家賃収入より簡単確実！ 
フィリピン不動産投資 この2,3年でこの言葉を多く見るようになった。試しにGoogleで「フィリピン不動産投資」と検索してみよう。多くのサイトで情報発信しているのが分かると思う。（因みにこのブログも結構上に出てきます＾＾）
さらにその中の情報をどれでもいいので見てみよう。
面白いことに、私のブログ以外は大体どのサイトも
「マカティ」「高級コンドミニアム」「分割払いで家賃収入」
などの言葉が並んでいませんか？
フィリピンにはローカルの不動産屋というものがないので、大抵このような情報を流しているのはフィリピンで開業している日本人の不動産会社か海外投資を呼びかけている業者だと思うのです。
しかし、どこも同じ事をいう情報ってどうなんだろうと思いませんか？
特に日本人は誰もやらない時に先駆けてやっても、臆病（まあ、慎重ともいうが）だから見向きもしないくせに、ある程度みんなが言い始めると自分も乗り遅れまい見たいな感じで、みんなが同じことを言い出すんですね。
ワンレン流行るとみなワンレンみたいな。（古いな…。
）
私もフィリピンに住むようになって1年以上が過ぎ、投資家として不動産投資のチャンスがどこにあるのかいろいろ勉強している最中であります。
そしてここメトロマニラは、日本で言えば東京都心23区内と同じです。
その中でも一番の高級地域と言えば、これはもう間違いなくMAKATIです。
そりゃお店が立ち並ぶ町並みはフィリピンを忘れさせるすばらしさ。コンドミニアムは見るからにセンスの良い高級感溢れる高層ビルが天を突き上げてますよ。
当然、東京と同じく不動産物件は売り物も借り物も高いわけです。
その辺は間違いないことなんですが、投資チャンスなのかという目線で見るならもう少し先を考えて見ましょう。
氾濫する不動産情報を見ると、
マカティの高級物件は高い家賃収入が取れる
と多くの方々が言っているのです。
高い家賃収入って言っても元が高いから、何を基準に言ってんだ？といつも思うのですが、因みに現在メトロマニラで売り出されている新築コンドの価格は、平米辺り10万ペソ前後です。
マカティであろうがマラテであろうがメトロマニラではほぼ同じ。特別付加価値が付く物件以外、値段は似たようなもんです。
そんで物件価格は広さで決まるわけですから、2BR（2LDKですね）で50平米前後、500万ペソ程度ということは1000万円くらいするということになります。
1000万円するコンドの高い利回り家賃ってどれくらいでしょうか？
ここでさっき検索した情報を見て欲しいのですが、年利何％の家賃が取れると書いているでしょう？
業者はみな「年利8～10％の家賃収入が取れます！銀行に預けるよりいいです！」と言ってるのです。
はあ～？ 8～10％？
はっきり言わせていただきます。
この数字で利回りがいいなんて思って海外投資しようと思うんだったら、即刻止めて国内のマンション投資にして下さい。国内不動産屋の売り物件を見れば利回りが書いてますから。
この8～10％が経費を除いた表面利回りだったら、もう為替リスクだけでマイナスになるくらいです。
中には12％以上の数字を言う業者もあるようですが、これはほぼ表面利回りです。実際に取得する費用や業者が独自に仕込んだ手数料、賃貸付けができても管理料などはすべて経費に盛り込んで利回りを出してみて下さい。大体10％以下になりますから。
また日本人投資家がさらに釣られている原因として、新築物件のプレセールの際一見お得なフィリピン独特の支払方法が挙げられます。
フィリピンはとにかく目先のお金が大事です。高いものはなるべく安く見えるようにします。
分かりやすく円で言いますが、仮に1000万円の物件が4年後に完成する場合、完成するまでの48ヶ月間は無利息で会社が分割払いを組んでくれます。
外国人の場合はフィリピン人より料率は大きくなりますが、概ね30～50％までは分割できます。仮に30％までの分割でOKだとすると、300万円の48回払い、毎月62500円の積立て感覚で購入できます！と言うのです。
中には初年度を低く設定し数ヶ月ごとにステップアップする支払方法もあります。
これだと、初年度は8880ペソ（約16000円）より！などと大きく広告を出してアピールし、安く買えるイメージで営業します。
段々支払額が上がっていくと払えなくなる人も出て、転売するか売れない場合は払ったお金が戻りません。
まあ払っていったとしても、当然完成時には700万円の一括支払が待っているのですが…。
確かに、完成時に居住ビザがあれば現地で銀行ローンが組めますので、家賃でキャッシュフローを作れば利回りは上がるでしょう。
でもそれならその方法を前提に説明しなければいけませんし、ローンを組んで利回りを上げるのは、日本の物件でも簡単にできることなので、わざわざビザまで取って海外でやることないと思うんですか…。
海外不動産投資に興味を持たれている方、この辺りは基本中の基本なんで、きれいなお部屋にのぼせないようにしっかり判断していきましょう。
じゃあ、私はフィリピン不動産投資にチャンスはないと思っているかというと、大きなチャンスがあると思ってます！このように考えればですが。
次回は、本当に高い家賃が取れるのか考えて見ます。
家賃収入より簡単確実！
トータル
ランキング
