海外不動産投資が相変わらず盛況なようです。
誰もが日本国内に期待が持てなくなっているようなので、今後も海外にメリットを求める動きは止まりそうにありませんね。
そんな日本人投資家に、当サイトでは海外不動産投資の情報発信のあり方について警鐘を鳴らしています。新興国不動産は値上りが見込めるとは言え、一般の方が簡単に儲けられるような甘い投資ではないことを、現地の生情報を公開しながらお伝えしています。
例えば皆さんが日本で不動産を買おうとする場合、どこに情報を探しに行きますか？海外でも、まずはこの当たり前の行動から始めることが大切だと思います。
不動産情報は不動産屋に聞く
まずはこれが基本です。
なぜ不動産屋に聞くのかというと、自分の希望する不動産が地域によってどれくらいの相場で売られているか分かるからです。
ネットで情報を集める際も、必ず現地の人が発信している複数のサイトで値段を調べましょう。英語のサイトですが、今では簡単な翻訳機能で大体の内容はつかめますから、いつも見ていれば、自然と相場が分かるようになります。
決して販売が仕事のブローカーに（不動産会社のような顔をしている所もあります）、将来の可能性を吹き込まれて買うことだけはお止め下さいね。
新興国の不動産情報は、どれもきれいなコンドミニアム（マンション型集合住宅）ばかりです。もちろん悪いわけではありませんが、新築コンドが今後も値上りし続けるにはそれなりの条件が必要なのです。
これがバブルで上がっているならギャンブルになりますから、実態に沿った値上りが裏打ちされるものなら投資価値はあると思います。
まあ、そんな美味しい情報は、ネット検索程度で掴めるほど簡単ではないと思って下さい。
本当に良いものは、どれほど高くても現地の富裕層や上層階級の関係者が真っ先に抑えてすぐに完売です。
不動産セールスも街にわんさかいますよ。彼らのキャッチは日本のように規制がないから、どこまででも食らい付いてきてしつこいです。
また立地には最大限の注意を払いたいところ。
都心マカティだからと言って全てきれいで最先端の町と思ったら大間違い。一つ通りを挟めばスラム街という場所はいくらでもあります。
また、現地を知らずに購入したら、雨が降った時は建物周辺が池になって家に帰れないなんて笑えないところもありますからね。
フィリピンの活況な市場
フィリピンのコンドミニアムをいろいろと見ていますと、ある程度の相場や客付きが分かってきます。
実は私自身が、マニラ湾に沈む夕日を毎日眺めながら寛げる、高層コンドの上層階に暮らしたい・・・という夢があるので、どうしてもそんな物件を探してしまうのですが・・・。
しかし先日、「これはいいかも！」と強烈に欲しくなった物件がありました！
選定条件は、あくまで個人的な判断ですが、これなら将来個人使用でも転売でも不安はないかなと思えるいい物件です。
売出しは今月始まったばかり！何と、私が問い合わせた段階では、セールスにも価格が発表されていないユニットもあるという超初期段階のプレセール中でした。
既に3月に入ると価格改正があり数％値上りするとか！
さらに驚くことに、この大手デベロッパーの物件は大変人気があり、なんと！３ヶ月に一度価格改正があるそうで、その都度２～３％上昇していると言うではありませんか！
年間8～12％上昇しているということになりますが、フィリピンの人気コンドミニアムは、今でも本当にこのような値上りが見込めるものはあるのです。
聞くところによると、販売スタート時のレセプションには日本人の姿はほとんどなかったようで、ほぼフィリピンの上層階級の方々ばかり。そしてまず予約が入るのがハイエンドモデルやコーナーユニットといった高額で人気のユニット。
1,500万円から3,000万円くらいが人気で、中には1億円近い物件も！そのような見晴らしのよい高層階は、既にほぼ完売状態です！
これが新興国の建物販売の現状です。
舐めてはいけませんよ。お金を持っているところは新興国であっても持っているのです。
コンドミニアムの宣伝をする気はないので、詳細は載せませんからご興味がある方はお問合せ下さい。
マニラ湾岸はこう変わるのだ！The Manila Bay Resorts
フィリピンの支払システム
フィリピンのコンドミニアムの支払方法は、ちょっと変わったシステムです。
建物が建ち上がるまでは銀行融資が付かないのですが、契約後の翌月からすぐに支払が始まります。
ですからプレビルド物件は、完成するまではすべて販売会社が独自で無金利分割支払を提供しています。
頭金をいくら入れるのかで割引率も大きく変わってきますが、大手デベロッパーによる、この気になる物件は5年後に完成するようで、5万ペソ（約12万円）の手付けを払って、契約した1ヵ月後から、
一括キャッシュ払い ⇒ 15％引き
頭金20％＋60ヶ月定額分割15％＋引渡し時65％ ⇒ 約5％引き
頭金10％＋60ヶ月定額分割25％＋引渡し時65％ ⇒ 約3％引き
頭金 5％ ＋60ヶ月定額分割30％＋引渡し時65％ ⇒ 約2％引き
頭金なし ＋60ヶ月定額分割35％＋引渡し時65％ ⇒ 約1％引き
という支払システムです。
頭金の有無 ⇒ 引渡し時までの無金利分割払い ⇒ 引き渡し時に残りの代金を現金か銀行ローンで支払う
ということになります。
つまり、完成まで期間があるほど無金利で長く支払えて、分割払いの割合が低いほど毎月の支払が少ないということになります。
いかがですか？
まあ、何と言ってもキャッシュで買えば15％も値引きがあるなんて、日本では考えられないですね。フィリピンではキャッシュが如何に強いか分かるでしょう。
このフィリピン独特の支払システムをうまく使って、不動産を上手に買うことが大切なんですね。
利回りを考えてみる
お金のある方は、キャッシュで買えば一番安い時期に15％もの割引きがあり、毎年10％程度値上りが見込めるということですから、5年後完成するときの価値は・・・
例えば1000万円の物件 ⇒ 値引き後850万円
毎年10％値上りすると、5年後の価格は1610万円
毎年12％値上りすると、5年後の価格は1760万円
何と！支払額の倍の価値になっているということですね！
5年間で100％の利回りは年平均20％！
まあ、これは想定どおり値上りして、上がった値段で売れたらのお話。投資の世界は「たらればの話」ですから、そう簡単には想定どおりにいきませんが、
もしもコンドミニアムを格安で買える方法があるとしたら
不動産投資としては大きなメリットがありそうですね。
ご興味があればお尋ね下さい
実は、当サイトの読者限定の特別情報があるのです！
もしも、キャッシュでコンドミニアムを買う資金があるのなら、
原価の半額以下で買う方法がある！
これは、たらればの話ではなく、きちんとコンサルティングできる確実な手法のお話です。
【 注 意 】
コンドミニアムを販売する情報ではありません。購入する手法の提案です。
興味のある方は「コンドミニアムを半額以下で買う方法を知りたい！」とお問合せ下さい。
お金の使い方で、資産って本当に生き物のように変化します。
先日、日本にお住まいの方がキャッシュで住宅を購入したという話を聞きました。
日本は世界有数の低税率国。何らかの住宅ローンが組めなかったのかなあと私自身は思うのですが、多くの方に聞いてみると、利息を払わないでいいから金があればキャッシュで払うのがいいに決まっている！そう思っている人が多いんですね。
お金が荷物になる人や嫌いな人はその方がいいかも知れませんね。
私ならお金を持っていても融資を引きますけどね。
税金も含めて、お金の世界は知らないと損する事ばかりなのです。
要するに、そのお金をどのように生かして利を生むかの知識の差が資産の差につながるのだと思います。
お問合せお待ちしております。
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それか、現地に何年か住んで現地の支配層と関係を深めるかしかないということで。
それも嫌なら首都の一等地のコンドミニアムでも買えばまず儲からないが損もないってところかな？
後は超円安を期待するだけ。
インドネシアの定期くらいかなあ、ここでなるほどと思ったのは。
でも有用な情報感謝します。