが高まればリスクも高まり、リターンが少なければリスクも低く抑えられます。暗号通貨は高リスク・高リターンの代表格ですし、預貯金は低リスク・低リターンの典型です。

不動産投資は、他の投資と比較すると「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資商品とされています。つまり、大きな利益を得ることは難しいかもしれませんが、大きなリスクもそれほど高くないという位置づけです。しかし、繰り返しになりますが、「必ず儲かる」ことが保証された投資ではありません。

不動産投資のメリット

それでは、不動産投資のメリットを見ていきましょう。筆者が考える主なメリットは以下の5つです。

安定した収入が得られる
老後の年金対策になる
節税効果が期待できる
生命保険代わりになる
レバレッジを掛けられる

安定した収入が得られる

不動産投資では、物件が空室でない限り、定期的に家賃収入を得ることが可能です。 一般的に、家賃は物価の影響を受けにくく、その金額は毎月大きく変動することはありません。物件を購入し、入居者が続けば、毎月安定した収入を得ることができます。

また、不動産会社に物件を借り上げてもらう「サブリース方式」の契約を結べば、たとえ空室になった場合でも、不動産会社が毎月の家賃を保証してくれます。ただし、このサブリース方式には、不動産会社が破綻するリスクもあるため、注意が必要です。

老後の年金対策になる

2019年に金融庁の報告書で話題となった「老後2,000万円問題」。老後30年間で約2,000万円の取り崩しが必要とされる中で、不動産投資が注目を浴びています。

現役時代に金融機関から融資を受けて不動産投資を始め、定年後にローンの残債がなくなれば、毎月の家賃収入をほとんど年金の足しにすることが可能です。つまり、不動産投資は「年金対策になる」ということです。

節税効果が期待できる

不動産投資を始めると家賃収入が発生し、これは当然課税対象となります。しかし、家賃収入を得るためにかかった費用（経費）を差し引くことが可能です。 固定資産税、ローンの金利分、減価償却費、火災保険料、管理委託手数料などの経費を差し引いたものが「不動産所得」となります。

もしその金額が赤字であれば、不動産所得と給与所得を合算できます。これにより、合計所得が減少し、確定申告を通じて税金の還付を受けることが可能になります。特に年収の高い方は、不動産事業で赤字を出すことで大きな節税効果が期待できるのです。

生命保険代わりになる

金融機関から融資を受けて不動産を購入すると、「団体信用生命保険（団信）」への加入が必須となります。この保険は、もし物件所有者に万が一のことがあった場合、残りのローンがすべて保険金で完済される仕組みです。遺族には、ローンが完済された不動産だけが残ります。

遺族は物件を保有して家賃収入を得ることも、物件を売却して一時金を得ることもできます。つまり、不動産投資は、あなたの生前だけでなく、万が一の場合にも家族を守る手段となり、生命保険代わりになるということです。そのため、すでに生命保険に加入している方が、不動産投資を始めた後に生命保険を解約するケースもあります。

レバレッジを掛けられる

不動産投資は、金融機関から融資を受けて始めることが可能です。区分マンション投資の場合、自己資金ゼロでフルローンを提供してくれる金融機関も多く存在します。つまり、手持ちの自己資金を使わずに投資をスタートできるということです。

この仕組みは「レバレッジ」と呼ばれ、日本語で「てこの原理」を意味します。小さな力で大きな力を生み出す、小さなお金で大きな資産を生み出すことが可能なのです。

メガ大家やギガ大家と呼ばれる不動産投資家は、金融機関から多額の融資を受けて資産を拡大しています。このレバレッジを掛けられるという点が、他の投資にはない大きな魅力の一つです。

不動産投資のデメリット

ここでは、不動産投資のデメリットについて見ていきましょう。筆者が考える不動産投資のデメリットは以下の6つです。

空室リスクがある
家賃下落リスクがある
価格変動リスクがある
金利変動リスクがある
災害リスクがある
家賃滞納リスクがある

空室リスクがある

不動産投資における最大のリスクは、やはり空室リスクです。空室が続いてしまうと、不動産投資は失敗に終わってしまいます。逆に言えば、空室さえ避けられれば、不動産投資は成功すると言えます。たとえば、新宿駅から徒歩2分の中古ワンルームマンションを運よく格安で購入できたとしても、10年間入居者がいなければ、その投資は失敗です。一方で、首都圏近郊の駅から車で20分の築古の一軒家でも、10年間ずっと入居者がいれば、その投資は成功です。つまり、入居者がいれば成功、空室が続けば失敗ということです。空室の出にくい物件を見極める目が重要になります。

家賃下落リスクがある

次に考えなければならないのは、家賃が下落するリスクです。例えば、近隣の大学が移転してしまい、空室を埋めるために家賃を下げざるを得なくなる場合や、物件で事故が発生し、事故物件となって家賃を下げざるを得ないケースなどが考えられます。初心者の方は、家賃が下がりにくいエリア、例えば東京23区や大阪の都市部など、なるべく都会の物件に投資するのが良いでしょう。地方では、突然の災害や別のエリアでの開発進展により人口が減少し、物件の価値や家賃が下がるリスクが高まります。

価格変動リスクがある

これは、物件の価格自体が下がるリスクです。例えば、3,000万円で購入した物件が1,500万円まで値下がりした場合、そのタイミングで売却すると1,500万円の損失となります。再び価格が上昇するまで待つこともできますが、こうしたリスクがあることを理解しておく必要があります。2022年3月現在、首都圏の不動産価格は上昇傾向にありますが、このトレンドがいつまで続くかは不明です。価格が下がりにくいエリアへの投資が重要です。

金利変動リスクがある

不動産投資は、金融機関から多額の資金を借りて行う投資です。そのため、借入金利が投資成績に大きく影響します。現在は歴史的な低金利時代ですが、将来的に金利が上昇する可能性が高いでしょう。購入時点よりも金利が上昇すれば、月々の支払いが増え、キャッシュフローが減少することを認識しておく必要があります。金利が上がった場合の収支シミュレーションを行っておくことが大切です。

災害リスクがある

日本は地震リスクが高い国です。地震による倒壊、液状化、地盤沈下などのリスクがあるため、購入物件については十分な調査が必要です。2011年の東日本大震災では、埋め立て地以外でも液状化が発生しました。現在の土地状況だけでなく、過去の地形や土地利用状況を調査することが重要です。また、火災や台風、水害などにも注意が必要です。ハザードマップを確認し、リスクの低い物件を選ぶ、あるいは保険に加入するなどの対策が求められます。

家賃滞納リスクがある

最後に、家賃滞納リスクがあります。このリスクはやや面倒です。税法上、家賃滞納があっても、その家賃は収益と見なされ、税金が課されます。つまり、家賃を受け取っていないのに、税金を支払う必要が出てくるという問題があります。このリスクを軽減するための対策も考えておくことが重要です。

【不動産投資の始め方】物件探し～運用開始まで

不動産投資を始める前に、まずはその全体的な流れを理解しておくことが重要です。この流れは、区分マンション投資でも一棟もの投資でも、東京でも地方でも、大きく変わることはありません。不動産投資の各ステップで、自分が今どの段階にいるのかを把握することが成功への鍵となります。

また、不動産投資を始める前に、必ず不動産投資に関する勉強や情報収集を行いましょう。事前の学習が、失敗を防ぐために非常に重要です。不動産投資の基本的な流れは次のとおりです。

物件を探す
売買契約を結ぶ
ローン申し込みをする
ローン審査の結果が出る
ローンが実行され、決済される
運用がスタートする
空室の場合、入居者を募集する
家賃収入が手に入る
空室が出る
再度、入居者を募集する
売却する

不動産投資をする目的・目標の明確化を！

まず、あなたの不動産投資の目的は何ですか？「副収入が欲しい」、「節税対策」、「老後の資産形成」、「売却益でキャピタルゲインを得たい」、「FIREを目指す」など、目標は人それぞれです。この目標によって、購入すべき物件や投資ストーリーが異なります。常に自分の目標を明確にしておきましょう。

よくある質問

ここでは、不動産投資に関するよくある質問をご紹介します。

不動産投資で失敗する原因は？

失敗する人には共通点があります。それは、「目標が明確でないために、適切な物件を選べない」ということです。例えば、「5年後に月々5万円のキャッシュフローが欲しい」と考える場合、区分マンションで目標を達成できます。目標が明確でないと、区分マンションか一棟ものかを正しく選択できず、失敗する可能性が高まります。

不動産投資を始める際の注意点は？

不動産投資は長期戦です。ローンが20年、30年と続くことを考え、余裕を持って対応しましょう。一方で、迅速な決断が求められることもあります。他の投資家に先を越されないよう、適切なタイミングで決断を下すことが成功の鍵となります。

不動産投資の悩みはどこに相談すればいい？

まずは、不動産業者に相談しましょう。不動産業者は、物件探しや価格交渉をあなたの代わりに行ってくれる、最強のパートナーです。信頼できる担当者を見つけることが成功への近道です。また、不動産投資をしている仲間とつながりを持つことも大切です。

まとめ

最近、不動産投資に関連するセミナーや書籍、ウェブサイトが多く見られるようになっています。それは、不動産投資で成功している人が多いからです。しかし、この記事で紹介したように、不動産投資には多くのリスクが潜んでいます。投資額が大きいため、最初の判断ミスが後に大きな影響を及ぼすこともあります。だからこそ、不動産投資に関するしっかりとした知識を身につけることが重要です。

目先の利回りにとらわれず、売却（出口戦略）までを見据えたプランを立てることが成功への道です。1000人の投資家がいれば1000通りの投資ストーリーがあります。自分に合った「順番」と「やり方」で、不動産投資の第一歩を踏み出しましょう。楽しみながら進んでくださいね。

不動産投資で成功を目指すなら、しっかりとした知識を身につけることが不可欠です。

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初心者向け区分マンション投資ガイド！仕組み、収入目安、リスクを学ぼう

2024年09月16日 12時24分12秒 | 日記

マンション投資を始めたい人に、マンション投資の種類、メリット・デメリット、具体的な事例を交えてわかりやすく紹介します。

監修者ライズ株式会社代表取締役 福井亮眞

また、営業代行業では、不動産投資サロンの代行業も行なっている為、常に最新の不動産投資情報をインプットしております。

この記事のポイント

区分マンション投資は、初期投資額が比較的少なく、不動産投資初心者にとって始めやすい方法です。
不動産投資には空室リスクが伴います。収入プランには、一定の空室率を考慮して計画を立てることが必要です。
マンション投資を始める前には、不動産投資に関する書籍を読んだり、セミナーに参加したりして、十分な情報収集を行いましょう。

<button class="rtoc_open_close rtoc_open">CLOSE</button>目次

マンション投資とは:

マンション投資は、安定的な家賃収入、私的年金の確保、生命保険の代替、相続税対策、分散投資など、多様な目的に応じた資産運用手段として注目されています。会社員が金融機関から融資を受けて投資物件を取得することも一般的です。

しかし、マンション投資の基本的な意味や種類、メリット・デメリットについては、よく分からないという人も多いかもしれません。

「居住用」と「投資用」のマンションは目的が異なり、「居住用」は自分が住むためのもので、「投資用」は他人に貸して家賃収入を得るためのものです。

不動産投資には「区分」と「一棟もの」があり、「区分」はマンションの1部屋、「一棟もの」はマンション全体を指します。物件は中古・新築、都心・地方など様々で、不動産投資初心者には手頃な価格で購入できる「区分マンション」から始めるのがおすすめです。本記事では、マンション投資を「区分投資」として説明します。

マンション投資の仕組み:

マンション投資で得られる収益には、キャピタルゲインとインカムゲインの2種類があります。

キャピタルゲインは、物件を売却して得られる収益のことで、例えば、1000万円で購入した物件を1100万円で売却すれば100万円の利益になります。逆に、900万円で売却すれば100万円の損失となります。

インカムゲインは、家賃収入のことを指します。例えば、1000万円で購入した物件から月6万円、年間72万円の家賃収入が得られる場合、その72万円がインカムゲインとなります。

現在の不動産投資ブームは、家賃収入を目指したインカムゲイン狙いが主流です。マンション投資は短期間で大きな利益を狙うハイリスクハイリターンの投資ではなく、長期間にわたってコツコツと収益を得るミドルリスクミドルリターンの投資スタイルが基本となります。スクハイリターンの投資方法ではなく、長期に渡ってコツコツと収入を得ていくミドルリスクミドルリターンの投資が、マンション投資の基本的な考え方になります。

区分マンション投資で得られる収入

具体的に、区分マンション投資で得られる収入について例を挙げます。東京23区内の中古ワンルームマンションを2000万円で購入し、月9万円で貸し出した場合、管理費や修繕積立金、管理委託手数料などの支出が約1万5000円かかります。また、毎月のローン返済が6万5000円の場合、手元に残るお金は月々1万円、年間で12万円です。これに固定資産税などの税金が加わります。東京の区分マンションに投資した場合、年間で5～10万円程度の利益が期待されます。

マンション投資のメリット

区分マンション投資には、主に4つの大きなメリットがあります。

初期投資額が少ない

区分マンションは、新しい物件なら2000万円前後、築年数が古い物件なら300～500万円程度で購入可能です。年収や勤続年数などの条件により、フルローンで融資を受けられる場合が多く、自己資金が少なくても購入しやすいのが特徴です。

管理に手間がかからない

区分マンションには、オーナーが構成する管理組合があり、建物全体の管理は通常、管理会社に委託されます。そのため、オーナーは日常的な管理業務を任せ、仕事を続けながら副業として不動産投資を手軽に始められます。筆者もこのスタイルで投資をスタートしました。大規模修繕工事の手配も管理組合や管理会社が行うため、オーナーは承認するだけで済みます。一棟ものの場合は、すべて自分で手配しなければなりません。

良い立地の物件を購入できる

区分マンションは物件の数が多いため、東京23区内の中心地でも比較的簡単に物件を購入できます。筆者も渋谷区松濤や港区赤坂に区分マンションを購入しました。一棟ものだと数億円かかる可能性がありますが、区分マンションなら初期投資額を抑えて立地の良い物件を手に入れることができ、需要が高い場所で安心して投資を始められます。

すぐに売却できる

区分マンションは、いざという時に短期間で売却しやすいというメリットがあります。筆者が売却した際も、最長で3ヶ月、慎重に進めても半年以内に売却が完了しました。一棟ものの場合は、売却に半年以上かかることが一般的です。区分マンションは現金化が容易である点が魅力です。

一方で、一棟もののマンションを売却する際には、通常半年以上の時間がかかることが多いです。これに対して、区分マンションは比較的早く現金化できるという利点があります。

マンション投資のデメリット

ここまでで、不動産投資の仕組みや区分マンション投資のメリットについて述べましたが、「投資にはリスクが伴う」と考える人もいるでしょう。実際、不動産投資は、金融機関から多額の融資を受けて行う大規模な投資であり、当然ながらいくつかのリスクがあります。

ここでは、不動産投資のデメリットやリスクについて詳しく説明します。不動産投資で成功するためには、メリットだけでなく、デメリットもきちんと理解しておくことが重要です。リスクに対処するための方法を知っているかどうかが、投資の成否や安定性に大きく影響します。

不動産投資に伴う主なリスクは、以下の4つです。

空室リスク

不動産投資で最も大きなリスクは、空室リスクです。長期間にわたって空室が続くと、不動産投資は失敗する可能性があります。しかし、空室を避けて満室状態を保つことができれば、投資は成功しやすくなります。

現在の日本では、新しいマンションやアパートが次々と建設される一方で、人口は減少傾向にあります。国土交通省のデータによると、日本の総人口は2008年の1億2808万人をピークに減少し始めています。人口減少に対して供給される物件の数が多いため、今後、全国的に空室率が上昇することが予想されます。したがって、物件の立地や環境、選び方には慎重さが求められます。需要のある物件や空室が出にくい物件を選ぶことが重要です。

また、入退去時には一時的に必ず空室が発生します。たとえ人気のある物件でも、長期間にわたり空室がゼロという状態は現実的ではありません。したがって、収入プランには一定の空室率を織り込んでおくことが必要です。

金利上昇リスク

不動産投資は、多額の資金を金融機関から借りて行う投資であるため、借入金利が投資の成果に大きく影響します。金利は景気の動向に左右されるため、景気が良くなると金利が上昇し、また、日本の国際的な信頼が失われた場合にも金利が上がる可能性があります。

市場金利が上昇すると、ローン金利も当然上昇し、結果として金利負担が大きくなり、収益が圧迫されるリスクがあります。したがって、投資を始める際には、金利上昇リスクに備えて、ローンの選択やプランニングを慎重に行う必要があります。たとえば、変動金利や固定金利の選択など、総合的に考えることが重要です。

災害リスク

日本は地震が頻発する地域であり、地震による建物の倒壊や液状化、地盤沈下などのリスクがあります。購入予定の物件について、十分な調査を行うことが不可欠です。2011年の東日本大震災では、海岸の埋め立て地以外の場所でも液状化現象が発生しました。そのため、現在の土地の状態だけでなく、かつてその土地がどのような状態だったかを調査することが重要です。

さらに、2019年には台風による河川の氾濫などが大きな被害をもたらしました。災害リスクについては、国土交通省や各自治体が作成しているハザードマップを確認し、購入予定物件のエリアを調査することをお勧めします。

修繕リスク

不動産も時間が経つと劣化します。外壁のペンキがはがれたり、タイルがはがれたり、雨漏りが発生することもあります。建物の老朽化を防ぎ、資産価値を維持するためには、定期的なメンテナンスが必要です。

マンションでは、10年から15年ごとに大規模修繕工事が行われます。この工事では、外壁補修、屋上やバルコニーの防水工事、給排水設備の工事などが行われます。おおよその工事費用としては、1室あたり100万円が目安とされています。区分マンションの場合は、管理組合が建物管理会社と協力して大規模修繕を行うことが一般的です。そのため、各オーナーから毎月修繕積立金を徴収し、長期修繕計画に基づいて積み立てを行っています。

中古物件を購入する際には、そのマンション全体で修繕積立金が計画通りに積み立てられているかどうかを確認することが重要です。

マンション投資はやめるべき？失敗しないためにできること

不動産投資に伴うリスクを見て、「やっぱり難しそうだ」「儲からないかもしれない」「自分も失敗するのでは…」と感じた方もいるかもしれません。しかし、不動産経営は時代を問わず成功する可能性が非常に高い投資方法です。

皆さんは、不動産経営がいつから始まったかご存知ですか？実は、古代ギリシャ時代にすでに土地に目印を付け、その土地を担保に資産の貸し借りが行われていたそうです。つまり、不動産投資は世界で最も古い投資の一つと考えられています。

一方、株式投資が始まったのは大航海時代であり、まだ数百年の歴史しかありません。長い歴史を持つ不動産投資には、それだけの魅力があります。その魅力とは、「成功する確率が非常に高い」という点です。

ただし、成功するためにはいくつかの条件があります。それは、正しい不動産経営やマンション経営の知識を身につけることです。

正しい知識を持ち、さまざまなリスクを予見し、適切に対処することができれば、賃貸経営は順調に進むでしょう。別の言い方をすれば、不動産賃貸業を単なる投資ではなく事業として捉え、経営者の視点を持って取り組めば、驚くほど順調に進むはずです。

マンション投資を始める前に十分な情報収集を！

筆者が強調したいのは、「知識こそが最大のリスクヘッジである」ということです。その知識を手に入れることができれば、どんな時代でも、どんな場所でも、安心して不動産経営に取り組むことができるでしょう。あなたの知識が、成功への道を切り開いてくれるはずです。

東京や地方、新築や中古、区分マンションや一棟もの、また融資が容易な時代であろうと、融資が厳しい時期であろうと、さらに国内であろうと海外であろうと、正しい知識があれば不動産経営で成果を上げることができます。

よくある質問

ここでは、不動産投資に関するよくある質問を取り上げます。不動産投資をする目的は何ですか？それは人それぞれです。自由な時間を作るための不労所得を目指す人、老後の安心のため、月々のお小遣いを増やすためなど、目的によって必要な収入も変わります。最も大切なのは「目標を明確にする」ことです。

日本の経済状況や自分自身の生活環境が変わることもあるでしょう。その都度、目標を見直し、自分に合った一歩一歩を踏み出してください。不動産投資の目的について詳しくは、関連する記事をご参照ください。

不動産投資の始め方

いざ始めようと思ったら、まず何から始めればいいのでしょうか。それは、「信頼できる不動産業者」と「優れたビジネスパートナー」と出会うことです。不動産会社や金融機関が主催する「マンション経営セミナー」に参加するのも良いですし、地元の大家さんが主催する「大家の会」に参加するのも一つの方法です。

結婚相手を探すのと同じように、ベストなパートナーを見つけることが大切です。焦らず、多くの人と会い、さまざまなアドバイスを聞きながら、慎重に判断してください。詳しくは、不動産投資の始め方に関する記事をご覧ください。

不動産投資の悩みはどこに相談すればいい？

不動産投資に関する悩みは、私のような不動産コンサルタント、不動産業者、不動産投資の経験者、さらにはファイナンシャルプランナーなどに相談すると良いでしょう。セカンドオピニオン、サードオピニオンとして、できるだけ多くの人からアドバイスを聞き、総合的に判断するのが賢明です。詳しくは、相談先の選び方と事例に関する記事を参照してください。

まとめ

今回は、不動産投資の中でも特に区分マンション投資について説明しました。不動産投資は簡単なものではありませんが、超難関ビジネスでもありません。重要なのは、前向きに楽しみながら不動産経営に取り組む姿勢です。

メリットとデメリットを十分に理解し、自分の経営・投資プランに合った投資方法を選ぶことが成功への鍵です。一つ一つを慎重に検討し、ワクワクする気持ちを胸に、不動産投資のプランを練り上げてください。

マンション投資への不安を解消するためには、正しい知識の習得が不可欠です。資料請求やセミナーを積極的に活用しましょう！

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会社員にマンション投資がおすすめな理由とは？今すぐ始めるべき3つのポイント

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会社の給料がなかなか上がらない」「老後の年金はちゃんと受け取れるのか」といった将来への不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。そうした背景から、投資や資産運用への関心が高まっており、副業としてマンション投資を始める人も増えています。

実は、会社員がマンション投資を始めるのに適しているということをご存じでしょうか。

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ローンを組む際に有利

一般的に会社員の場合、勤務先の会社が毎月の給与から源泉徴収を行い、所得税などの税金を納めるため、個人で確定申告をする必要はありません。しかし、不動産投資を行い家賃収入を得ている場合は、不動産所得として別途確定申告をする必要があります。

その際、会社から得た給与所得とマンション経営による不動産所得を「損益通算」することが可能です。例えば、不動産経営で赤字が出た場合、その赤字を給与所得と相殺し、課税対象となる所得額を減らすことができるのです。

不動産所得にかかる所得税は、家賃や礼金、更新料などの不動産収入から、必要経費を差し引いた額が課税対象となります。マンション経営で発生する経費には、ローンの支払い利息や損害保険料、管理委託費、修繕工事費などがあります。中でも節税の観点から特に重要なのが「減価償却費」です。

マンションを購入した際、その購入費用は経費となりますが、初年度に全額を経費として計上するのではなく、会計のルールに従い、所定の年数に分割して経費として計上します。これが「減価償却費」です。

簡単に説明すると、購入費用は実際に支出されるのは購入時ですが、「帳簿上では」その費用を何年かにわたって分割して経費として計上することができます。必要経費や減価償却費の合計が家賃収入などを上回ると、帳簿上で赤字となります。これを確定申告することで、給与所得額からマンション経営による赤字を差し引いた額が課税対象所得となります。

時間や手間をかけずに収益を得られる

投資にはさまざまな種類があります。例えば、株式やFX（外国為替証拠金取引）などの金融商品は、価格が瞬時に変動することがあり、一日で大きく値上がりしたり、逆に値下がりしたりすることがあります。基本的には安く買って高く売ることで利益を得るため、投資家は常に価格の動向を気にすることになります。

一方でマンション投資は、物件購入後に長期的に家賃収入を得ることが目的です。大きな変動がない限り、不動産価格が急激に上下することは少なく、常に価格を気にかける必要はありません。また、オーナーとしてマンションを運営することになりますが、管理業務は管理会社に委託することが可能ですし、家賃収入や管理の負担をさらに軽減したい場合には、サブリースという選択肢もあります。

つまり、会社員として本業をしっかり続けながら、収入を得られるのが不動産投資の特徴です。これが、会社員がマンション投資に向いていると言われる理由の一つです。副業として長期的に安定した収入を確保できる点が、マンション投資の大きな魅力となっています。

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副業としての不動産投資！サラリーマンが押さえておくべき重要ポイント

2024年09月12日 12時14分28秒 | 日記

近年、政府が推進する「働き方改革」の影響もあってか、副業に関心を持つサラリーマンが増えているようです。しかし、いざ副業を始めたいと思っても、「自分には収入を得られるスキルがない」と悩む方も多いのではないでしょうか。そのような方におすすめできる副業の一つが、不動産投資です。

とはいえ、リスクなしに簡単にお金を稼げる副業は存在しません。初心者でも始めやすい「副業」であっても、一定のノウハウや知識を身につけることで、初めて安定した収益が得られるのです。そこで今回は、不動産投資を始めるにあたって、事前に押さえておくべき注意点を見ていきましょう。

監修者ライズ株式会社代表取締役 福井亮眞

また、営業代行業では、不動産投資サロンの代行業も行なっている為、常に最新の不動産投資情報をインプットしております。

<button class="rtoc_open_close rtoc_open">CLOSE</button>目次

サラリーマンが副業に関心を持つ理由とは？

サラリーマンの間で副業への関心が高まっている背景には、終身雇用や年功序列制度の崩壊、将来の年金に対する不安があると考えられます。政府は「働き方改革」を推進することで、「老後は自分で備える時代だ」という方向性を示し始めています。

かつての日本企業では、就業規則で副業を禁止し、社員に対して会社への忠誠を求めていました。その見返りとして、企業は年功序列や終身雇用を保証し、国は年金制度などで生活を支えてきたのです。しかし、バブル崩壊後の長期的な経済停滞やグローバル化の進展により、このモデルは徐々に崩れてきています。現在では、一つの企業に勤め続けても、かつてのように老後の生活まで安心できる時代ではなくなっています。

また、少子高齢化が進み、労働力不足を補うために生産性向上が求められている中で、副業を通じて新たなスキルを習得し、「起業家精神を養う」ことを期待する政府の意図も見え隠れします。このような背景から、副業を解禁する企業や一部の副業を容認する企業が増えています。例えば、日産自動車やロート製薬などがその代表的な事例です。

不動産投資は副業として適している

副業を始めたいと思っても、すぐに収益を生むスキルを持っている人は少ないかもしれません。また、本業と同じ業務内容の副業は、企業の競合とみなされるため、副業を許可している企業でも認められにくいことがあります。そうした理由から、副業を考えているサラリーマンには、不動産投資が適しているのです。

不動産投資には、特別なスキルが必要ありません。もちろん、物件の選定や管理、広告のノウハウは必要ですが、不動産会社のサポートを受けることで、初心者でも十分に対応可能です。多くの副業は、自分自身が働いた時間に比例して収入が増える労働集約的なものが多いですが、不動産投資はそうではありません。

不動産投資では、入居者が決まれば毎月の家賃収入が得られ、日常的な作業はほとんど必要ありません。そのため、本業が忙しいサラリーマンでも、週末などを利用して無理なく取り組むことができます。さらに、不動産投資はローンを利用して物件を購入しますが、サラリーマンは金融機関からの与信評価が高いため、会社員であることが有利に働きます。

不動産投資における注意点

サラリーマンが不動産投資を行う際には、いくつかの注意点があります。不動産投資において最も重要なのは、毎月のキャッシュフローを確保することです。しかし、物件を購入しても入居者が見つからなければ、収益は発生しません。入居者がいない物件を売却しようとすると、購入時よりも安く買い叩かれるリスクが高まります。そのため、空室リスクを事前にしっかりとシミュレーションしておく必要があります。

不動産投資は、一人で全てを完璧にこなすことが難しいため、信頼できる不動産会社を見つけ、アドバイスを受けながら、空室リスクの低い物件を選ぶことが重要です。また、周辺の家賃相場や物件状況の分析、そしてサラリーマン生活ではあまり意識しない税金に関しても、事前にしっかりと確認しておきましょう。

さらに、不動産収入がある場合、毎年確定申告が必要です。不動産投資を始める際は、税金のことも視野に入れて収支計画を立てることが不可欠です。

不動産投資を始める方法

もし、身近に不動産投資を行っている人がいない場合、一歩を踏み出すのが難しいと感じるかもしれません。そんな時は、実際に不動産投資を始めた方の体験談やオーナーの声を参考にしたり、オープンスクールでの「オーナー体験談」や、成功のためのノウハウや戦略を学べるベーシックセミナーに参加してみるのも良いでしょう。

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