泉北ニュータウンのマンションにお住いの管理組合様へ「マンション劣化調査診断のおすすめ」

表面上はたいした傷みがなくても内部深く腐食が進行しているケースが少なくありません。


早期に劣化を発見してしっかり補修することで、マンションを長持ちさせるだけでなく、修繕コストを大幅に減らすことができます。



マンションは経年によって劣化が進んでいきます。たとえば外壁の場合、当初は塗膜に汚れが出始めますが、それを放置しておくとひび割れや水漏れなどが発生するようになります。



さらに下地モルタルに浮きや膨れ、鉄部にさびが生じ、これが原因で塗膜が剥離したり、鉄筋からさび汁が出て、ときには鉄筋が露出することがあります。



そうなるとコンクリートの塊が欠落するケースがあり、人命に危険が及ぶうえ、補修工事の規模が拡大し、コストも確実に多くなってしまいます。



劣化が軽少のときから適時手入れをしておくことで、劣化の進行にブレーキをかけ、マンションの耐久性を高め、結果的に工事支出を削減することになるのです。
早期発見・早期修繕が工事コストを大幅に削減します。



そのためには適切な「計画修繕に供するマンション劣化調査診断」が必須です。




■計画修繕に供するマンション劣化調査診断について

本当に大規模修繕が必要な時期が到来しているのか?
必要とすると工事の範囲と修繕仕様はどのようにして決めればよいのか?
さらに工事費用はどのくらい必要になるのか?

修繕工事をはじめる前には、既存建物の劣化状況をしっかり把握しておくことが大切です。


事前の調査・診断を行うことで修繕を行う範囲を知ることができるとともに、劣化の程度によって修繕の方法を選定することができます。


劣化の進行の度合いを予測することで修繕のタイミングを設定することも可能です。

さらに実際に修繕工事に着手する際には、修繕設計・工事仕様を明確化することができ、施工会社の見積の比較検討も容易です。



■調査・診断費用はいくらかかる?

診断費用は建物の規模や診断の程度・方法によって異なります。通常は診断のための下調査を行い、診断計画と見積書を提出してもらいます。


場合によっては修繕工事の担当を希望する施工会社が診断を無料で行うと提案してくることがありますが、本格的に正確な診断を行うためにはそれなりの経費がかかることを認識する必要があります。


建築仕上診断技術者（ビルディングドクター）は適正な診断費用で必要な調査診断を行うと定評で採用する管理組合が増えています。




■建築仕上診断技術者（ビルディングドクター）について

「建築仕上診断技術者」は、　（社）建築・設備維持保全推進協会の認定資格でオフィスビル、マンションなどのタイル貼り外壁、モルタル塗り外壁や屋上防水などの建築仕上げ部分の劣化状況などについての適切な診断を行い、改善提案を含めた診断結果報告書を作成します。現在、約６,０００人の資格者が活躍しています。
　

主な業務内容は次の通りです。
　①　タイル外壁、モルタル塗り外壁および屋上防水などの定期的診断
　②　地震、火災の被災後の臨時外壁診断
　③　建築仕上げの補修、改修計画に必要な診断



建設省（現、国土交通省）は当時、度重なる外壁タイルの落下事故を未然に防ぐために都道府県等国内の関係部門に同資格者の活用を下記のように奨励しました。



建設省通知

建設省住防発第１４号


平成３年６月１３日

特定行政庁建築主務部長殿

建設省住宅局建築物防災対策室長
建築仕上診断技術者の活用について

外壁タイル等の落下防止対策については、
「外壁タイル等落下物対策の推進について
（平成2年5月19日付け建設省住指発221号）（以下「第221号通知」という。）に
より通知したところであるが、当該通知に示した診断技術者については、
（社）建築・設備維持保全推進協会において建築仕上診断技術者講習会が開催され、「建築仕上診断技術者」が育成されているところである。

今般、講習を終了した建築仕上診断技術者の名簿が作成されたので送付する。今後、外壁タイル等については下記により取り扱うこととしたので通知する。
　
＜　記　＞

１　定期報告時の調査結果の報告について定期報告に際し、第221号通知に示した診断指針に基づいた診断結果を報告するよう建築物の所有者又は管理者（以下「所有者等」という。）を指導すること。　この場合、一級建築士、二級建築士又は特殊建築物等調査資格者（以下「調査資格者等」という。）が診断を行った結果、特に詳細に診断する必要があると判断した場合には、さらに建築仕上診断技術者による
詳細診断を受けるよう所有者等を指導すること。
　
２　外壁落下により災害危険の大きい建築物の詳細診断について都市計画に定められた容積率が４00％以上の地域又は避難路に面する建築物のうち、地上3階建以上の建築物で外壁タイル等のにより第三者に危害を与えるおそれがあるものについては、原則として、調査資格者等の調査に加えて、建築仕上診断技術者による診断を受け、その結果を定期報告の際に添付するよう所有者等を指導すること。




有限会社ひかり化成には建物の劣化調査診断の専門の技術者「建築仕上診断技術者」がおり、堺市住宅部等、特定行政庁備付の建築仕上診断技術者名簿に掲載され、実際にマンション劣化診断実績を伸ばしております。




■ひかり化成のマンション劣化診断調査

(1)屋上、バルコニー防水機能調査

防水層の経年劣化によりある日突然、雨漏りが発生しつづけるかもしれません。最上階にお住いの方はもちろんですが、建物全体の寿命の低下に繋がる防水の劣化を早期発見しましょう。ドレン部や防水端末といった詳細に亘る防水関連部位への外観目視による調査が中心ですが場合によっては散水試験等の雨漏り原因の究明検査を行います。


(2)外装タイルやモルタル面の打診浮き検査

タイルやモルタルなど外壁の仕上材は、施工不良や経年劣化によって躯体(構造体)のコンクリートからはがれだし、この剥離部分が広がると落下する恐れがあります。実際、十数年前には北九州市でマンション外壁の剥落による死亡事故が発生していますし、近年では新幹線のトンネルでコンクリートが剥落する事故も起きています。外壁の劣化は建物の資産価値を下げるだけでなく、第三者に損害を与えることにもなりかねません。場合に因れば建物共有者としての管理責任を問われる可能性があります。診断は外壁がどのような状態にあるかを目視や拡大鏡を使用したり、触診やパルハンマー打音検査を行う等により確認します。




(3)吹きつけタイルや鉄部塗装面の剥離、白亜化等仕上げ材劣化調査

塗膜の劣化は美観を損なうだけでなく、コンクリートや鋼材の保護材としての機能低下を意味します。定期的な点検と補修が望まれます。目視により分布と発生率を判定します。場合によっては接着強度を引張り試験等で測定します。


(4)シーリング材の劣化

シーリング材が劣化すると、コンクリートや鋼材等その周辺部材がまるで坂を転げるように急激に劣化が進行します。硬くなっていたり、破断していたり、滅失している所があれば早々に最充填する必要があります。目視と切取り試験により劣化度を測定しシーリング材の寿命を判定します。


(5)躯体耐震予備診断

まず外観目視により、コンクリートのひび割れを乾燥収縮によるものか、施工不良（瑕疵、欠陥）、構造欠陥によるものかを判定し、改善方法を提案いたします。現地調査をもとに新耐震基準の安全性を判定し、補強工事の必要性の有無を判断します。必要に応じてシュミットハンマーを用いた圧縮強度試験やコアサンプルとフェノールフタレン溶液によりコンクリートの中性化進行度を測定します。



※それぞれの診断結果につきましては、写真やデーター付きの調査報告書と、工程と工費シュミレーション付きの改修仕様提案書を提出させて頂きますので、中長期修繕計画や大規模改修計画の資料にお役立て下さい。





劣化調査のご依頼ご相談は
電話０７２－２３０－２５０５
ＦＡＸ０７２－２３０－２５１０