高齢化マンション管理の難しさ

また私事ですが、実家（関西）マンションの管理組合総会に高齢の母親の代理で出席したことがあります。

自宅は阪神間住宅街にあり、高級マンションではありませんが、静かな環境と広い庭付きの1階だったので両親ともに気に入っていました。

ただ既に築５０年を迎え、昨年大規模修繕（３回目？）を終えたところです。

総会には全６０戸中十数名の出席者がありましたが、管理組合役員を除けば住民出席者はわずか数名でほとんどが７５歳以上？と見受けられました。

さて総会議題のポイントは昨年行った大規模修繕工事の件でした。

何が問題だったかというと、

①費用は9,000万円程度だったそうですが、修繕積立金残高では足りず、住宅　　　　　　

　金融支援機構から2,000万円の借り入れ（つまり借金）を行い賄ったこと

②最近の工事費高騰を受け、当初予算を大幅に上回ったため実は全部の工事を

　終えることができず、残りの工事は翌年以降に先送りになっていること

③直近３年間で各戸の修繕積立金が約２倍に引き上げられていること

つまり修繕積立金を倍に上げ、借金までしたけど全部の工事をすることができなかったので残りの工事は翌年の理事会で検討して下さいということです。

私はこのマンションの実状に驚きその行く末に大変危機感を抱いたのですが、他の役員や出席者の方々は皆さん落ち着いてのどかな雰囲気だったのがとても不思議でした。もう高齢なので先のことに関心ないのかな？

今後このような築５０年、６０年経った高齢化マンションが何十万戸、何百万戸と増えていくことでしょう。

不動産に関する永遠の論争の一つとして「賃貸か持ち家か」という議論があります。

概ね住宅ローンを払い終えれば自分の資産となり家の支出が減る「持ち家」派が優勢

のように言われることが多く特にローンを完済した後長く住めば住むほど「持ち家」が優位となる理屈です。

ただそれは人間の寿命が７０歳とか８０歳位の時代の理屈のように感じるのです。

今や９０歳～１００歳まで生きる時代です。

ローン完済まで仮に３５年、その後３０年、４０年生きるとするとそのマンションは新築であっても築７０年とか８０年になります。

もちろん個々のマンションの立地や構造、修繕状況によって変わりますが、築７０年経ったマンションにいくらの資産価値が残っているでしょう？

（逆に言うと築７０年経ったマンションを買えますか？ということです）

またその時点で修繕積立金がいくら必要となっているでしょうか？

人間の長寿化によって「賃貸対持ち家」論争も新しい視点が必要かもしれません。

将来の年金はどうなるのか？

今週３日厚労省が「財政検証」（公的年金制度の中長期見通し）を発表しました。これは年金制度が持続可能かを５年に一度点検するものです。

それによると２０２４年度の現状では「モデル世帯」（４０年働いた会社員と専業主婦）夫婦二人の年金合計額は平均月22.6万円

それに対し現役男性の平均手取り収入は月37万円

よって年金額が現役平均手取り収入の何％にあたるかを示す「所得代替率」は

61.2％になるそうです。概ね現役時代収入の約６割の年金がもらえていますよという結果のようです。

この考え方には私は若干違和感があります。

確かに現役世代の平均手取り額はこれ位かと思いますが一般的な会社員の場合収入のピークは５０代半ば～６０歳定年時ではないでしょうか？

定年退職前課長や部長といった役職をもっていた時の月50万円や60万円もらっていた収入に比べれば実際の年金額は６割どころか半分あるかどうかの方が多いのではないでしょうか。だからこそ年金ってこんなに少ないんだ！と感じる人が多いのです。（私もその一人です）

「所得代替率６割」と政府が強調するのは何となく今の年金制度は大丈夫ですよ、１００年安心ですからねという方便のような気がします。

さて将来の見通しですが、３３年後の２０５７年度には経済成長率1.1％の場合所得代替率は現在比6％減少、横ばいの場合約２割減少する見通しです。

２割減少でも所得代替率は50.4％で5割はキープするそうです。

どうしても5割は確保したいようですね。

現在の６割確保でも年金以外と少ないなと思う人が多いのに、これが２割程減少するとなるとどうなるんでしょうね。

日本の年金制度は素晴らしい仕組みもあると思いますが、今問題となっている「パートの加入増」とか「第3号被保険者」など様々な課題もあります。

個人的には最大の問題は現役世代で年金受給世代を支える「賦課方式」であると考えており、しかも急速に人口減少する現役世代と高齢化・長寿化で増加する受給世代という背景の中で待ったなしに改革が必要なのではと思います。

制度が100年残っても国民が不幸なら意味がありません。

二日間自宅を離れてた間に

６月３０日から二日間自宅を離れていたのですが、その間に日経平均株価は４万円を回復、また国税庁が発表した全国の路線価は２９都道府県で平均値が上昇し、コロナ禍からの不動産市況回復が加速しているそうです。

東京２３区内の新築マンションは１億円超となるような水準になる等不動産は活況を呈し、株価も４万円越え、大企業の賃上げやボーナスも大盤振る舞いされるなど景気のいい話ばかりが聞こえてきます。

一方でイトーヨーカ堂やドン・キホーテでは一部の商品を「値下げ」するようです。庶民の消費は決して明るいとはいえないのです。

個人的な思いですが、何かこの流れがどうもいやな感じがします。

自分は経済の専門家ではないのではっきりした理由はわかりませんが、既視感として昭和のバブルの最後の頃とかリーマンショックの直前の頃のような「何かおかしいな」という感じです。

今日の日経新聞記事によると日本株の外国人保有率（金額ベース）は３１．８％となり比較可能な１９７０年度以降で過去最高になったそうです。

外国人が日本株を大量に買う一方、日本人はNISAで外国株を買っている？

やっぱり何か変な感じが拭えない今日この頃