当サイトでは、フィリピンのコンドミニアムは、当たり前に新築で買っても投資効果はないと言い続けていますが、未だに日本の小銭持ちはコンドミニアムをチャンスだと思いたいんでしょうね。
毎週驚く程大勢の自称投資家が、マニラの都心部をお登りさんスタイルで視察されております。
今日はフィリピン不動産の実態をいつも勉強させていただいてる友人からのFB投稿をノーカットでアップさせていたきだきます。
きれいなオフィスで、折れ線グラフでフィリピンの将来性を語られると、すぐに儲かった気分になる日本の投資家さんは、こういう現実をしっかり認識して、都合の悪い情報でも聞く耳を持たないからカモられるんですよ。(^^♪
不動産の売り子がどんな良い事をうたっても、現地で実際に不動産事業やってる人の実態情報が正解だと思いますよ。
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1980年ごろはマニラのコンドミニアムや地価は現在の20分の1以下でした。その後毎年値上がりが続いたので、フィリピン人は土地神話を強く信じています。
1980年に日本人が１BRのコンドミニアムを10万ペソで買い、2000年に200万ペソで売れたと仮定します。単純計算では20倍の利益ですが、1980年は1ペソが30円、ハンバーガ1個1ペソの時代です。10万ペソに両替するには300万円必要です。
2000年の200万ペソは460万円。それでも160万円の利益に見えますが、買って5%の税金と登記代、売って6%の税金＋5%の手数料、20年間の管理費と固定資産税合計約数十万ペソを控除すると赤字になります。さらに80年ごろは高金利時代、ペソの定期預金では10年で3倍になった時代です。
10年ぐらい前にフィリピンに移住するためにコンドミニアムを買い帰国するときにたまたま高く売れた人はいますが、値上がりのみが目的でプリセルや土地を買った方は殆ど売れなく、塩漬けか損切りの選択しかありません。
転売をあきらめて賃貸にまわしても、表面利回り10%でも、実質利回りは5%以下、空室、滞納も多数。
人が殆ど住んでいない幽霊コンド、郊外では区画整理された新興ビレッジが、数年後にも、殆ど更地や空家の光景を多く見かけます。
ディベロパーの回答はいつも、今は売る時期ではない、開発が進めば必ず値上がる。
しかし実際は、知人でも郊外の土地を買った人は数十人いますが、売れた人は一人もいません。
不動産のセールスマンは値上がりを煽り売って高額なコミッションを得ることのみが目的です。
円安の現在、今から値上がり目的のみでフィリピンの不動産を購入すると100%大損します。
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