理事長の悩み

男はつらいよ。理事長もつらいよ

マンションの理事に就任すると難しい問題が山積しています。相談したくても、親身に
なってくれる人はマンションの中にはおりません。他の理事は忙しいと言っては誰も
手伝ってはくれません。なんで理事長を引き受けたのか、悩んだり、腹が立ったりの
連続です。管理組合の活動に無関心な人が多いのがマンションの実情です。
理事長に就任するとサポートしてくれるのは管理会社のフロントマンでしょうか。
だが、フロントマンは会社の利益を優先し、内容によっては「利益相反関係」にあります。
そうした場合、どこまで信用してよいか解りません。


またほとんどの理事は管理組合活動への関心が低く、早く任期満了ばかり考えている人
が大方でもあります。そうなると理事長や熱心な理事たちの負担はますます大きくなり、
重要案件を処理することも難しくなり仕事がはかどらなくなります。
このような時、理事であるあなたはどういう行動をされるのでしょうか。
行政のサービスがあるかないかも、検討の一つです。
理事経験者に経験談を聞くのも一策です。
手っとり早いのは、コンサルに専門家を一定期間入れることです。
個人的意見でした。
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良い管理員、悪い管理員

マンションにしょっちゅう工事にいっていると、色々な管理員さんに出会います。
ある管理員さんは６３歳です。
見るからに、どこかの大きい会社のサラリーマンの面影をのこしており、たいへん
穏やかな方です。
ある日こうじの休憩時間に１０時のお茶を買って持って行き一緒に飲みました。
色々なご自分のことを話してくれました。

６０歳で大手の会社を定年になり、近所のこのマンションの管理員を応募して
見事に予定通りさやにおさまってます。
とても温厚で人柄がよく、ときどきお茶をもっていってお話をします。
また別のマンションの管理員さんは恰幅がよく、どこかの重役さんだった雰囲気を持っております。・・・・・が
ちょっとしたことを頼むと、あなたたち、頭が高いの雰囲気とても気安く頼むことができません。
そのマンションの理事長も気を使ってやりにくそうでした。
管理員さんがあまり威張っているので、理事長さんに言いました。
「まるで、立場が逆のようですね。」
「私も時々錯覚します」と答えられました。
もちろん、休憩時間にお茶を差し上げる気になれません。
どちらがいい方でしょうか。
読者の判断にゆだねます。


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管理会社社員の着服と防止策

3">管理会社社員の着服
2015 年5 月25 日
関係者各位
三菱地所丸紅住宅サービス株式会社
弊社元社員によるマンション管理組合財産着服に関するお知らせとお詫び
この度、弊社が愛知県下において管理業務を受託しております複数のマン
ションにおいて、弊社元社員が管理組合様の金員を着服していたことが
発覚いたしました。
ご迷惑をおかけしております管理組合様に深くお詫び申し上げるとともに
このような事態を招いたことを深く反省しております。
弊社といたしましては、事件の全容解明と管理組合様の被害の回復、さら
には再発防止に全力で取り組んでまいります。
記
1. 事件の概要
元社員が管理組合様の預金を不正な手段により引き出し、これらの発覚を
防ぐため管理組合会計書類を改ざんしていました。
社内調査により判明したところでは、対象管理組合は12 組合、被害額は
約8,400 万円となります。

2. 弊社の対応
対象管理組合様には、発覚後直ちにご報告の上被害の調査を進め、判明
した被害額を弊社が補填しご返納させていただくことをお約束しており、
既に管理組合様のご了解の下、順次ご返納しております。
元社員については、上記行為が明らかになったため、本年4月24日に懲戒
解雇いたしました。さらに、刑事告訴を行う予定です。
以上

の記事が出てますが皆様のマンションは大丈夫ですか。
絶対の大丈夫はありません。
これを防止するには、管理会社から引き落としの印を押してくれと言われたら、
必ずコピーをとること。
必ず使い道を正してから印を押すこと。
心配な時は調べてから印を押すことです。
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こんな人は管理会社の変更ができない。その２

では何故リプレースが失敗に終わったのでしょうか。
任期中の総会でリプレースを取り上げ結果は賛否五分五分で決着がつきませんでした。
理事長は再度、臨時総会で決着をつけようとしたのですが、結局管理会社側の根回しに
負けてしまい、臨時総会を開くことなく、この件は終了しました。
該当のマンション理事会のメンバー構成は５人で意見が３対２になったり２対２で一人
中立をとる立場の方もおり、一枚岩でまっとまっていたわけではありませんでした。
総会で賛否を計る前に根回しで、崩せるところは崩したほうがいいという忠告をされた
方もおりましたが、頑固な理事長は自分の力で成し遂げるからといって、聞く耳を持た
なかったそうです。

その理事会のメンバーが管理会社の個別訪問やらで、見事くずされて行きました。
最終的には理事長の解任まで追い込まれたとの話が聞こえてきました。
この事実を赤裸々にみた居住者は、当分リプレースなどするわけがありません。
敗因としては、中段にかいたのですが、理事長の思い込みの強さが失敗した例です。
マンションは誰のものですか。
　　そうです、居住者全員の所有物です。
理事会で誰が決めるのですか。
　　そうです、全員の意見を聞いて多数決で決めるのです。
意見をきってくれないとどうしますか。
　　そうです、理事長に協力はできませんとなります。
以上の点に気配り等がかけており、失敗したのです。
大事なことは皆の意見を吸い上げることです。
自分は目立たなくていいのです。
それが、我々日本人の美学なのです。
このような重要な重たい案件はプロの力を借りるべきでした。



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こんな人は管理会社の変更ができない。

こんな人は管理会社変更ができない。

以下事実として２年間御自分で戦って結局管理会社をリプレースできなか
った、とあるマンションの理事長の事例です。そのマンションは約５０戸のマンションです。
交通の便は都心から３０分、駅から徒歩５分以内のグレードは中くらいのマンションです。
築１３年で大規模修繕と管理会社のリプレースの両方を検討中のマンショ
ンでした。大規模修繕工事は専門委員会を立ち上げ一応成功しました。
しかし、懸案のリプレースは２年間も理事長みずから務めながらも失敗に終わりやがて任期もきれ、
元のさやに納まり、高い管理費を払い続けています。
その理事長がリプレースを考えたのは、他の近隣のマンションと比較して管理費及び修繕積立金が
高いのを気付いたのが発端です。
また、フロント及び管理員の動きもかなり悪かったと聞いております。


★なぜリプレースできなかったのか、本人は気がついていないのですが、理事長にリプレースの関係者が
アドバイスをしても、助言通りには動いてはくれず、御自分の主観で判断して行動をとるのが多い方でした。
なんでも自分は優秀で、自分の考えが正しい。
みんな、管理会社のフロント及び管理会社が悪い。
私に理事の全員が賛成してほしいとの意識が強い方でした。
ブログの主は理事長を知ってはいますが、マンション管理のアドバイスをした方は複数の方でこの話は、
各方面から得た情報で書いております。

昨今情報管理には気を使わなければならないので、具体的な地名、マンション名は遠慮させて頂いております。★

次回は何故失敗したのかをお知らせします。


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共用部給水管・専有部給水管

前回は築４０年の給水管を取り上げました。
さいたま市のＡマンションは築４４年経過ですが、赤い水が大量に出てました。
白ガス管を使用していますが、そのマンションの空き部屋は全住戸の
一割もあります。何故空き室が多いのか、訳を書きますと貸したくてもあれだけ赤い水が
でると、流石に借り手もつかず、不動産屋さんも物件として斡旋をしてくれないからです。
白ガス管の古いケースで参考に私が工事にかかわった、築４０年経過の白ガス管を披露します。
ここはマンションではなく、研究所（事務所）です。
下記の写真は給水管の一部で継手のネジ部から、じわじわと水漏れがおきてました。

下記の写真は高架水槽に水を上げる揚水管に使用していた白ガス管です。
上記の写真より赤さびが少ないのは給水管と違い、継手が少ない分ネジ部の錆びも少なくなってます。

この事務所も赤水と漏水に悩み給排水管の更新を行いました。
このビルの更新は給水管を白ガス管からビニルライニング鋼管に変更、継手はコア内臓継手、
バルブもコア内臓バルブに更新しました。
国土交通省は、ビニルライニング鋼管の更新時期を約３０年を目安にしていますが、現在は
継手も改良され昔と違いどんどん改良進歩しています。
３０年はあっという間に経ってしまいます。とかく我々日本人はお上の発表をうのみにしてしまう
傾向が強くあります。
学者はお上に逆らうといいことがないので、イエスマンが多いのです。
お国の発表データーは学者が作ります。
学問ばかりしている人に現場の状況が解るはずがありません。
物事は百聞は一見に如かずです。
やはり、改修工事の前にサンプリングを行い、きちんとした、技術者に判断をあおぎ、
改修工事の手続きを行うことをお勧めします。


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築40年経過のマンション

マンションも４０年以上経過すると建物、特に設備が古くなりメンテナンスや
給水管の更新をしていないマンション内の、あちらこちらの部屋から水漏れや赤水
がでてやがて、階下の部屋に被害がおき始めます。
１９７５年以前のマンションは、給水管の管材として、当時は白ガス管が主流
でした。所謂鉄管と呼ばれる管材です。
１９７５年を境にビニルライニング鋼管が多く使用されるように成りました。
最近のマンションは専有部の給水管には樹脂管（架橋ポリエチレン管等）を使用
されるケースが多くなっています。

（写真は給水管の更新とは関係ありません。）
樹脂だと錆びないからで、かとう性もあり、耐用年月が長く持ちそうです。
まだ、２０年位しか実績がないからで、だから・・・・・長く持ちそうです。
さて、この位古くなったマンションは給水管の更新が先決です。
大規模修繕でお金がないからと言っては、更新をやらないわけにはいきません。
古くなるとあちらこちらの住居で、赤水発生と水漏れがおき始めてきます。
水漏れは大事故につながる恐れが大きく、水もれが出ると住めなくなり、また、
賃貸にも出せません。
何故なら、近隣の不動産会社が信用にかかわるので、給水菅の更新をしなければ賃貸
物件として扱ってはくれません。
給水管交換の決議をとるには、大変です。沢山の壁があるはずです。
古いマンションは居住者の出入りが結構激しいので、親身になってマンションの為頑張って
くれる理事長が少ないからです。また、協力者も限られてきます。
最低でも任期を2年務めないと総会または臨時総会の決議をとることができません。
このような、古いマンションは理事会が頑張らなければいけません。
管理会社にお任せもいいのですが、彼らは営利会社です。
高い買い物をしない為に皆で知恵を出し合い、少しでも積立金を増やすように頑張ってください。



マンションの問題解決に
http://tama-plan.com/boardsupport.html

厳粛な身延山

身延山に行ってきました。
5月3日連休の真っ只中です。
八王子のインターから中央道甲府南でおり途中、道の駅を楽しみながらの
日帰り旅行でした。
身延山は思った以上に大きく広大な敷地でした。
連休中なので全国から日蓮宗の信徒さんが多くいらして
おり、観光客もまた多く、たいそうな賑わいでした。山頂に行くロープウェイに乗り
そこから、すごい階段を登りやっと山頂に着きました。

山頂は素晴らしい景色でした。
良ければ、写真でご覧下さい。


遠くの山は霊峰富士です。



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お伊勢参り

春たけなわ
厳かな雰囲気のところに行ってきました。
伊勢神宮は、神々しくところです。
全く日本は素晴らしい国です。出雲大社があり、宇佐神宮もあり太古より
八百万の神々がおわす国です。
伊勢神宮にいったら自然と厳粛な気持ちになりました。
今日は伊勢にいる気分になって見てください。




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マンション管理会社の併合と桜前線

さくら前線はいよいよ、今週は北国に満開を迎えるだろうの予想です。
4月10日(金)北上展勝地の桜の開花宣言がありました。
今週土曜、日曜が最高の見どころになるでしょう。
当地にはニ度ほど行きましたが、お見事・・・の一言でしょう。

さてマンション業界が合併というか、併合というか、あわただしい動きをしている
昨今の管理業業界です。
合併をしなければ、生きていくのが大変な事態なのでしょうか。
それとも、企業努力が実りにくい時代なのでしょうか。
しかし、大手には大手の良さがあり、小さいところには小さい会社の良さがあります。
一概に大手のあの会社はいい、小さいあの会社は悪い、の判断はさけるべきでしょう。
自分たちのマンションに合った管理会社を見つけ、または変更入れ変えればいいだけです。


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