（補足）
FACTAのこの記事が、無料公開されています（期間限定？）。
「みんなで大家さん」が悪あがき？／謎の米国法人・ロイズ・キャピタルと「1兆円契約」
「成田案件を中心に一般投資家から集めた出資金は24年3月末で約1978億円にまで膨張した。成田の土地は今なお造成工事中で外部収入は皆無だが、一方で投資家への分配金は払われ続けている。カネの出所を遡れば、それは次々と組成され続ける関連商品に拠出された新たな投資家による出資金でしかない。
ところが今回の行政処分である。監督官庁の厳しい態度からか、主力の成田をはじめ新規商品の組成はストップしたまま（一部投資家にのみ案内している新規商品がある模様だが詳細不明）。他方で中途解約の受け付けは7月末に再開されているから、グループの資金繰りは厳しくなる一方に違いない。」
「そんな中、今回、謎の米国法人まで登場した。おそらく解約に浮足立つ投資家を落ち着かせたいのではないか。」
みんなで大家さん／謎の米国法人と「1兆円契約」 ９月初旬に現れた「ロイズ・キャピタル」とは、一体何者なのか。もはや悪あがきにしか見えない。（記事冒頭のみ）
（全文は読めていませんが）不動産ファンド「みんなで大家さん」の運営会社らが保有する千葉県成田市の開発用不動産を、得体の知れない米国法人が買い取るという記事。
「6月の行政処分以来、帰趨が注目されている不動産投資商品「みんなで大家さん」を巡り海外絡みの動きが慌ただしい。9月初旬に突如現れたのは「ロイズ・キャピタル」なる米国法人。8月30日付で大型契約を交わしたらしい。運営会社の都市綜研インベストファンドはじめ「共生バンクグループ」が持つ千葉県成田市の開発用不動産を11月末までに買い取ってくれるという。約46万㎡の開発プロジェクト全体に対し見積もられた価値はじつに約100億ドル（約1.4兆円）だそうだ。この何とも奇特なロイズ社とは一体何者なのか？ ホームページによると、創立者はハリッド・アラブ氏なる人物。似た風貌を持つ同姓同名の元格闘家がいるようだが、同一人物かは不明だ。経営チームにはマイク・ポンペオ元米国務長官や前田匡史・国際協力銀行会長も加わっているとされる。」
収益認識会計基準的に考えてみると、この契約が実際に締結されたとしても、それが「顧客との契約」の要件を満たしているのかどうか、よく検討しないといけないのでしょう（支払い条件、対価の回収可能性など）。ペーパーカンパニーを作って、そこに販売したことにするのは簡単なことですが、会計上、収益として認めるかどうかは別問題です。（上場会社でもないので、関係ないのでしょうが．．．）
関連記事。
【トラブル】「みんなで大家さん」デラウェア資本登場の不可解、個人投資家の悲鳴は届かず（2024年9月）（日経不動産マーケット情報）
「みんなで大家さん」について。
「「みんなで大家さん」は、共生バンク（本社：千代田区）とそのグループ企業が手がける不動産投資商品である。不動産特定共同事業法（不特法）に基づいて組成され、グループの都市綜研インベストファンド（本社：大阪市）が運用している。今春時点で3万8000人が投資しており、その総額は約2000億円。今年6月17日、免許を所管する大阪府、東京都から30日間の業務停止命令が下り、事業者側がこれを不服として行政訴訟に踏み切ったことは、本誌既報．．．の通りだ。」
FACTA記事でいっているロイズ・キャピタルについて。
「同社（共生バンク）は米国の投資会社、Lloyds Capital（ロイズ・キャピタル） LLCによる発表資料の“日本語訳” とする文書を公開した。この中でロイズは「共生バンクグループからゲートウェイ成田開発プロジェクトのSPV（注）の100%株式を取得するための、拘束力のある契約を締結した」としている。取引完了は今年11月30日までを予定。共生バンクの窓口担当者は本誌の問い合わせに対し「交渉がまとまれば、成田開発は上物も含めてロイズが引き継ぐことになる。細かいことは言えないが、ファンドに対しては同社が賃料を払っていくことになると思う。投資家への配当も継続していく」と説明する。」
「ロイズは租税回避地として知られるデラウェア州に本籍を置き、ワシントンDC、ドバイ、東京に展開。日本時間9月11日時点の同社ウェブサイトには、アドバイザーとしてトランプ政権で国務長官を務めたMike Pompeo（マイク・ポンペオ）氏や、国際協力銀行（JBIC）会長で、岸田文雄政権の内閣官房参与も務める前田匡史（ただし）氏などが名を連ねていた。ただし、同州の法人登記によると、ロイズは今年2月に設立されたばかりで、その活動実態は不明。存在するとされる英文発表資料の所在についても、本稿執筆時点で共生バンクからの情報提供はない。JBICの前田氏は広報を通じて、「アドバイザーを務めている事実はない」と本誌に回答を寄せた。この問い合わせの後、同氏の写真はロイズのサイトから削除されている。」
怪しさ満載です。
【トラブル】みんなで大家さん、2000億円投資マネーの行方（2024年8月）（日経不動産マーケット情報）
グループ会社が海外で上場したそうです。
「業務停止という重い行政処分の解除から、わずか10日後に上場が決まった企業は、これまであるのだろうか。不動産小口化投資商品の販売会社、みんなで大家さん販売（本社：千代田区）のことである。同社は7月31日、ロンドン株式市場で、SPAC（スパック）と呼ばれるスキームを通じ、実質的な上場承認を得た。実施は現地時間の8月19日、時価総額は日本円で約80億円とされている。
同社は7月20日まで、東京都から業務停止処分を受けていた身。処分の違法性を問う行政訴訟や解約請求が続く渦中での上場となる。
SPACとは特別買収目的会社のことで、事業実態のないペーパーカンパニーとして先に上場し、後で未上場企業を買収する。これにより、後者が上場するのと同様の結果を得る。今回、みんなで大家さん販売は、英国現地法人のMOH Nippon Plcの下で、間接的に市場へのアクセスを手に入れることになる。これまで事業の中で従属的な存在だった販売会社が主体になるなど不明瞭な点が多いが、今後の資金調達に向けてグループが様々な策を練っているのは間違いないようだ。」
東京都による行政処分の発表。
みんなで大家さん販売株式会社が被処分者です。
ロイズ・キャピタルとの取引および今後のスケジュールに関するお知らせ（9月25日）（共生バンク）
「アメリカの投資会社ロイズ・キャピタル※１（本社：米国デラウェア州）は、2024年9月4日付で、共生バンクグループからゲートウェイ成田プロジェクトの特定目的事業体（SPV※２ ）の株式100％を取得する契約を2024年8月30日付で締結したと発表しました。この取引の完了は2024年11月30日までに予定されており、ロイズ・キャピタルにとっては、グローバル開発プロジェクトへの継続的な投資と拡大に向けた重要な一歩となります。
ロイズ・キャピタルは、ゲートウェイ成田プロジェクトの評価額を100億ドル（約1兆4,352億円：ドル・円レート143.52 円（9/19 10:00時点）で換算）と見積もっており、当社が今年5月に発表したマスタープランを引き継ぎ、開発を進める方針です。」
「これを受けて、当社はゲートウェイ成田プロジェクトの開発のすべてをロイズ・キャピタル側に売却し、ゲートウェイ成田プロジェクトの開発の事業主体がロイズ・キャピタル側となるよう交渉を進める方針であることをお知らせいたします。また、今後の当該取引の内容については、ロイズ・キャピタル側との合意により開示が可能な段階で適時お知らせいたします。」
「※１：ロイズ・キャピタル・・・米国、ヨーロッパ、アジア、中東における様々なプロジェクトのグローバルパートナーであり、リーダーシップチームの豊富な経験とネットワークを活用する国際的な投資会社です。政府の高官職や主要な国際金融機関での豊富な経験を持つ専門家で構成されており、そのプロジェクトにおいて卓越した洞察力と専門知識を提供しております。」
（補足）
会社発表や報道によれば、開発物件そのものを米国の会社に売却するのではなく、物件を保有する特定目的事業体（SPV）が売却されるようです。したがって、収益認識基準ではなく、金融商品会計基準あるいは不動産流動化に関する会計処理のルールが適用（または準用）されるのでしょう。また、報道を読む限りでは、売却先の会社にお金はなさそうですから、現金で決済ではなく、何らかの新たな権利（金融商品？）との交換になるのかもしれません。
