■役所調査・近隣ボーリング調査～ズボズボの難題・・・～第37話

このコーナーではakatukiが自宅建設の為に日々奮闘する様子を記事にしております。
すこしづつ更新していきますので、お引き立ての程宜しくお願いいたします。

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我々がお客様の家を設計する時もそうですが、全ての始まりはこの役所調査から計画がスタートします。
役所の担当窓口に対してヒアリングした結果二つの用途地域にまたがっている事が判明しました。

用途地域①（大通りから30ｍ内）
□用途地域：商業地域
□建蔽率：80％
□容積率：500％
□防火規制：防火地域
□日影規制：なし
□その他：最低限高さ7ｍ（7ｍ以上の建物にせねばならない）

用途地域②（大通りから30ｍ外）
□用途地域：準工業地域
□建蔽率：80％
□容積率：300％
□防火規制：準防火地域
□日影規制：測定面6.5ｍ/5ｈ-3ｈ
□その他：第三種高度地区（10ｍ+1.25Ａ）

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□用途地域

用途地域はその区域の建物用途を規制するきまり。
今回は工業専用地域でないので住宅を建てる分には問題ありません。

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□建蔽率

建蔽率はどちらも80％です。
防火地域に建てる耐火建築物の場合は100％まで建築可能なので、ざっと90％といったところでしょうか？
まぁ、いずれにせよそこまでギリギリで建築するつもりがないので特に問題ありません。

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□容積率

容積率は、（商業系・工業系）の用途地域では「道路幅×6/10」の数値と、都市計画で定める容積率の数値を比較して、低い方が適用されるので、
前面道路4ｍ×6/10＝240％が上限となります。
この数値はおよそ３階建てを建てるには充分な容積率だと思えます。

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□防火規制

防火規制は、基本的に厳しい方が適用されます。
それなので、私の敷地は防火地域の条件が掛かってきます。
その為、
□地階を含む階数が３以上
□延べ面積が100平方メートルを超える建物
のいずれかは耐火建築物とせねばなりません。
（それ以外の小規模な建物でも耐火建築物もしくは準耐火建築物としなければなりません。）

当然のことながら、二世帯住宅で100㎡以内に抑えるのは不可能なので、耐火建築物で計画する必要が出ます。
これは、かなりの痛手です。
木造建築物とすることはかなり困難です。
一時間火災に耐えうる建築にせねばならないのでどうしても割高になります・・・

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□日影規制

日影規制は、冬至の8時から16時の間に近隣に対しどれだけ日影の影響を与えるかを検討するもの。

私の敷地の”測定面6.5ｍ/5ｈ-3ｈ ”という条件は、日影規制の中でも最も条件の緩いもので、
建物を建てるところから6.5ｍ高い位置に落とす日影で検討をし、敷地から5ｍの範囲に3時間以上、10ｍの範囲に5時間以上影響を与えない事を証明しなければいけないというもの。

3階建て～4階建ての建物であれば充分クリアできるレベル。
しかも、北側が道路なのでほとんど考慮しなくて良いでしょう。

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□高度地区

その他の用件で注意すべきは東京都の第三種高度地区。
北側の隣地から10ｍ+1.25Ａ（北向きの離隔距離）の斜線を避けて建てなければいけないもの。
この高度地区は一番緩い物で、10ｍ以上の建物でなければ特に問題なし。
この条例（建築基準法とは別に東京都の定めた決まり）も重要視しなくてよさそうです。

私たちが設計していて困るのは第一種高度地区の場合。
これは、二階建ての建物でもキツイ法令なので恐ろしいのです。

私の敷地のように商業地域・準工業地域は、住宅の為というよりは、高層の建物と、町工場みたいな建物の利便を図って定められた地域。
なので、建物の高さ・面積に関しては非常に緩い条件となっています。

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□道路斜線・採光補正係数


用途地域が、商業・工業系なので、道路からの高さの制限は距離Ａ×1.5倍となります。
一般的な、住居系のＡ×1.25倍よりも緩い制限ですが、前面道路が4ｍなので、敷地めいいっぱいに建てると、
4ｍ×1.5＝6ｍと2階建て程度しか道路に近いところは建てられません。
そこで、道路側から建物を1ｍ以上離すか（後退緩和を適用）、天空率と呼ばれる緩和措置を利用するかで検討しようと思っています。

現実的には、駐車場収入をある程度見込んで計画をしようと思っているので、天空率を利用する方がメリットあるかなぁと思っています。

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採光補正係数においても、住居系の用途地域に比べ有利で、比較的隣地に接して窓を設ける場合でも法的に有効な居室となります。
それでも、法的に有効なのと快適なのは別問題。
南側の分譲マンションの駐輪場・駐車場の空きスペースをうまく借景として計画に取り込む予定です。

□民法

建築基準法とは別に民法により、隣地から50ｃｍ離す事。
隣地から1ｍ以内にある窓には目隠し等を設ける事といった条文があります。

これは、違反をすると何らかの処罰がされるわけですが、基本的には民事上の問題で金銭で解決されます。

ただし、今回のような防火地域では、基準法により「防火地域内の耐火建築物は、その外壁を隣地に接して建てる事が出来る」と定められています。
その為、判例によって基本的にこの民法は実質的には無効となります。

しかし、法律が許しても近隣関係を崩してはそこに永い間住むにはいいことがありません。
コレは奥の手として、基本的に隣地からは50ｃｍ離して計画していこうと思います。
やはり、隣近所の付き合いも考えながら生活しないといけないからです。

コレが、私が設計者じゃない場合は、建築家が悪者になって計画を進めることが出来るのですが・・・
住まい手も、「建築家の方がこう設計してしまったんです。民法？そんなの知りません」って。

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□近隣地盤データ

そして、やっと本題の地盤データ。
役所では、区で確認申請を扱った物件に限り近隣の地盤データを公表しています。
（ボーリング調査物件）
計画地周辺に4階建て以上、ＲＣの建物がある場合は、その建物を建てるときに調査したボーリングデータが閲覧できる場合が多いです。

地盤調査を行っている会社に問い合わせすると、近隣の地盤データをもらうことが出来ます。
※上記の写真は地盤会社の参考資料で、役所閲覧資料は手書きで書き写す事しか出来ません。

しかし、近隣といっても1ｋｍ以上離れている場合も多く、あまりあてになりません。
私も、二社から計4サンプル手に入れたのですが、どれも離れていて、データにバラツキがある為、参考になりません。

役所で閲覧する場合は、近隣のデータが揃っている事が多くとても参考になります。
役所の担当官に問い合わせると、まさに二軒隣の敷地のボーリングデータを閲覧する事が出来ました。

しか～し！

なんと、地面下約30ｍまでズボズボでないですか・・・

地盤の強さを判断する時にＮ値という値を使うのですが、この値が高ければ高いほど強いのです。
表層5～6ｍまでは砂質の層でＮ値15～18。
しかし、その下がＮ値0～1という極めて軟弱な層。
土の成分も、貝殻少量混入・廃植物混入と・・・

って昔海だったんだと。
う＝ん。
感心している場合じゃない。

約30ｍ地下から50Ｎ以上という支持地盤が現れる。
この50Ｎという値が数ｍ続けばどんな建物も安心して建てる事が出来るのですが・・・

つまりＲＣの建物で建てる場合は地下30ｍまで杭を打つ必要が出てきます。
木造のような軽い建物なら表層のＮ値15～18の部分で建物を支える事が出来るのですが、鉄筋コンクリート造ではそうはいきません・・・

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困りました。
先に述べましたが、私の家は耐火建築物にしなければなりません。
木造住宅でも2×4（ツーバイフォー）で耐火建築物を建てる事が出来るのですが、現実的ではありません。
二世帯住宅ですし、上下階の音の問題もあります。

次の選択肢は、鉄骨造。
コンクリートより軽いので、摩擦杭という工法で数ｍの杭で足りる可能性もあります。
しかしながら、今後の大地震発生の可能性や、耐火性能、建物の寿命を考えると、鉄骨造よりＲＣ造（鉄筋コンクリート構造）の建物にしたいという思いがあります。

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実際には、私の敷地で正式にボーリング調査をする必要があります。
その上で、鉄骨造にするかＲＣ造にするか天秤にかける事が必要です。

でも、私の心はＲＣ造と決まっています。
ですが、ですが、30ｍもの深い地底まで杭を打つには大きな機械が必要になります。
現状の狭い前面道路では大型の杭打ち機が使用可能か微妙なところです。
しかも、300～400万円くらいは掛かるのでは？
という予測。

あわわわ・・・

とりあえず、杭屋さん・構造屋さんとも早いうちから打ち合わせをしなければなりません。

問題は次々と出てきますねぇ。

敷地内の庭が開いているので（草木でボウボウですが）、そこで建物解体前に調査をするべきか・・・
予算組みに大きく影響するので早めに決断が必要です。

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また、このボーリングデータを読み取る上でもう一つ重要なのが、地下水位面。
季節によって多少の変動はありますが、近隣ボーリングデータによると、孔内水位1.8ｍとありました。
したがって、1.8ｍの深さまで土を掘ると水が湧出てくる事を意味します。
今、建設中のマンションも地下水をポンプで汲み上げながら工事をしていました。
地盤面からとても近いので、地下室を作る場合は、充分注意しないといけないですね・・・



でも、先日調べた荒川流水域の浸水想定区域図によると、我が家は3ｍも浸水してしまうかもなのです。
地下室は考えない事にします。
ちょっと憧れだったんですけどね。
残念。

しかし、この荒川の氾濫の可能性が何％くらいあるのか解りませんが、ますますＲＣ造で造る必要性がありそうです。
宝くじ当たらないかなぁ・・・

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