管理組合自主運営による分離発注方式大規模修繕工事のすすめ

ＬＬＰ関西改修事業協同組合の「管理組合自主運営による分離発注方式大規模修繕工事」推進運動


大規模改修工事は、従来、一括発注方式が多用されており、施工に関する監理業務は主に元請業者（総合工事業者）が担ってきました。工事費については元請業者が受け取った金額から自らの裁量で下請けに支払う分を決定する上、諸経費などの内訳が不透明で、居住者は支払った代金がどのように使われているかを具体的に知る事が出来ません。

それに対して分離発注方式では管理組合が各専門業者と直接契約するため、今まで大手ゼネコン、工務店、ハウスメーカーに搾取されていた 多額の中間マージン が必要なくなり、各工事の実際の工事金額を発注者は把握できる事で「コストの透明化」が出来、居住者が現場に介入することにより現場の監理が徹底されることなど、居住者の意向やニーズが工事に直接反映されるなどメリットは甚大です。具体的な工事費は、一般的に「一括発注方式」よりも２割程度、工事費が抑えられると言われています。

本来、建築工事は従来から分業化されていて、例えば家を一軒建てる場合、大工・水道・クロス・板金・タイルなど工種ごとに様々に分かれており「一括発注方式」でお客様から依頼された工務店等が、各工事を分割発注する仕組みです。それは、その工務店の管理業務を管理組合様が行なうことで分離発注方式が成立する事を意味します。以上の事から専門工事業者の立場からすると建築工事は分離発注方式を受け入れやすく、またそのメリットを活かせる業種だと考えます。

例えば設備工事の建築工事からの分離発注のメリットについて社団法人日本空調衛生工事業協会(日本空衛協会)は「建物の屋内環境を司る空調設備、給排水設備や電気設備について、お客さまが設備工事会社と直接ご協議頂いて建築工事とは別に契約する方式で、お客様のニーズやご要望を十分にくみとった良好な仕様と品質が確保できると共に、設備にかかる経費が明確になり、責任をもった施工が可能になります。」と分離発注を推奨しています。

私共、自らの手で施工する専門工事業者は、日常、工務店やハウスメーカーなどの協力業者として下請工事に従事しています。現場で技術上の諸問題が発生したとき私共、専門職ならではの経験と知恵と企業努力による安い施工単価やＶＥ提案などもお施主様にはまったく届かず非常に残念な思いを抱くときがあります。著しいケースでは金銭云々以前の仕事の達成感やプライドというものが損なわれる感さえあります。

一方このことは発注主側の管理組合の皆様も同じことが言えます。つまり分離発注方式には、施主(建築主)の積極的な関わりが外せません。一括発注方式では工事中、施主(建築主)は殆ど蚊帳の外でした。ところが分離発注方式の場合、施主・工事業者・設計者、この3者が密接に関わることになります。そのため終始、建物の維持管理に関わっているという実感があります。この実感、満足感は管理組合の連帯感にも波及します。そして実際に改修知識の向上によりメンテナンス効率が上がり今後の維持管理がより効率的な運営が望めます。


しかし現実の分離発注方式は実際、簡単なものではありません。複数の専門工事会社とそれぞれ契約を結ばなければならないし、ルール決め、打ち合わせなどに時間を取られ担当理事の負担が増える。融資申し込み、各種書類など専門知識を要することが多い 。工事金額が工事完了まで確定しない等も難しい問題です。従来のゼネコンへの一括発注なら設計事務所のラフな図面で済みましたし、場合によればそれすら不要です。しかし各工事を分割発注するためには詳細な施工用図面までも必要なときがあります。またゼネコンへの一括発注ならそのゼネコンへの支払いだけですので面倒はありません。しかし何社もに分割発注すれば支払いや伝票等の管理だけでも大変です。下請業者が倒産してもゼネコンの責任で処理していましたが、分割発注先が工事中に倒産すれば発注者が慌てることになります。


そうした分離発注を希望する発注者のリスクを軽減するためにＣＭ方式があります。ＣＭ方式は、もともと発注者の本質的な利益擁護に主眼を置いた手法であり、ガラス張りにすべてをする事によって見えざる損失を未然に防ぐ手法です。効率的、経済的にプロジェクトを推進し予算内のコストで予定工期内に期待される品質でプロジェクトを完成させる作業です。設計・発注・施工の各段階において、設計の検討や、工程管理、品質管理、コスト管理などの各種マネジメント業務の全般または一部をコンストラクションマネージャー（ＣＭｒ）が行うというものです。


ところが近年、安易にＣＭ方式でプロジェクトを発動して失敗する例はよくあります。部分発注だから工程ごとの発注を繰り返していった結果、何倍にも予算が膨れ上がってしまったある公共建築とか。コスト管理の仕方によっては業者同士の価格の叩きあいといった事などが生まれ、品質の低下、やる気の低下につながり、工程手順の件で現場内の異業種間の争いとか、残ったのは相互の不信感とか。ＣＭ方式でコストが削減できる、ＣＭ方式は透明性への特効薬、ＣＭ方式は日本でも簡単に出来る、ＣＭｒが全部責任を取ってくれる等、発展途上ゆえのＣＭ方式の神話が飛び交うのも無理はないと思いますが。


そこで注目されているのが私共、ＬＬＰ関西改修事業協同組合は集合住宅の改修工事に携わる改修専門業者と改修専門技術家の事業協同組合です。共同体としての密な業者間の連携と技術スタッフの適切なアドバイスにより、前述の分離発注方式のメリットを最大限に生かし、大規模修繕工事を最小限の費用と工期で最大限の効果をご提供できると確信しております。


小社(有)ひかり化成はＬＬＰ関西改修事業協同組合の発起組合員として「管理組合自主運営による分離発注方式大規模修繕工事」推進運動に賛同しています。

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