こんな海外不動産投資は必ず失敗する

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こんな海外不動産投資は必ず失敗する
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みなさん、おはようございます！

管理人の杉野信幸です！


日本では桜のシーズンも終わり、
多くの方が、それぞれ新年度を迎えて

学校や職場で新たなスタートを
切っていることと思います。

ここフィリピンの首都マニラでは、
パンデミック中は学校が閉鎖し、

生徒は在宅によるオンライン授業を
していた関係からか、

今年から学校のプログラムが大幅に
変わってしまいました。

通常は、4月～5月が夏休みで、
6月から新学期となるのですが、

今年は7月初旬まで授業をするようで、
新学期は9月からになります。

雨のない夏真っ盛りのフィリピンで、
遊びに行けない家庭続出ということで、

これはフィリピン経済にも影響しそう…
多少そんな心配をしています。




実は私、こういう現地レジャー動向も、
すぐに肌で感じることができます。

それは、私がコンドミニアムの部屋を
マニラでバケーションレンタルして、

永年現地の方や、海外ツーリストに
レンタルしているからです。

Airbnbで有名になった民泊スタイルも
今ではフィリピン全土にホストがいて

日本同様その利用が定着しました。


この民泊システムが浸透したおかげで、
不動産投資のやり方と、物件を選択する

目線も、昔と大きく変わりました。

そこで今回は、どうすれば後悔しない
フィリピン不動産を手に入れられるか

現地の実情をご紹介しながら
皆さんにご案内したいと思います。



まず大前提として、あなたが不動産を
購入する目的は何かが重要です。

笑い話のようですが、日本人はこの
購入理由が明確でない人が多いのです！


～～～　('◇')ゞ
そうですねえ...マニラに来た時には
ホテル代わりに使えて、いない時は
賃貸で回せたらいいと思います…
～～～　('◇')ゞ


一見合理的な購入理由に見えますが
これが目的が定まらない典型例です。


日本人がよく言われるこの目的は、
二つの利用目的が含まれています。

つまり、ホテル代わりに使いたい
という自己利用目的と

賃貸で運用したいという
収益目的です。



自己利用目的だけで買うのでしたら
不動産はどこにある物件でも

自分の好きなものを自由に選べばよく、
建物や立地に関する状況以外は

他人がとやかく言う必要はないのです。

しかし、多くの日本人は、
自己利用とは言いながらも、

実は賃貸収益の方に重点を置いていて、
購入物件の収益性に期待している方が

非常に多いのです。

ですから、まず最初にあなたの
不動産購入目的のメインは何なのかを

明確にすることが大切です。

もし賃貸運用がメインの目的なら、
注意して物件を選ぶ必要があります。



さて、ここで大前提の常識問題ですが、
不動産で収益を狙うというのは、

一体何をするという事でしょうか？


これは知ってるようで、案外日本人が
理解していない常識の一つです。

不動産で利益を狙うというのは、
国内外問わず、それは


その地で「不動産事業をすること」
なのです。


この基本を認識している日本人が
実はあまりいないのです。

不動産は、単に購入しただけでは
支出だけなので利益にはなりません。

不動産は、転売するか賃貸するかで、
お金を得て初めて利益になるのです。

この売る、貸すという事業行為をして
初めて利益を生むことができるのです。

そしてその事業行為をどう行なうかで
投資対象が大きく変わってきます。

ではこの売る、貸すについて
少し詳しく見ていきましょう。


売ること（転売）で利益を狙うなら、
差益が必要になります。

そして転売で重要なのは、収益確定まで
どれくらい時間が必要かという事です。

外国人も買いやすいマンション型の
コンドミニアムを例に話をしますが、

現在のフィリピンで、コンドを買って
その後転売して儲かる物件というのは

ほぼないと思って間違いありません。


その理由は簡単で、もう既に物件価格が
非常に高額になっているので、

引き渡しを受けて転売を試みても
差益がほとんど生まれないのです。

唯一日本人でも楽に利益を狙えるのは
最近このメルマガで何度か紹介した、

完成前の短期転売法しか、一般の方には
取り組める方法はないでしょう。



一般の方と言いましたが、もちろん
不動産は情報力が肝ですから

訳ありの捨て売り案件を拾えるなら、
差益狙いも可能性大です。

転売は、収益確定までが短時間なので、
情報力がモノを言います。

このメルマガを読んでる方は、
私の情報網からのマル秘情報を

真っ先に得ることができます。
捨て売り情報があればすぐに買う！

そういう方は、至急連絡をいただき
ご相談いただければマル秘の生情報を

提供させていただきます。

現在はパンデミック後の資金回収で
叩き売り物件が続出しており、

何と！何と！何と！

売出時の価格より安く出ている掘出物も
多数出てきておりますので、

現金があって、即購入可能という人には
美味しい案件が結構転がっています。



また、不動産売買はお金だけあっても
実際の取引やプロセスの知識がなければ

現地で取り組むことができません。
この辺りが私の強みで、長年マニラで

正規不動産ブローカーのネットワークを
持っているので、お取引に際しては

安心サポートを提供させていただきます。



次に賃貸で収益をあげる方法です。


転売の場合は安く買って差益を出すのが
大きな目的になりますが、

賃貸の場合は収益のスタイルが違うので、
少し考え方が変わります。

では、購入後は自己財産として所有し、
賃貸収入も狙いたいという方は

どこに注意すればいいのでしょうか。



賃貸で注意することは、

賃貸方法と物件管理

これをどうするかで賃貸収入が
大きく変わります。

賃貸方法は、月極とホテル貸しによる
ショートレンタルに分けられます。

そしてこれらの賃貸事業を、誰が
どうやって管理し収益を確保するかが

正に現地の不動産事業であり、
一般の日本人には難しいところです。


フィリピンにおける賃貸利回りの常識
として、現在売出の新築案件を購入し、

何れの方法で賃貸に出しても、まずは
美味しい利回りは無理だと言えます。

これは以前の短期転売法の記事でも
お知らせしたとおり、

現在のフィリピンコンドの相場は、
売り物件は年々値上りして

高くなり過ぎてきているのに、
賃貸物件は逆に、余り賃料が上がらず

収益が出し辛くなっているのです。


例えば年利5%を超える運用利回りを
確保することは、

まずは不可能と言わざるを得ません。
さらに少しでも空室が発生すると、

年利は急激に下がり、結局維持費などを
考えると、投資回収は

ほぼ不可能であることが分かります。


そのため、賃貸目的の購入でも
訳あり叩き売り物件を狙うのは当然で、

ここでも購入物件の情報収集力が
重要になってきます。

そしてさらに重要なのが、
集客と運用をどのように行なうかです。

マニラの現地に住んで、世話をする人を
確保して運用できなければ、

不動産運用なんて夢のまた夢...。
日本では予測不能なフィリピン独特の

異次元ルールも多数あるため、
多少英語ができるくらいではまず無理です。



私が長年マニラで行なっている
バケーションレンタル運用は、

普通の月極より大きな売上を作ることが
可能な運用方法です。

またパンデミックで資金回収したい
オーナーが叩き売りしてる物件も多数。

しかしこの掘出物を見つけるには、
現地事情を熟知して立ち回れなければ

一般的には情報は探せません。


言わば知る人ぞ知る穴場の物件情報
となりますが、もちろんそんな物件も

このメルマガメンバーには
ガンガン提供できます。


実は私が運用するマニラのコンドは、
築は既に15年以上経っていますが、

毎月のホテル貸売上は、同室を月極で
賃貸した場合の倍以上の売上を

毎月キープしています。

これは

物件の立地(特殊性)
セキュリティや設備のグレード

により、利用者が多くいるという事が
分からないと、物件を見ただけでは

それがお買い得かどうかは
絶対に分かりません。

私は既に約8年間民泊運用をしてきて、
Manilaエリアでは、これが最高と言える

物件が、私の運用するタワーだと
確信しています。

現在このタワーに、私が運用する部屋と
同じ間取の部屋を数件所有する

外国人オーナーが、ユニット売却を希望
していますので、

購入後の運用とメンテナンスを私の方で
フルサポートさせていただける

案件を提供できます。




不動産の提案は、買手様の予算や
運用方法についての考え方で

選択肢が大きく変わって参ります。

現物投資として堅いと言われる
不動産投資ですが、

現地に住んで、実際にやってみないと
決して分からない現状を無視すると、

買って失敗したなあ...

という結果になってしまいます。


購入希望の方は、取り敢えずお聞きに
なってみてもよろしいかと思います。

ご連絡をお待ち致しております。