緊急告知-フィリピン不動産詐欺に注意!!
現在マニラでは、フィリピン不動産視察ツアーと称して様々な投資勧誘が行なわれていますが、
短期間で大金持ちになったサクセスストーリー大豪邸と高級車に囲まれて暮らす若き成功者毎月高額な投資配当が貰える金融投資大物政治家や著名人との人脈で事業が大成功…等々これら一般人がうらやましく思う話はほとんどが嘘であり、そんな詐欺グループが日夜日本人のお金を狙ってフィリピンツアーを行なっております。
フィリピンで成功した日本人情報は、現地に住んでいる真っ当な事業家には常識的に聞き及ぶ話であり、逆に悪い情報のある人物についてもすぐに分かってしまいます。
海外不動産投資に興味があり、フィリピンにて実態を勉強したいと思われている方は十分ご注意下さい。
フィリピンのコンドミニアムについて、買えば上がる！年々家賃が上昇する！毎月配当がもらえる！などと言う話は現実的にありません！
詐欺師は、一見では判断できないくらい巧みに嘘を使います。知らずに話を鵜呑みにすると、みな洗脳されてしまいますので、情報はいろんな角度から多くの情報を仕入れて検討しましょう。
どうかこのブログが参考になることを祈っております！
それでも迷ったら…
フィリピンの”本当？”を現地に聞いてみよう！
私が管理人です。
秘蔵の掘出し物件公開中！ 
フィリピン不動産投資に興味を持ったら必読！
知らなかったでは済まされない驚異の現実！
”海外不動産投資”とネット検索すれば、今ではフィリピンのリゾートやコンドミニアム（マンションスタイル）物件の情報が必ず出てきます。
日本では、各地で海外不動産投資を勧めるセミナーが行なわれ、中には富裕層向けの特別セミナーとして、1万円前後の受講料を取って、仰々しく錬金術まがいの投資手法を講演しているところもあるようです。
このサイトには、そういったセミナーやメルマガで不動産投資を勧誘され、実際に物件を買われた後に相談のメッセージを送って来られる方が大勢います。
⇒最初の説明と大きくかけ離れた収益にしかならない
⇒分割で買えるという話だったが、最終的には高利の住宅ローンが必要
⇒将来住宅ローンを使うには、現地居住のビザが必要
⇒確実な賃貸が可能と言っていたが、入居者確保は保証してくれない
⇒値上がり確実と言っていたが転売価格は原価と変わらない
⇒購入するだけで日本にいても高額家賃が入ると言っていたが、手数料が高い
などなど・・・
でも良く見ると、そんな苦情って購入前にちゃんと確認すれば分かるようなことばかりではありませんか？
”海外不動産投資”というと、何かものすごく難しいリスクや手続を乗り越えて投資する話のようにありますが、実際は本当にその通り。簡単な話ではないのです。
日本では、物件を買わされたお客様のほとんどが、日本でも不動産投資をしたことがない方ばかりです。投資どころか不動産すら購入したことがないという方も…。
つまり、海外不動産投資をしている日本人は、不動産投資を知らない人ばかりということになります。
では、なぜ日本人は、そのような簡単なことを確認もせず、数百万円、数千万円の海外不動産をいとも簡単に買ってしまうのでしょうか？
日本で海外不動産投資というと、リゾートや優雅さを連想させる洗練されたデザインの建物、超高級な付属施設などの広告で飾られた物件をよく目にします。
しかし、本当にチャンスのある不動産投資というのは、まだ現地の状況からでは想像できないほどの未開発時期に大きなチャンスがあるのは言うまでもありません。
不動産投資の最大のリスクは物件価格が下落することです。
そして、これは土地の上にプランニングが出来上がり、その上に建てられた建物を売買するときに一番リスクに直面します。
この時点が不動産ライフサイクルの中で一番高額で取引され、なお且つ値動きも市場に大きく影響されるわけです。
ではなぜ日本では、そのようなリスクの大きな情報ばかりで、チャンスが大きい初期の情報が少ないのでしょうか？
それは需要と供給の問題です。
日本人はきれいなリゾートや優雅さを立体的にビジュアルで連想できる物件でなければ手を出す人がいないからです。
もう少し言いますと、海外不動産に投資している日本人は、不動産投資家ではなく外貨投資の一手段程度に考えている方ばかりですから、さほど物件内容を吟味しません。
彼らは不動産を金融商品と同じレベルで考えますから、もし資金が必要なら売れば損はない程度の判断で買ってしまうのです。
本当の不動産投資家は、そのような高額物件が出来上がる開発時点に投資して、買い手が手を出しやすい”化粧塗り商品”を生み出しているのです。
セミナーやメルマガで海外不動産を販売している情報のほとんどが、この日本人の特性を上手く利用した
”手軽で”、”安く”、”将来の永続収入を”、”特別なあなたに”、”限定で”
お知らせしますという戦略になっており、モノの見事に売れているようです。
私もフィリピンで、「日本人は、なぜそんなにコンドミニアムが好きなんだ？」と聞かれることもあるほどです。
しかし、このような仕掛けで購入した方は、多くの方が「買ってはみたけど・・・」なのです。
では、売り手側が嘘を言っているのでしょうか？
決して売り手を弁護するわけではありませんが、彼らは概ね本当のことを話しているようです。
概ねとは何だ！と言われそうですが、これには理由があります。
日本では海外情報を元に販売を仕掛けている”売り手側”は、看板を掲げた会社だけではありません。その多くが、マルチレベル化した勧誘組織があり、会社のエージェント的な立場で子や孫が顧客勧誘していることが多いのです。
このため、会社自体はきちんとした提案を”していたとしても”、このエージェントらが契約を取るため勝手な説明をしてしまうことが”多々”あるのです。
”こんなチャンスは２度とない”とか、”今買わないとすぐに完売してしまう”という感じで…。
それでも最終的には、購入者（投資家）がいろんな項目を確認して決めるのですから、単純に分かることでトラブルになることはないはずなのですが、買い手側の頭の中は、”儲かる”、”早く買わないと”と完全にコントロールされていますから、そんな斜に構えてチェックする人なんていません。
勧誘された言葉と同じ”今がチャンス！”を聞いた時点で購入決定なのです。
だから後になって、自分の決心を棚に上げて”騙された”という人が非常に多いのです。
よくあるのは、
⇒購入者が為替差損を全く勘案していない（為替差損を知らない人もいる）
⇒不動産売買に本来必要な手続、費用、支払方法を知らない
⇒本来のことを知らないから会社の仕事内容が把握できない
⇒仕事内容が分からないから経費が分からない
などといった点です。皆さんの回りにはいませんでしょうか？
このブログにも書いている不動産投資に関する記事は、素人である私の独断偏見の意見ですので、必ずしも正解ではないかもしれませんから参考程度にお読み下さい。＾＾
確かに、フィリピンの不動産投資自体は否定しませんが、コンドミニアム投資に関してはフィリピンでは全般的に価格が上がり過ぎているような気がします。
もちろんコンドミニアムは田舎には建ちませんので、フィリピンでもマニラ、セブ、ダバオ、バギオその他主要都市に建設されていますが、非常に高いです。
10年以上前なら、プレビルドを安く買い、転売や賃貸で利回りを取ることはよかったかもしれませんが、今後の10年がインフレ率に沿った市場になるとは思えません。
これは現地に住んで分かることで、他の現地在住の日本人も同じ意見です。
まあ、年間５％程度の利回りがあればいいという方なら納得するとは思いますが、これでは為替リスクの方が大きくなるので、国内でアパート経営した方が賢明だという話になります。
ざっくりとした話ですが、新築コンドミニアムに関して言えば、（主要都市全て同価格です）
売値 10万～13万ペソ/平米（マカティなどの超高級物件はこの倍額）
貸値 月額500ペソ/平米前後（家具など付属品を除く）
これだけ見ても、賃料の200倍以上の価格で売られていることになります。
高額家賃と言っても、その分売値もバカ高いのです。
それと案外知られていないのが、家賃収入を計算する際の諸経費です。
通常日本では、各種税金や補修、空室時の補填などで、購入時は物件の１０％、家賃収入は２０％を経費としてみるのが常識です。
フィリピンでも同様に購入時は税金がかかりますので１０％は必要です。
家賃の経費は、補修費は日本ほど家主にかかってきませんが、賃貸付けをエージェントに任せた場合、家賃の１０％が手数料として取られるのが一般的です。
こうして考えると、売価は賃料の３００倍を超えてきます。値上げを考慮しても１０年やそこらで元を取るのは不可能に近いというのがお分かりでしょうか。
家賃収入が欲しいのであれば、日本でアパート経営する方が確実に安定した投資になると言い切れます。
投資するのであれば、一体その情報で誰が一番美味しい思いをするのかと言うことをよく考えるべきです。
最近の不動産投資勧誘は、どうも情報発信者が大きな絵を描いているとしか思えないです。
考えてみて下さい。
日本人投資家は、みな国内にいながら手軽に美味しい投資をしたいと思っているのです。
そんな安直な投資家にいくら大きなチャンスがある土地が格安で買えるといっても、現地法人を作って土地購入し開発する難儀な話よりも、きれいなパンフレットでリゾート気分を煽って、多少割高な物件でも権利収入的なお絵描きをしてセールスすれば、日本人はイチコロで購入するのです。
そしてそのビジネスモデルの方が、仕掛ける方が利益を抜くのが簡単なのです。
このサイトから「フィリピンのコンドミニアムを買ったが可能性はあるか」という問合せをよくいただきます。しかしそのほとんどの方が、上記のような具体的な数字を調べて計算している人はいません。
セールスが提案した損益計算書を信じているだけで、決して無視できないこれらの経費と収支計算という最低限必要な部分は分からない方ばかりなのです。
私が不動産投資の商品を用意していないのはそういう理由からなのです。
そして、何度もサイトで辛口な情報を載せるのは、私自身が何も知らずにフィリピンに来た時、多くの日本人同様に、フィリピンの不動産投資は賃貸収入が美味しいと思っていたからです。
コンドミニアム物件をセールスすれば売ることはできるかもしれませんが、じっとしている不動産オーナーが勝手に儲かるほど不動産投資は簡単ではありません。
マニラでもセブでも、主要都市はコンドミニアム建設の超ラッシュです。
どうしてもコンドミニアム投資をしたいなら、いち早くキャッシュで購入し、建ち上がる頃キャッシュで売り抜くのがリスクなく確実でしょう。
キャッシュ購入時は少なくとも１０％程度は値引きがありますし、付加価値のある物件なら完成時には３０％以上値上がりが期待できます。
往復で４０％程度の利益をどれくらいの期間で回収するかでしょう。
フィリピンは人件費が安いので突貫工事ですから、スタートすると完成まで２年程度しかかかりません。
長期分割で家賃収入で支払などという手法は、まず投資にならないことを知っておきましょう。
よく計算すればすぐに分かりますが、このやり方は、サポートする業者が永続的に儲けるための手法に過ぎませんので。
よく質問があるセブ島や日本で最近やっと有名になりつつあるボラカイ島の条件のよい目ぼしい土地は、ほぼ韓国、中国のオーナーばかりです。
彼らは、高額なリゾート物件を日本人や金持ちの韓国、中国人に売ろうと、現在いろんなプロジェクトを進めています。
私としては不動産投資では既に終わっているところと思っています。
もしこれを日本でチャンスと宣伝しているところがあれば、需要と供給の戦略だと考えておかないと鴨になってしまいます。
なぜ、こうも中国、韓国は手が早いのか。
資金力に頼って、勢いに任せて買い占めているのか。
そうではありません。
彼らは海を渡って進出する際には、同朋のネットワークを駆使して徹底的にマーケット調査を行ない、勝算が裏付けられているところを素早く押さえているようです。
日本人はこういうところでも、情報戦略に遅れを取っているのです。
政治や外交だけでなく、投資の現場でも韓国や中国の鴨になっているのです。
ついにできました！秘蔵の掘出し物件公開中！
だから私は勧める年金型投資！
そんな日本人でも安心して低リスク中リターン以上が狙える
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私はフィリピンでキャッシュでコンドミニアムを購入しました。
今の所、物件は値段が上がっている様ですが、売り抜けるまではなにが起こるかわかりません。
またお邪魔させて頂きます。