寒さも徐々に緩み桜はまだか？な3月
今月のコラムは『周辺の売却物件との比較はどこを見ればいいか？』です。
所有の不動産を売却しようかな？と考え始めたときに売却エリアで同じような物件が売りに出てないか調べませんか？
周辺の売却情報を見ておくことはとても役立ちますよ。
マンション・戸建・売土地で見るべきポイントが変わりますので、それぞれ解説します。
ポイント１．『マンションは同じ建物内でも価格が違う』
マンションは同じ建物で同時に複数の売却情報が出てくるのも珍しくないです。
その場合【間取り・方角・階数・室内状況】で差が出てきますね。
同じマンションでも間取りが複数あるのが当たり前、2LDKもあれば4LDKもありますね。
ファミリータイプは3～4LDK、DINKSやご年配夫婦には2LDKが好まれます。
『階数』もかなり重要で2階以上じゃないととか、1階の庭付きがいいとか、最上階角部屋じゃないとイヤって人もいます。
『方角』はバルコニーの向き単純な人気なら『南→東→西→北』かなと思いますが、南でも建物が隣接してて眺望や日当たりが悪い等の場合は価格面でマイナス要素ですね。
後は『室内状況』も重要、かなり汚れていたり、設備が古かったりすると必然的に価格設定は落としたほうがいいでしょう。
同マンションの他の部屋が売りに出ている場合はその部屋と自分の部屋を比較して価格設定するのがいいと思います。
ポイント２．『戸建は築年数と修繕履歴が重要』
中古戸建はエリアで同じような物件が出てくることは少ないのですが、土地建物の平米数がまず目安になって、次にくるのが『築年数』
『築年数』へのこだわりが強いお客様は多いですね。築20年以内で築浅なほど人気が高まりますし、築40年以上になるとかなり厳しく『旧耐震』物件になると住宅ローンが基本使えないので相当金額を落とさないと検討物件にもならないですね。
あとは『修繕履歴』
オーナーの記憶ではなく、請負契約書や工事内容のわかる書面があるとお客様に説明しやすいのでプラスですね。
築年数が古めでもしっかり修繕されている戸建はお客様の印象もよく売却しやすいですね。
ポイント３．『売土地は接道状況と道路との高低差が重要』
売土地は地型（整形地・旗竿地など）をまず見られますが『接道状況』と『道路との高低差』もよくチェックされます。
『接道状況』とは土地に接道している道路のことで『建築基準法で定められた幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接道している』が大原則。
これを満たしてない土地は建物建設ができないので査定価格も大幅に下がります。
道路の幅や種類（公道か私道か）によっても査定に影響してきますね。
『道路との高低差』とはその土地が接道している道路面から上がってたり下がってたりすることで、擁壁や崖条例などで建物建築に制限が出たり、擁壁の改善命令が出るととんでもない額の費用がかかってしまったりなど大きなデメリットになる場合がありますので価格が下がる場合が多いです。
高低差のある土地や戸建は買い取らない業者も結構いますね。
まとめ
今回は『周辺の売却物件との比較はどこを見ればいいか？』で書いてみました。
マンション・戸建・土地で自分のエリアで他の物件と比較するときにまずはどのあたりを確認したらいいかを簡単にまとめました。
その他にも色々な要素を確認して査定を出すのですが最初の取っ掛かりとして、まずはこのあたりの確認をして金額の比較をしていくのがいいのではないでしょうか。
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