お伊勢参り

春たけなわ
厳かな雰囲気のところに行ってきました。
伊勢神宮は、神々しくところです。
全く日本は素晴らしい国です。出雲大社があり、宇佐神宮もあり太古より
八百万の神々がおわす国です。
伊勢神宮にいったら自然と厳粛な気持ちになりました。
今日は伊勢にいる気分になって見てください。




http://tama-plan.com/mgcontractor.html

マンション管理会社の併合と桜前線

さくら前線はいよいよ、今週は北国に満開を迎えるだろうの予想です。
4月10日(金)北上展勝地の桜の開花宣言がありました。
今週土曜、日曜が最高の見どころになるでしょう。
当地にはニ度ほど行きましたが、お見事・・・の一言でしょう。

さてマンション業界が合併というか、併合というか、あわただしい動きをしている
昨今の管理業業界です。
合併をしなければ、生きていくのが大変な事態なのでしょうか。
それとも、企業努力が実りにくい時代なのでしょうか。
しかし、大手には大手の良さがあり、小さいところには小さい会社の良さがあります。
一概に大手のあの会社はいい、小さいあの会社は悪い、の判断はさけるべきでしょう。
自分たちのマンションに合った管理会社を見つけ、または変更入れ変えればいいだけです。


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管理組合理事会の盲点

理事会は毎月ありますか。
２月にいっぺんですか。
３０戸以上は概ね毎月開催が多いですが、中には２月に一度の理事会もあります。
気をつけなければいけないケースは２０戸以下のマンションです。
理事会の開催の場所もままならなく、また理事会の役員が数年ですぐまわってきます。
面倒くさいのでついつい管理会社にお任せ、といったケースです。
ここで儲かるのは管理会社です。
日常の高い修繕費で設けるケースも多々あります。

いくら儲けてもだれも文句を言わないのでやり放題です。
こんな理事会及び管理会社は要注意です。
適正に使用されるように自分たちでもチェックはしたいものです。

花巻温泉のバラとマンション

花巻温泉に夏休みを利用して行ってきました。
一応リピーターです。といっても温泉に泊まるのは二度目ですがバラ園に
感激しました。沢山のばらがあり、香りのいいものや、容姿端麗から色々な
バラさんがいて、飽きることなく、観賞してきました。
また花巻温泉は単純温泉なので、体に優しく湯あたりはあまりありません。
バラ園は写真で少しは眺めてください。




花巻は宮沢賢治と花巻温泉と最近は花巻東高校の大谷、西武の菊池でもおなじみの
野球の強いところです。人口は１０万人ですが、マンションは意外と少ない街です。
これから増えてくるのでしょうが、冬には雪かきがなく便利だとおもいます。
札幌はマンションが多いので、岩手の町もこれからマンションが増えていくでしょう。

マンションのことは下記まで。
大橋マンション管理士事務所まで

マンション管理セミナー（管理会社変更)

久しぶりの更新です。
マンションの方に耳寄りな話です。

来る4月20日(日)、日野市マンション管理士会の主催、日野市および東京都マンション
管理士会の後援にて、「第27回マンション管理セミナー＆個別相談会」が開催され、
当事務所代表の大橋伸行
（日野市マンション管理士会副会長）が講師を勤めます。参加費無料ですので、
この機会にぜひご参加ください。
演題は「管理費削減と管理会社変更」です。
まだ空きはあります。

日時：　　2014年4月20日(日)　午後１時半 ～ 午後４時半

場所：　　日野市生活・保健センター

◎お申込み方法、その他詳細は パンフレット（PDF） をご覧下さい。


日野市マンション管理士会　　http://mankan-hino.jp/events.html

給水管の更新？

今日小金井市の３０戸のマンションに行ってきました。
メーンの話は20年経過したので給水管が更新を管理会社から持ちかけられて
いるとのことでした。
その上付属品やで結構な金額になりそうです。・・・・・・・・・・・・・
どうしたかというと、パイプシャフトで２，３の住戸のメーター周りの配管を
抜管をお勧めしてきました。
結果は痛みはほとんどないと思いますが、百聞は一見にしかずで実際20年経過
するとどれだけ痛むものか、見たほうがマンション組合員も納得するので、お
勧めをしたのです。費用は20万円もかかりません。数百万円を見ないで使用する
よりよっぽど安心してのお金の使い方です。
これを進める管理会社のフロントは給排水管を理解しているのか、ちょっと
どころでなく大いに疑問を持った日でした。


http://tama-plan.com/index.html

ホームページが壊れた

全くなんて言ったらいいのか・・・・・・・・・・。
ホームページが壊れました。
パソコンが重たくなってどうしようもないので、初期設定をかけました。
３００ギガ近くパソコンに入れていたので重たくて悲鳴を上げているのが
かわいそうになったから初期設定をかけたのです。
２日がかりでいろんなデーターを復旧させたり、ソフトの再インストール
をしたり、なんとか使える状態になり、パソコンも軽快になりました。
しかし、ホームページという厄介なものを復旧させなければなりません。
なんとか最初は更新ができたのですが、ファイルの場所があちらこちらと
うまくまとまっていません。
しまいには更新どころかおかしくなってしまいました。
とほほ・・・・・・・・。
やはりホームページは難しいです。
今日はホームページの修理に先生が来るのをまっているところです。
今日中に直る見込みです。


こちらです只今修理中ですが。http://tama-plan.com/index.html

管理会社変更

めっきり秋めいてきたこの頃です。
ブログもさっぱり忙しさにかまけ更新もしていませんでした。
最近自分のブログを思い出しこうして書いている有様です。
東京都多摩地区の青梅線沿線のマンションで今月やっと管理会社の変
更が決まりました。
戸数は少ないのですが、新築当初からの管理会社なので、少し抵抗が
ありました。
管理会社を変えるのが趣旨でなく、管理費を下げたいというので、
色々相談乗っていたのですが、いかんせん相手が管理費を下げるのを
拒否したのでやむをえず、管理会社を変更しました。
変更には最低半年かかります。
下打ち合わせに３カ月必要、契約解除に３カ月都合半年これでも短い
ほうです。理事会が変えるという意思をもっていれば早いのですが、
日本人的しがらみ等をあれこれ考えると長くなります。
管理会社は変えなくても、自分たちのマンションの管理費を色々な
角度から顧みるのもいいかもしれません。


大橋マンション管理士事務所

未完工事

マンション管理士として色々なマンションに出入りをさせて頂いて
います。秘密保持義務があるので情報として書きたくても書くわけ
にいかない事情もあります。
そのマンションの管理組合が気がついたのは、引渡しから10年以上
も経過してました。屋上に不都合があったのです。
築10年未満に補修したりして対応がなされていたのですが、竣工図を
ある日チェックがてら見たところ未成工事があったのです。
販売したデベロッパーに掛け合ったのですが、10年以上経過している
ので、債務不履行には当たらないと言われたらしいです。
大型マンションはどこに欠陥があるかわからないので、3年未満のうち
に、専門家にチェックをしてもらったほうがあとあとのために
よさそうです。


大橋マンション管理士事務所

給水管の更新 ニホヘト

メーター廻りを抜管して酸洗いの上二つ割りしたものです。
さて共用部の更新をすることで理事会でとりあえず決定しました。
最終的には最高機関である総会の決議を取らなければ工事を進め
る事はできません。築３０年が経過したからといって配管を取り換える
にはあまりにも芸がなさすぎませんか。
車が１０年経過しても手入れの良い車は車検であまり部品の交換は
ありません。外装から判断しても新車と間違えてしまう車は多々見か
けます
このへんに関しては、少し運転してみるのと、ボンネットをあけてみれば
悪いところは解かります。
給水管も前話同様で抜き打ちに任意の数か所を抜管してみれば痛み
具合が解ります。
配管のサイズも１００戸相当のマンションは２０ｍｍ～８０ｍｍ位
までのサイズで配管しているはずです。
抜管は通常メーター廻りを切断して酸洗い等を行い判断していきます。
状態が良ければオゾン洗浄等の方法もあります。
また細い管である４０ｍｍ以下の配管の更新も選択肢に入ってきます。
この様に調査診断は最も必要な事項です。
６０歳になり、胃が痛い日が続いたので、いきなり手術をする人は誰も
いないでしょう。それと同様で築３０年経過したのでいきなり交換は
無謀すぎるといえます。
管理組合主導で進めると思わぬ落とし穴が待ち伏せすることが多々あり
ます。やはり専門の信頼おけるコンサル又は設備設計事務所に依頼す
べきです。
建築事務所ではよほど大きい事務所でなければ設備の図面は外注の
設備専門の設計事務所を下請けとして使用するので、コスト的に割高に
成ってしまいます。
抜管をしなくても、バラシテ判断する方法もあります。
その時は理事会のメンバーが数人立ち合いが必要になります。
参考ですが上記の抜管したマンションはメーター廻りの２０ｍｍの更新
を行いました。
他の配管は傷みがほとんどない状態でした。
今日のポイントは給水管の老朽度を知る事です。


多摩プランニング(有)