管理会社の変更

つい先日、新聞、インターネットで報道されましたが大阪の管理会社の人間が管理組合のお金の使い込みの事件です。
使い込んだ金額は数千万円だそうです。
どうしてこのような事件が繰り返し起きるかは、簡単に答えが導き出せます。要は通帳と印鑑をその人間に渡したからです。通帳と印鑑は別々に保管するように法律で義務づけられていますが、ついつい安心して理事長が渡したからです。通帳は渡しても印鑑は渡してはいけないのです。
われわれ日本人はすぐ、阿吽の呼吸で信用してしまう習慣があります。詳しい事情は分かりませんが欧米は人種が沢山いてこのような事故は少ないと聞きます。
このような事件は大手の管理会社にも過去にありました。
管理会社を変更しても、意識をしっかり持たないとまた興してしまいます。それだけに理事長は大変な仕事です。もっと意識をしっかりもって仕事に励むのと、管理組合自体意識をしっから持たないといけない事件でした。
さて管理会社変更は組合員が変更したいという意識で固まれば、それはその方がうまくいきます。
だが、理事長及び一部の方があの管理会社嫌いだから変更したとしても後々うまくいきません。
管理会社の変更は簡単なようで難しい業務です。
契約変更は三月あれば解約できますが、組合員の総意で解約すればいいのですが、一部の人間の好き嫌いで変更されたのでは他の人間がその会社とうまくいっていた場合は問題が多いです。

変更は総合的な判断が必要です。
例えば、会社自体動きがいい。上司が時々訪ねてくれる。普段の修繕工事やリフォーム工事の対応がよい。大規模修繕工事にがつがつしていない。いろいろな要素を考えて判断が必要です。
変更したいときはリンクをしておきますのでご相談ください。https://tama-plan.net/service/management-companies-change/

大規模修繕工事の注意点

大変な時代に投入しました。
物価の高騰、管理費値上げ、修繕積立金値上げの話、毎月の各ローンの支払い、子供の教育費、外食費代、家族の電話代総額、給料が大幅に上がらない限り、これではいくら稼いでも追いつきません。　　　
時代も急にAIが発達し、昭和が急に遠くなってしまいました。
特にマンションの管理費の値上げは避けることができません。また追い打ちで修繕積立金も値上げせざるを得ないでしょう。世間が物価高騰、給料が小幅の値上げでは管理会社も現状では、やっていけません。いっそ欧米のように自分たちで管理をすることも考えなければなりません。

賢い皆様ならどう判断をするのでしょうか。
下記に判断基準をいくつか列記しました。

１・値上げを認めて現状の管理会社に管理を委ねる。
２・自分達でできることを考慮し、判断する。
３・大規模修繕工事の時期を延ばす。
４・管理会社を変更して経費削減を狙う。
5.・マンション管理士等のコンサルに相談する。

削減方法はたくさんあります。この世知辛い時代をどう乗り切るかがあなたの今後の人生に影響を与えます。

今年は巳年よくない話はたくさんあります。また、蛇に関する言い伝えとして、「蛇の夢を見ると縁起がよい」「家屋に蛇が住むと金持ちになる」など、いい話も各地に残っています。　
よくも悪くも、あなた次第、前向きにとらえることが明日への希望だと思っております。

本年は皆様にとってよき年であることを願っております。　
暇なとき覗いてください。

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マンション管理を第三者に依頼

マンションの管理が居住者の高齢化で大変になってきているらしい。
居住者は理事にならなくても、いいらしいがその分管理会社が理事長代行をすれば、
維持管理費が高くなるのは当然だ。
そのあたりを、週刊誌やNETでいかにも興味をそそる記事がどんどん出てきております。
NETや週刊誌マスコミ関係は記事を読んでもらえれば、それだけで利益がでるシステムです。
いつの世でも、一般庶民が損をする時代です。
さて本題です。
自分たちのマンションです。
単純に管理会社におまかせするのではなく、行政に相談すれば行政とタイアップしたマンション
管理士会等があり、それだけでも安心で、コストも安いです。

但し一点注意事項があります。
我々日本人は人に頼むと責任を転嫁する習慣があります。
あくまでもそれを、注意喚起して進めるのはマンション居住者ということを理解しないと
いつまでも不満が残ります。

人件費の高騰に依る管理費の値上げ

世の中、消費者物価が上がり最低賃金も値上がりで、すべてが値上がりモードです。
特にマンションの管理費は値上げムードが高まって居ります。
管理員の人件費を理由に値上げを行うマンションも多々出てきました。
はたしてその時、居住者である皆さんはどの様に構えるのでしょうか。
①仕方がない。
②値上げ断固反対して管理会社と折衝する。
③管理会社を変える
大方はこのように考えるでしょうがもう一つの方法が有ります。
④人件費の値上げは認めて、その代わり自分たちで出来ることは自分たちで行うことです。

手っ取り早いのは、エレベーターの保守点検を管理費会計から外し、マンション管理組合が
直接エレベーターの保守点検会社に依頼することです。
その他、建築設備点検を管理費から外すことも考えることも出来ます。
又、マンションに関する専門家を顧問にして自主管理を行う等様々な方法が有ります。
ビンテージマンションや高層マンションはこれらは難しいですが、一般的なマンションなら
さほど難しい事ではないでしょう。

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まだはじけない都心のマンション

首都圏の不動産バブル「五輪後は崩壊」もどこ吹く風
不動産研究所は25日、東京、神奈川、埼玉、千葉を対象にした新築分譲マンション市場動向を発表しました。同調査による
と、平均価格は6,260万円と3年連続上昇、m2単価は93.6万円と9年連続上昇し、双方最高値を更新しています。
価格帯別供給戸数でもっとも多かったのは「5,500万円以下」約3,300戸。
いわゆる「億ション」は約2,700戸販売されています。
オリンピック後に暴落するとの言説はどこ吹く風、バブルどころか「バブル超え」となっている日本の不動産市場。
なぜここまで上昇しているのか?　外国人投資家による資金流入もひとつの理由とされていますが、都心部の地価上昇、コロ
ナ禍でより鮮明化した「日本人富裕層の増加」が背景にあるとも語られています。
そもそも日本のマンション価格、多少の下落時はあれど、アベノミクスが始まった2013年ごろから概ね右肩上がりの上昇を
続けています。
日本人の低賃金が長らく取り沙汰される一方で、住まいの価格はずっと好調なのです。
高齢者人口の増加、そして東京一極集中が進む日本社会。富裕層がマンションを買う理由のひとつが、「相続対策」です。
タワマン節税こそ税務署から封じられつつありますが、現金よりも土地・家屋の相続税評価が低い状況は変わりありません。
賃貸マンションの場合はさらに評価額が下がりますから、税金対策としての人気はいまだ健在です。
特に最近では「不動産小口化商品」が度々話題になります。
税金対策の代名詞ともいえる不動産ですが、相続のシーンでもっとも懸念されるのは「じゃあ、誰が物件を相続するの?
」という点。現金と違って分割不可能かつ高額な遺産は、揉め事のタネになります。この問題を突いたのが、「不動産小口
化商品」です。
売買の詳細は販売会社によって大きく異なりますので本記事では割愛しますが、たとえば1棟全体を数百口に分けている
事業者も。
1口あたりの金額は1,000万円以下に抑えられますから（200万円～で販売することも。
もちろん、物件価格・口数によって価格は変動します）、「税金対策をしたい」「だけど資産は平等に遺したい」と考える
富裕層を中心に、密かに人気が高まっているのです。
需要あるところに、供給あり。デベロッパーや不動産投資会社が熱心に物件を建て、投資家、そして快適な住まいを求める
富裕層に購入を促していることは想像に難くないでしょう。
人口減少・経済停滞が叫ばれるなか、なぜ不動産価格は上昇し続けているのか。データが示しているのは、格差社会ニッポ
ンの様相でしょうか。



マンション急増「築古乱立時代」が訪れた日本の行く末
しかしマンションが建ったところで、人口減少が解消されるわけではありません。首都圏の不動産市場が好調である一方、
日本全体に目を向ければ、近い将来「恐ろしいほどの物件余り」に直面することが明らかになっています。
国土交通省令和2年の発表によると、現在、築30年～40年未満の分譲マンション個数は128.6万戸、築40年～50年未満は
87.5万戸、築50年以上が15.8万戸。経年とともに、築古マンションが急増していくと考えられています。
*********** 令和2年末・・・築30年～40年未満⇒128.6万戸/築40年～50年未満⇒87.5万戸/築50年以上⇒
15.8万戸 令和7年末・・・築30年～40年未満⇒154.4万戸/築40年～50年未満⇒105.6万戸/築50年以上⇒53.5万戸 令和12年末
・・・築30年～40年未満⇒172.7万戸/築40年～50年未満⇒128.6万戸/築50年以上⇒103.3万戸 令和22年末・・・
築30年～40年未満⇒173.7万戸/築40年～50年未満⇒172.7万戸/築50年以上⇒231.9万戸 関連記事『 日本中に「築古オンボロ
マンション」が急増の危機…東京すら「人口減少」なのに“家を持った人”の悲劇 』 *********** 令和22年には、築50年以上の
マンションが200万戸超。
築年数は日本人がもっとも重要視する要素の一つですから、「築古乱立時代」が訪れたとき、所有物件売買のハードルが爆
上がりすることは容易に推測されます。 同じく不動産バブルが報じられる中国では、「恒大」の問題を皮切りに、不動産
開発会社のデフォルトが相次ぎました。
そして暴騰を続ける日本の不動産市場。コロナ感染拡大という異常事態が続くなか、極東の地で乱立していく不動産の未来
は、はたして明るいものなのでしょうか。
よくも悪くも流動性の低い不動産を扱う以上、長期的な視座が求められていることは、間違いありません。

1/27(木)幻冬舎ゴールドオンライン　より

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我が家の犬のりゅうのすけ

我が家の犬の名はりゅうのすけと言いました。
過去形ですのでこの世にはもう居りません。
犬種はポメラニアン1３歳になった矢先、朝の散歩で倒れそれっきり意識が戻りませんでした。
当時チワワが家におり都合二匹の犬を飼う事に成りましたが、りゅうのすけの持ち主が騒音で買うことができないの
で飼ってくれないかと言われ頂いた犬でした。
りゅうのすけとチワワのナナはとても仲良しでした。
やがて、チワワも老衰で亡くなり数年もしないうち突然元気なりゅうのすけが心筋梗塞で突然逝ってしまったのです。
あれから数年犬は大好きなのでまた買いたいのですが、家に誰も居ない時が多いので可哀想であるのと、私が家にいる
ことが少ないので、飼いたいのですがどうしたらいいのか迷って居ります。
さて、マンションでペットを飼う方が非常に増えて居ります。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
どこかのマンションで、騒音やら、ペットがエレベーターでおしっこをして、匂いが大変とかまた一方では規約で
ペットを飼う時は理事長に届け出が必要となっているにもかかわらず届け出のないまま変われている等‥‥‥‥様々な問題が有りそうです。
問題が起きる前に規約でペットを飼えるかどう
またトラブルが起きる前に管理組合の指導の下でペット飼育細則を整え、飼育できるペットの種類や、大きさ、動物の
数、飼い主の遵守すべき事項、飼い主へ指導や禁止行為など明確な規定を定めておくのがよいでしょう。
コロナ禍まだまだペットは増えそうです。
ペットは大切な家族です。
さみしいから飼おうとか単純なりゆうでかえば、ペットもかわいそうですね。
一生面倒を見てあげる仲間です。
ああ、犬を飼いたい・・・・・・。
またペットと近隣と問題が起きないようにこころがけしましょう。

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管理会社変更が増えた

最近管理会社の変更するマンションが増えているそうです。
考えてみれば、小生の事務所にも今年になって3件目の管理会社変更の依頼が来ております。
管理会社は変更しないでうまくお付き合いを願いたいところですが、そうもいかない事情がマンション側にありそうです。

原因は管理組合側からの話をかけば、サービスの低下が起きてきたとの事。
聞けば、コロナ禍でサービスが悪くなり理事会も隔月でお願いされるところが多くなっております。理事会はマンション管理組合にとり執行機関で有ります。毎月の問題やマンション内での今後発生する問題や、大規模修繕の積立金や業者決定をどうするかとか色々な点を話し合うところですが、それをに隔月にして置き、管理費はそのままということはあまり、ほめられたことではありません。
プロである管理会社のサービスの低下は管理費を下げないと納得されません。コロナで動くのがたいへんであれば、管理組合により良い情報の提供とか色々あると思いますが・・・・・・・。
バブルのころと違い今は時間の沢山ある方が理事会運営に顔を出す方が増えております。その方々は今まで理事会に出れなかったことを今お返してお役にたちたいのです。管理会社はコロナ禍で忙しいのとサービスの提供は関係ないのではないでしょうか。
管理会社側からの言い分は、管理員の人件費高騰で、それを確保するお金が増えているとの事です。
どちらにも言い分が有りますが、長年お世話人になった管理組合にその様な事をしていいのでしょうか。
ある管理会社から見るとお世話しているのは、当社の方だという見解の社員もいるのですね。
皆様の見解は・・・・・・・・・・・・・・・・・?
最近のマンション事情を書いてみました。

より詳しく知りたい方はクリックして下さい。
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後悔しない大規模修繕工事

近年大規模修繕工事方式は大きく分けると、管理組合と施工会社が中心に進める「責任施工方式」とコンサルタント会社を入れて進める「設計監理方式」の２方式が主流となって居ります。最近のマンションの流れとしては、「第三者を入れたほうが安心なので」ということで、後者の「設計監理方式」が大規模修繕工事を発注する管理組合とっては圧倒的に多くなっております。

また、近年工事を受注した施工会社がコンサルに払うバックマージンの水準は高まっているそうで、驚くべきことにその比率は20％近くにもなる事が有るそうです。もし、１億円の工事を発注したとしたら、2000万円はコンサルがバックマージンとして得ているということです。

現実の話で信じる、信じないは自由ですが、少なくとも１０パーセント以上はバックマージンとして裏金として動いているということです。問題はコンサルが管理組合からコンサル業務の依頼を受けその対価を受けとることになりますので、この行為は法律で禁止されている利益相反行為になります。建築関係しかも施工関係の仕事をしていない限り、マンションの理事や修繕委員の方が大規模修繕工事にこのような事が有るとは想像できないことでしょう。中途半端な知識を身に着け、さも知ったかぶりをするから悪いコンサルに利用されることにもなります。

知識がない故、安全な第三者を頼んでいるにも関わらずこのような状況になりはらわたが煮えくり返る思いと察します。だが、半面真面目に事を進めるコンサルも有ります。しかし何かしがらみ等が有れば隙をつきこのような事態にも発展します。このような事が現実のマンション大規模修繕工事で頻繁におきていることなのです。

この現象は概ねあと五年間続きます。なぜなら、大規模修繕コンサルタントも施工業者も参加の数が増え続け早くこのような状況下、稼ぐだけ稼いでおきたいからです。

では、大規模修繕で談合を防ぐにはどうすればいいのか？・・・・・・に成りますが・・・・・・。防ぐ術はないのか、といえばそんな事はありません。基本的にコンサルに施工会社の選定を依頼すれば施工会社は十中八九、コンサルが知っている施工会社が選ばれるでしょう。それを防ぐには、コンサルとは関係のない施工会社を自分達が連れてくればいいのです。またセカンドオピニオンとして利害関係のない設計事務所（マンション管理士等）に依頼をして概算見積りを作成してもらい、仕様書についてもアドバイス等をしてもらえば良いのです。

そこまでしなければならないのということですが、ここまでしなければ情報は必ず業者にもれます。また、これをしなければ、談合等を防ぐことは出来ません。セカンドオピニオンの設計コンサル（マンション管理士等）を入れても結果的には安くつきます。では、どの価格が標準なのか、適正なのかは素人集団には正直無理な話です。マンションの仕上げ（タイル、塗装）や仕上げのｸﾞﾚｰﾄﾞにも関係してくるので建物を調査しない限りと高い、安いかどうかは判断が難しいでしょう。それに外構工事があったり、給排水の更新工事がはいいていたり、素人には判断が難しいです。純粋に建物の化粧替えなら戸当たりｍ2単価で×施工面積と経費で算出できますが、コンサルが入るということは、多少素人には難しくする傾向が有ります。

そこで、ここは安心のできるプロをセカンドオピニオンとして入れるべきです。大規模修繕をする施工会社は管理組合の敵ではありませんが、コンサル経由で普段から知り合いの施工会社に指示が出れば、施工会社は業界に於いて繋がりのあるコンサルを無視できません。その様な業者は大型工事を取り仕切る設計コンサルタントは大事なお客様でもあり、言うことを聞かなければ後々困る事も多々あります。

例えば今回はA社で行きたいので、協力してくれとお願いをされれば、断ることができないのがこの業界であり、昔からの古い慣習がある業界なのです。ことわれば、そのコンサルの仕事は来ないことになります。従って、ここは自分達が立てた業者で、進めて行く以外に手立てはありません。　　　　　　　　　　　　　　　これほど建設業界は狭い世界なのです。

全てがこのようなパターンかというとそうでもありません。

また大型工事（概ね１００世帯以上）は小さい業者は参加してきません。大きい仕事はそれなりに実績と経験を重ねないと出来ない仕事なので、小さい会社にとってはかなりのリスクになるので、めったには参加しません。１００世帯を超えればそれなりの規模の施工業者が集中してきます。首都圏に於いてはそのような工事が出来る大規模修繕工事業者は数十社有るでしょう。また、大手のゼネコンは付き合いのない管理組合の仕事には、めったな事では参加しません。大手ゼネコンは基本手掛けたマンションなら、大規模修繕工事を行いますがそれ以外はほとんど参加しません。何故なら、普段から参加しなくても仕事が十分抱えている体質だからです。また、官庁の仕事も多いことから、手間をかけて仕事を行う体質になっているので、忙しい大規模修繕工事はあまり得意でないことも理由の一つです。

一方、コンサルタントは談合等をしないで、管理組合が求めた内容通り動くことも多々あります。この辺はプロの嗅覚でしか、説明しようがありません。とにかくプロである以上コンサルも仕掛けるときとそうでない時をうまくコントロールして居ります。談合原理が働くときはコンサルの上層部が絡むケースが多々あります。

話が長くなりました。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　このような事を長々書いても仕方ありません。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　要は後悔しない大規模修繕工事を行うにはこのようにした方がいいと下記に記して於きます。

参考にしてください。



結論

設計コンサルに依頼することは決めておき、必要以上はやらせない事。

業者選定には口を挟ませないこと、決定に関する意見は聞かないこと。

セカンドオピニオンコンサルを必ず入れて、親密にしておく事。

施工業者は自分達で決める事。セカンドオピニオンの意見を参考にして決定することは良い。

重要なことは、自分たちが信頼できる施工会社を一、二社参加させることで公正明大がはかれ、談合や癒着のない競争ができるようになるということです。

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当事務所の大規模修繕工事の進め方

当大橋マンション管理士事務所の大規模修繕工事の進め方

最近特に多くなった大規模修繕工事について有意義なことを書きたいと思います。
第一に当社がコンサルタントをすることにより合理的に、理事会及び区分所有者間の
コミニケーションが計れ、その情報を開示して大規模修繕工事を行うことが重要なポイントです。

当事務所に於いての大規模修繕工事業者の選定条件

１．出来るだけ工事参加応募業者は多くする。
２．公募時、業者選定に必要以上の縛りを入れない
　　例　経審　評価点　　　　〇〇点以上
　　　　年度内施工高　　　　〇〇億円以上
３．当社で標準価格を算定しておきます。
４．独自の選定方法を二次選定に使用いたします。
５．その他

出来るだけ応募業者は多くする。
大規模修繕工事の進め方は、管理会社に一括して任せる方法や、劣化診断を進め設計
事務所を選定して業者選定まで修繕委員会で決定するのが一般的な進め方ですがこの
方法ですと、知らず知らずのうちに設計事務所ペースになってしまいます。
ここは管理組合が当事務所の案を参考に独自で決めるべきです。

公募時業者選定に必要以上の縛りを入れない
ほとんどのマンションが公募する際有名新聞社に応募条件を掲載します。
その際資本金1億円以上　年度内1億円以上の工事物件3件以上　社員50人以上など・・・・・
そのように縛りを入れると業者は敬遠して同じみの仲間の業者しか参加しません。
このようなパターンは避けるべきで、もっと間口を広くするべきです。

当社で数量等を算定しておきます。
当社で標準概算金額を算定します。
これを参考に考慮していただきます。

独自の選定方法を二次選定に使用いたします。
一次募集は沢山の業者さんに参加して頂き二次予選に進みます。
二次選定では当事務所独自のプランを実施して頂きます。
それを選定の評価点にいたします。

その他まだまだありますが、ネット上ではノウハウを書くわけにはいかないのでここで
は書き込みはしません。


終いに今後マンションストックは増加の一途をたどり、３回目、４回目の大規模修繕工
事を迎える老朽化マンションも増えていきます。
８０年住めるマンションにするにはメンテナンスが重要です。
当事務所は資産価値がなるだけ下がるの小幅にとどめるように考慮しております。
詳しいことを知りたい方はこちらにどうぞ。一緒に住みやすい居住空間を構築しましょう。

大規模修繕コンサルタントの探し方 | 大橋マンション管理士事務所

大事な大規模修繕工事は経験豊富な技術屋のマンション管理士のコンサルタントがお手伝いします。最初の一歩はマンションの状態の把握です。

大橋マンション管理士事務所

 

建物劣化診断 何故ただなの

世の中昔から「タダより高いものはない」と言われますが、それは本当でしょうか。これは世の中全ての方ではなく、相手の裏の目的を見抜けない人に当てはまる確率が高くなります。無料セミナーで企業やコンサルが持ち込んでくるタダ話には、裏があります。何十万円もの費用のかかる、建物劣化診断と報告書は概ね５０万円から１００万円もの費用がかかります。それを無料で行います。その背景には、最終的には当社にお願いするだろうに違いないという計算が成り立っているはずで、引き受けるほうも引き受けるほうでタダだからいいや、いやなら断わればそれで終わりだからいいよね、という安易な気持ちで引き受けます。またこれをベースにうまく利用すればいいよねという・・・・・・軽い気持ちで引き受けます。建設のプロが素人集団に負けるなんてことは考えられません。建設業界は知る人ぞ知るで誰が作成したかわかる世界でそんな単純な業界ではありません。

無料で行う方には最低５０万円以上ものコストが発生しております。会場費もその中の費用です。また無料診断を行うプロはあの手この手で管理組合の攻めかたを熟知しております。その点管理組合の理事様方はわかっているようで、分かっておりません。最終的に建物診断は無料で行ってもらい、その代わり大規模修繕工事の設計仕様書の作成と工事監理をおねがいする形で収まった話はあちらこちらの管理組合で聞く話です。また施工業者の入札等も依頼をして工事業者を決めるアドバイスも受け、すっかり信用をしてしますケースが多々あります。
このパターンがすべて悪いとは言いませんが、そこには罠が沢山あることをお知らせします。勿論善良なコンサルタントも数多くあります。しかし選ぶ会社の規模が大きくなるほど罠が沢山あることをお知らせします。

では、罠にかからないようにするにはどうすればいいかですが、住戸数概ね１００戸未満は大手のコンサルタント（３０名以上）には依頼しないことです。極端な例は２００戸以上の住戸は単体の建物ではそう多くはありません。住戸数がまとまれば、団地パターン形式が多くなり、これをまとめるのにはそれ相当のノウハウが必要であり、その辺は大手のコンサルタントは経験をして居ります。２０戸のマンションは管理組合が主体でおこなうパターンが多いです。業者を決めるのには自分たちで決めれる力を養うのが一番です。

結論をかけば、３０戸から概ね１２０戸まではこじんまりしたコンサルタントに依頼するのがベストです。
見も知らずの方にただで物事をしてあげる行為は普通の感覚ではありえません。そこには１０の無料でも１か所か二か所が依頼してくれれば元がとれる計算が働いているはずです。
ただほど高い物はないはずです。

もっと知りたい方はこちらにいらして下さい。
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