お伊勢参り

春たけなわ
厳かな雰囲気のところに行ってきました。
伊勢神宮は、神々しくところです。
全く日本は素晴らしい国です。出雲大社があり、宇佐神宮もあり太古より
八百万の神々がおわす国です。
伊勢神宮にいったら自然と厳粛な気持ちになりました。
今日は伊勢にいる気分になって見てください。




http://tama-plan.com/mgcontractor.html

給水管の更新？

今日小金井市の３０戸のマンションに行ってきました。
メーンの話は20年経過したので給水管が更新を管理会社から持ちかけられて
いるとのことでした。
その上付属品やで結構な金額になりそうです。・・・・・・・・・・・・・
どうしたかというと、パイプシャフトで２，３の住戸のメーター周りの配管を
抜管をお勧めしてきました。
結果は痛みはほとんどないと思いますが、百聞は一見にしかずで実際20年経過
するとどれだけ痛むものか、見たほうがマンション組合員も納得するので、お
勧めをしたのです。費用は20万円もかかりません。数百万円を見ないで使用する
よりよっぽど安心してのお金の使い方です。
これを進める管理会社のフロントは給排水管を理解しているのか、ちょっと
どころでなく大いに疑問を持った日でした。


http://tama-plan.com/index.html

高遠の桜

高遠の桜を見てきました。
少しですが花見をしてください。

関東一の桜といわれるだけあって見事な桜でした。
実際は信州は長野県なのですが桜と言えば高遠といわれるくらい有名
です。今回で三回目なので、三度目の正直でやっと当たった感じです。
昨年は少し早すぎてつぼみでした。
その前は土曜日で車が渋滞で動きませんでした。
今回は人ひと、人がたくさんいてこんなにひとの多いのも高遠では
初めてだそうです。

マンション管理業の業界の変化

穴吹工務店の完全子会社化で
“大金”を投じる大京の損得勘定
久々のマンション市場の盛り上がりを前に、大きな買い物をした久々
のマンション市場の盛り上がりを前に、大きな買い物をした
Photo:JIJI リーマンショックや東日本大震災の混乱を経て、全国の
多くの地域で新築マンション供給戸数が反転した2012年。
13年は消費増税前の駆け込み需要が出るのは確実で、業界は久しぶり
に明るいムードに包まれている。そんな中、「大京が打って出た」
と話題になったのが穴吹工務店の完全子会社化。307億円という大枚
をはたいての買い物だった。穴吹は09年に会社更生法の適用を申請。
大京は投資ファンド、ジェイ・ウィル・パートナーズと共同で、
スポンサーとして経営再建をサポートしていた。近年、マンション
管理事業に力を入れている大京にとって、リーマンショック前、供給
戸数で業界1位になったこともある穴吹の既存物件数の多さは大きな
魅力だ。加えて、穴吹は香川県に本社を持ち、特に西日本の中核都市
で強い地盤を誇る。
東日本中心の大京にとって、エリアの補完関係を望める相手なのだ。
その土地に詳しい人材や情報のネットワークを手に入れることで、
土地の取得や、ゼネコンの手配など、あらゆる業務がやりやすくな
る。両社の販売戸数を合算すると、業界4位に浮上。管理戸数は業界
トップに躍り出る。資材調達の共同化や業務効率化などによるコスト
削減効果も子会社化のメリットの一つだ。かつて、自身が経営不振に
陥り、オリックスに支援された経験を持つ大京。「ライオンズ
マンション」ブランドは人気が低いとささやかれる局面もあったが、
“大金”を投じて再び勝負に打って出る。

記事元（「週刊ダイヤモンド」編集部津本朋子）より

取得理由は下記にて発表されています。
株式会社穴吹工務店の株式の取得（子会社化）の完了に関するお知
らせ当社は、平成25 年3 月11 日付の当社公表資料「株式会社穴吹
工務店の株式の取得（子会社化）
に関するお知らせ」にてお知らせしました株式会社穴吹工務店の
株式の取得を完了いたしました
のでお知らせいたします。
５．株式の取得の理由
穴吹工務店は、平成22 年9 月に東京地方裁判所より更生計画の認可
決定を受け、以後更生計画に則って、順調に再建が進んでまいりま
した。穴吹工務店は、長年にわたって住宅事業を展開してきた歴史の
ある企業であり、これまで地方中核都市を主体にサーパスマンション
ブランドで約1,300 棟・約77,000 戸のマンションを供給してきていた
ほか、グループ会社においてもマンション管理事業（株式会社穴吹コミ
ュニティ）、不動産仲介事業（株式会社穴吹不動産センター）など、
不動産に係わる総合的なサービス体制が整備されています。
当社が同社株式を取得することで、それぞれの企業が持つ強みが融合
され、様々なシナジー効果が期待されることなどから、今回の株式
取得を決定いたしました。
＜期待されるシナジー効果＞
主に三大都市圏を中心に事業展開する大京グループと地方中核都市を
主体とする穴吹工務店グループそれぞれが持つ顧客基盤を融合する
ことで、より多角的な事業展開が可能となります。
ストック事業においては両社が持つマンション管理受託戸数
（大京グループ約44 万戸、穴吹工務店グループ約6.8 万戸）を合わ
せると50 万戸を超える規模となり、居住者向けサービス事業をはじめ、
マンションの修繕（大規模修繕）の請負工事事業などの拡大が図れます。
また、穴吹工務店グループの長年の経験と実績に基づいた高いレベルを
有する施工技術や工事監理業務など、大京グループにおけるリノベー
ション事業やリフォーム事業へ活かすことでより高い品質の商品提供
が可能となります。加えて、資材の調達一本化により効率的に
調達コストの削減を図ることを目指します。
不動産仲介事業においては、東日本を主体とする大京リアルドと、
西日本を主体とする穴
吹工務店グループ（株式会社穴吹不動産センター）が相互に補完し
あうことで不動産仲介の情報ネットワークの拡大が図れます。
以 上

コメント
大京が往年の力を戻してきました。
デベロッパーとして管理戸数はトップに躍り出て、東急、長谷工の
脅威となり、他の管理会社はより新規の管理組合を受託するには、
よほどの目玉がないと難しくなりそうだ。

マンション管理費削減

この頃は気候の変動が忙しくランダムに、冬になったり、初夏になったりで、ああ忙がし忙がし。
南部藩の生まれなのですが、寒さにはめっぽう弱くて困ってます。
やはり暖かいほうがいいですね。気分もはずみます。ルンルン・・・・・・。
今日はマンションの管理費削減についてあれこれ書いて見ます。
マンション管理費が毎月１万円３千円以上の支払いしているマンションならなら、考慮の必要性はあります。
（６０戸のマンション参考）６０戸のマンションなら、月１万円もあればやりくり可能です。設備のグレードや、マンションにELVが
何台あるかも関係しますが、６０戸のマンションなら常識的に１台しか
ないと考えます。従って３，０００×６０戸×１２か月＝２１６万円も節約
可能です。
これでいかに高いか解かって頂けるでしょう。
管理会社には１．３万円×６０戸×１２月＝９３６万円の収入です。
２１６万円差引いても７２０万円も入ります。ほとんどの管理会社は
この金額でやっていけるはずです。
何故管理費の考慮の必要性があるか。
昨今日本は景気減退で収入より支出が多くなってきてます。
特にマンションの管理費は誰も高いと言いません。今こそみなおして下
げるべきです。
１戸当たり３，０００円は減額しても管理会社は採算とれるので、根拠と
して書いております。この年間に浮く２，１６０，０００円は大きい金額です
この金額を有効活用できるのはあなた(管理組合理事長)です。　
マンション管理会社のサービスを実感してますか。実感できなければそ
の管理会社はプロとして失格です。
マンション管理費削減目標
まずは２０パーセントはお安くできます。財源は下記の１２項目の再考す
るところから始めます。マンション管理費の削減実行
マンションの購入時 管理費はディベロッパーの営業戦略で相当割高に
設定されています。
その理由は子会社の管理会社を既製の事実として１年間は無条件で契
約できるからです。
管理費の使い道
各マンションの管理組合が契約している管理会社に委託料として支払う
費用を含め下記のような項目に使用されております。
　　１．管理員人件費
　　２．公租公課（租税等）
　　３．共用設備の保守維持費及び 運転費
　　４．備品費、通信費その他の事務費
　　５．共用部分等に係る火災保険料その他の損害保険料
　　６．経常的な補修費
　　７．清掃費、消毒費およびごみ処理費
　　８．委託業務費(管理会社に支払う金額）
　　９．専門的知識を有する者の活用に要する費用(弁護士、マンション
　　　　 管理士、１級建築士等）
　１０．地域コミュニティにも配慮した 居住者間のコミュニティ形成に
　　　　 要する費用　　　　　　
　１１．管理組合の運営に要する費用(役員活動費も含まれる）
　１２．その他敷地および共用部分等の通常の管理に要する費用
特に８．の金額がかなりのウェイトを占めているマンションがほとんどです。
管理会社によって金額の違いはありますが、明細をみないとコメントができないのが現状です。
管理委託契約書をみればすぐの判断可能です。
ここまで書けばもうお解わかりですね。
管理費と管理会社の見直しをすることです。上記についてはお気軽にお問い合せ又は御一報ください。


★大橋マンション管理士事務所のホームページ
　　http://tama-plan.com/

大規模修繕工事の実態続きその３

マンションの規模は１００世帯です。
築１２年経過のマンションで時期としては標準管理規約でも推奨の１３
年目です。今回は特に図面は作成しておりません。
仕様書は共通仕様書として大まかに作成はしてありました。
初めての大規模修繕なのでおおよその目安は１億円です。
この金額は世間一般の現在での標準目安です。
根拠は１世帯1００万円×１００世帯です。当初事務所は1億３千万円で
落札を予定するとします。
ここがポイントとなります。最初に幹事会社が設定されているとしたら、
入札する会社の情報は幹事会社に流れます。担当者、電話等。後はおし
て知るべしで・・・・・・・・・・残りの４社は５，６百万円の差で
近似の金額がでてまいります。
金額としては1億３１００万円　1億３５００万円　1億３６５０万円　
1億３４００万円この金額です。
この辺は管理組合様が好む近似の数字でもあります。
このようにして金額がでてまいります。何故にかくもこのように短時間
のうちに不思議と思う方がいるかも知れませんが、我々プロにとっては、
このようなことは昔は日常茶飯事でもあり、ちょっとバブル前の日本の
ゼネコンの実態を知る方は朝飯前にわかることでもあります。
改修工事では金額が近寄ることなどほとんどあり得ません。新築と違って
労務費、経費の取り方が各社バラバラでもあるからで、工事の安全の
見方も各社で異なるからです。
結論を書きましょう。
この理事会及び修繕委員会で結局事務所の押す安い会社を採用すること
に誰も異存なく決定しました。この辺の工事になると1億円は割っての
仕事となることは経験上ほぼ間違いありません。
大規模修繕の裏側でした。
ここで横やりです。
このようなときは、設計事務所が全く眼中にない会社に値下げ交渉を
してその会社に大規模修繕工事を頼みたいと、あるいは知り合いで
しっかりした会社なのでもう1社見積りを取りたいと理事会及びマンショ
ン管理組合が言い出すと、幹事会社がすでに決まっていることだし、
関係者があわてることになります。
あわてる事、即ち談合が裏で行われている事実を知ることにもなります。
ではこのようなことにならない為にはどうするかですが、身元のすっきり
わかるコンサル及び設計事務所に依頼することです。
但し大規模は経験のない設計士はお勧めできません。
安心できるコンサル及びマンション管理士がお勧めです。
勿論筆者以外の経験豊富なマンション管理士もそれなりにいらっしゃい
ます。
大規模修繕の裏側のその一面でした。


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大規模修繕工事の実態続きその２

マンション管理組合にとって
大規模修繕工事はどこに頼むのでしょうか。またどのような方法を選択
しているのでしょうか。
今日は別の見方(プロ側）での話を書きましょう。
あまりお勧めのできないパターンの設計事務所の話です。
しかし、誤解をしてはいけません。いい設計事務所も沢山あるし、
実際その事務所も沢山活躍しているのを知っております。
今回はあくまで悪いパターンの話です。
この事を認識してブログを見て下さい。
管理組合が大規模修繕工事を依頼するのに第一番目に多いのが管理
会社と書きました。
その管理会社があてにならないとき自分達で設計事務所を探してき
ます。人図手の評判からの選択、でも一番オーソドックスな
パターンはネット検索で実績のある設計事務所を選択するパターです。
これが管理会社の次に多い第二のパターンです。
これは目のつけどころが素晴らしいです。ネットで探しあてた時には
思わず、実績、経験スタッフの充実さ、どれをとっても素晴らしい感じ
に感じで、この会社に依頼しようと思いまた、だれも反対はしないで
しょう。
しかし、この事に大きな落とし穴が有る事に誰も気づかないでしょう。
私自身があっちこっちのマンション管理組合に顔をだすようになり、
自分でも、それをまのあたりに実感をしたからこそこのことを書ける
のです。
この手の設計監理事務所は早くから先見の目を持って大規模修繕工事に
狙いをを定めていたので、その点は経営的センス抜群の会社です。
またマンション管理士が管理適正化法でできる前からがんばっている
事務所でもあります。
このような設計事務所は、二パターンがあります。
一つは設計仕様をきっちり書く会社、二つ目はおおざっぱに書く会社。
二つ目は責任を回避する手段に活用のパターンです。
しかし、設計仕様を立派に書いたところ大規模修繕工事は工事する
内容が我々プロにとっては図面はさほど必要とはしません。
図面はあくまで共通の認識と同じ土俵での戦いの証でもあります。
主としてやる内容は外壁塗装、外壁タイルの補修、鉄部塗装、防水修理
またはやり替えが大きいところで、一回目の大規模は防水は補修工事
でほとんどのマンションは間に合います。
お金を持っているマンションは口車にのり早めに全面補修をしてしま
います。
まだ充分着れるカシミヤのコートを新しく買い替えるようなものです。
さて理事会及び修繕委員会で設計事務所から５社入れて競争入札しま
しょうと提案されました。
５社もいれてもらえるのでは沢山で、これ以上入れても意味がないと
感じます。ちなみに理事があと一社いれて頂けるか質問しました。
快く事務所は承諾をします。
仕事は明るいし丁寧だし、ますますの信頼も獲得をしました。
予定通り５社の見積もりがそろい修繕委員会に設計事務所が届けました。
さて皆で審議が始まります。
この続きは長くなるので次回にさせてください。
今日は大規模修繕工事の実態その２としておきます。

普天間問題の真相

今日はマンションとは、別の話題を載せます。
ある記事を見つけました。
記事掲載の前に私の個人的な見解を書きます。
結論は鳩山元総理は日本に、沖縄にとっていいことをやろうとしたのにせっかちに動いてしまったということ
です。国民に、もっとゆっくり説明をすればよかったのです。
たとえばユーチューブ等を使用して、・・・・・。
なぜなら、今の新聞社はアメリカを無視してまで、普天間問題又は、日米安保条約を記事にする体制になって
ないからです

鳩山内閣瓦解の罠
　2012年08月01日　：（日本一新の会。）

　　　日本一新の会　達増　拓也
　　　　　　　　　　　　（岩手県知事）
　民主党による政権交代の失敗は、鳩山内閣の瓦解から始まる。鳩山総理が辞任しなければなら
なかった決め手は、
普天間問題で社民党を連立内閣から追い出してしまったので、参議院で首相問責決議案が可決される
状況になったことだった。参院選直前に総理問責を受けるくらいなら、潔く辞任する方がよいと小沢
一郎幹事長が判断し、総理、幹事長、そろって辞任となったのである。

　その後、菅総理の下、民主党は参院選に大敗し、衆参のねじれ国会となるのだが、普天間問題で社
民党を切り捨てた時から、ねじれは始まっていたと言える。そこまでする必要はあったのか。当時、
普天間米軍基地の県外、国外への移設はまるっきり非現実的な無理筋で、鳩山総理の主張は無知に基
づく愚かなものであるとみなされ、今もそのような否定的評価が支配的だが、本当にそうだったのか。
　鳩山総理退陣の年、米国の国際関係論文誌『フォーリン・アフェアズ゛』２０１０年３・４月号で、
米日財団の会長である知日派、ジョージ・パッカード氏は、政権交代直後の１０月に訪日したゲイツ
国防長官が、辺野古移転合意の実行を求めたことを批判した。パッカード氏は、大統領府と国務省が
対日政策について大局的な調整をすべきだった、国防省が発足1ヵ月後の鳩山内閣にごり押しをした
のは愚かだった（foolish）、と述べている。
米国政府と日本政府は、普天間問題の話からではなく、日米安保全体についての丁寧な再検討から
始めていればよかった、とパッカード氏は言う。

　その翌号、５・６月号の『フォーリン・アフェアズ』では、安全保障関係の著作が多い米国のジャ
ーナリスト、ロバート・カプラン氏が、中国封じ込めの戦略を主題とする中で、鳩山政権の問題提起
は何年も前にあってもおかしくなかった、と述べている。カプラン氏は、中国封じ込めは米国と同盟
国や民主主義国の海軍力をもってすべきで、そのための米軍基地はグアム、カロリン、マーシャル、
北マリアナ、ソロモンのラインに置くべきとする。そしてカプラン氏は、日本、韓国、フィリピンの
過剰な米軍基地は第二次大戦や朝鮮戦争という過去の遺産であり、永続させるべきものではない、
と述べる。
　日本国内で鳩山内閣が普天間問題で行き詰っていく頃に、米国を中心とする国際関係の論壇では、
米国の有識者たちが鳩山総理の主張に耳を傾け、対話の姿勢や、賛意を示していたのである。私は、
日米の政府間協議に加え、賢人会議のような有識者同士の対話の場も活用し、日米双方の国民的な
合意の下で、普天間基地をはじめ沖縄の米軍基地を移転・縮小していくことは、可能だと思う。
鳩山総理の主張は、決して非現実的なものではなく、まして愚かなものではなかったのだ。
　日本国内で、普天間問題について鳩山包囲網が作られ、鳩山総理自身が県外・国外移転をあきらめ、
福島みずほ大臣を更迭することになってしまったのは、鳩山内閣瓦解の罠にはまってしまったのだと
言えよう。
アメリカについて言えば、米国政府には、およそ政府というものにつきものであるタテ割りの弊害と
か、組織間の不毛な権限争いとか、そういうものが普通にあると思う。政府が巨大で力も大きいので
質が普通でも量は普通以上になる。気を付けなければならない。
一方、様々なイシューについて広く議論が行われ、質の高い意見が存在するので、そこを味方にして
いくのが大事だ。こちらから高邁な意見を発信していくと、受け止めてくれる人は出てくる。
鳩山総理の普天間基地県外・国外移設についても、受け止められていたのである。

　アメリカ相手には、高邁な意見を発信していくことが大事だと思う。一定の合理性や利益追求の
タフさは普通にあったほうがいいと思うが、アメリカ相手に決め手になるのは、志の高さではないか、
と私は考えている。ちなみに、去年の今頃、日本に来ている米国政府関係者から、東日本大震災から
の復興支援には何がいいか、と訪ねられた。私は、米国が日本にできる最高の事は米国での教育や
交流の機会を提供することで、子どもや若者を対象にしたホームステイや留学をやってもらうといい
と思う、と答えた。今年に入って、それがトモダチ・イニシアティブとなって実現しているのは、
喜ばしい。
追記
　☆本号は無限拡散希望につき、転載許諾を必要としませんので、お取り扱いをよろしくお願い申し
　　上げます。
記事掲載に私の個人的な見解を書きます。
結論は鳩山元総理は日本に、沖縄にとっていいことをやろうとしたのにせっかちに動いてしまったと
いうことです。国民に、もっとゆっくり説明をすればよかったのです。
たとえばユーチューブ等を使用して、・・・・・。
なぜなら、今の新聞社はアメリカを無視してまで、普天間問題又は、日米安保条約を記事にする体制
になってないからです。

絵島と生島の悲恋物語

絵島と生島の悲恋物語　

写[絵島囲み屋敷内部]
大奥の女中「絵島」と人気役者であった「生島新五郎」との有名な話ではあります。
その高遠の桜を見に行った時の絵島の屋敷の写真です。
　
時期が早く桜は1週間遅く咲きました。・・・・・悔しい。
お城のそばにある絵島生島物語の「絵島」が処罰されて住んだ屋敷です。
当時、大奥女中と役者との恋愛は御法度でした。
絵島は宝永元年、江戸時代六代将軍家宣の愛妾である、七代将軍家綱の生母「月光院」
に大奥女中として仕えることになりました。絵島は容貌が美しく、同僚にも慕われ
月光院の信頼も厚く、出世して大年寄となりました。 　
その後、絵島は正徳四年（1714年）芝居見物で知り合った人気役者「生島新五郎」
と馴染を重ねるようになりました。 その年1月12日、7代将軍家継の生母、月光院は
自分の仕えている年寄「絵島」を芝の増上寺へ、同じく「宮路」を
上野寛永寺に代参させた。
参詣を済ませると二人は寺の接待を断り、かねてからの打ち合わせ通り、早々と
山村座の芝居見物に向かった。芝居が終わると茶屋に役者・「生島新五郎」
を招いて大酒宴を開き、日が暮れてから帰城したそうな。
この件は寺の訴えから発覚し、評定所で審議され「絵島は桜で有名な高遠に遠島
、生島新五郎は流罪」となり、山村座は廃絶、
連座者1,500人に及ぶ大事件になった。□絵島囲い屋敷高遠湖の北畔に、絵島が寛保
元年(1741)61歳で没するまでまでの28年間幽閉された囲み屋敷が復元されている。
屋敷全体が板塀で目隠しされ、木の両端を鋭く尖らせた忍び返しが、塀の上に並んでいる。
廊下には目の細かな格子戸がはめ込まれ、一般屋敷にはない囚人屋敷の佇まいが、
特徴的である。そのかたわらに生島の流刑地三宅島から土を取り寄せて埋めた比翼塚が建つ。
絵島の部屋は南側の8畳間1間きりで、風呂場と便所がついてある。一瞬のつまずきであったか、
61歳の大往生をするまでの28年間の半生をここで処で幽閉され。駕籠の鳥ならず、
四季の変化もこの囲い屋敷の中でおくる不自由さに耐える絵島の芯の強さは半端
ではなかった。身の廻りを世話する下女1名、そして昼夜わかたず、屋敷の内外を警固する
武士に見張られ、幽閉の日々を送った。
「絵島殿検視問答書」から当時の厳しい生活が記録されている。

参考資料:
高遠歴史の散歩道・・・高遠町観光協会
秋田書店「歴史と旅」三百諸侯の城下町総覧「花咲く城下町に女人の悲話高遠」

東京ガス TES暖房は不要？

今日は年末が近づいてるせいか、非常に寒いです
床暖房のある家はお使いになっている方も多いでしょう。
TES　床暖房この言葉はマンションにおすまいの方ならほとんどがご存じです。
さて実際の使用率は一般マンション（サラリーマン家庭）では約３割という数字を
皆様知っているでしょうか。
じっさのところ、ガス使用量が結構かかるので、ガス料金が高いので、宝のもち腐れが結構あるそうです。
実際この話は東京ガスの人間が何人もはなしている事実ですから、ここに書いているまでです。
それに年間メンテナンスも月々１２００円強かかります。
使いたいけど費用は高い、電気ヒーターを部分的にタイマー使用したほうが効率がいいことが
あります。
さらに考えてみると、マンションの中間階にお住まいの方は上下のお部屋にはさまれて、
結構暖房はすくなくてすむことを、知っているでしょか。
実際おためしになると少ない暖房費で済むケースが多々あります。
それはマンションの場合コンクリートがあったまると冷えにくい性質をもっているから
いつまでもあったかいためです。
上下の暖房をうまく使用させて頂けば結構いいことがあるかも・・・・・・。
最上階の方はこのことは期待できません。
その為夜空のきれいなところに住んでいるのですから。
うらやましい限りです。