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●難しい海外不動産投資に執着する日本人
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皆さん、こんにちは！
管理人の杉野信幸です！
●難しい海外不動産投資に執着する日本人
相変わらず海外不動産投資は日本の方に大ウケなようです。
日本の五輪特需に乗じたバブル的経済も
新興国の人口増加や経済成長の魅力には
メリットは薄く映ってしまうのでしょうか…。
私は日本で不動産投資をしたことがありません。
しかし、ここフィリピンはマニラで不動産を調べ始め、
結果的に不動産を転売したり賃貸したりするようになり、
不動産投資というものは現地の環境で大きくやり方が変わる
という事を知りました。
日本とフィリピンでは一緒の感覚では判断できないのです。
日本で不動産投資をする場合、必ず条件に上がるのは
銀行融資です。
自己資金が100万円しかなかったとしても、
融資が900万円付くのであれば、自己資本率はたったの10％。
不動産利回りは10倍に跳ね上がります。
これが新興国不動産ではなかなかできないんですね。
フィリピンでは、現地での収入証明や資産が担保できないと
融資はまず無理だと思って下さい。
もし借りられたとしても、10年以上の返済期間だと
年10％近く利息がかかってきます。
あなたの収入が毎年10％以上増えるならいいでしょうが、
これだとキャッシュで買った方がましだと思ってしまいます。
私はフィリピンのマンション型不動産の投資は、
既に高止まりしているのでやるべきではないと
一貫して主張してきました。
間違ってもデベロッパーが資料を配り視察会をするような
新築の「高級物件っぽく」見せてる物件など
全く買うに値しないと言って来ました。
理由は、日本同様に費用対効果を計算すれば
誰でも分かるのですが、敢えてやるなら
購入後すぐにリターンの取れる中古物件を
選びなさいと言ってきたのです。
もし日本の銀行融資が付くなら大変なメリットですが、
海外資産の査定は難しいのでなかなか厳しいでしょうね。
ただ、そういう難しい不動産融資を狙わずとも、
もっと簡単に投資効果があって、
日本の銀行融資も狙える投資法があります。
それは案外見落としてしまいがちな「事業投資」です。
新興国の事業投資なんて怖い！ってビビりましたか？
確かに新興国で一から事業を起こすって大変ですよ！
何につけても日本の常識が通用しないのですから！
しかし良く情報を見ると、店舗の居抜き物件は
ここマニラでも相当数出回っています。
最近若い方達の間でも、新興国進出で飲食事業に
可能性を感じている方が多いのですが、
飲食店舗の居抜き情報は、日本同様マニラでも
あちこちで転がっています。
居抜き以外でも、既に営業中の店舗をそのまま売るという
オーナーチェンジの話もたくさんあります。
こういう案件は、概ね自力で店を一から作るより
大幅に初期費用が抑えられるため、
手始めに取り掛かる場合もリスクが低く、
また既に運営されてる状況から現状把握しやすいので
経営方針も練りやすいという利点もあります。
また海外であっても事業ですから、個人法人問わず
銀行融資の可能性は非常に高いです。
日本に母体の会社がある方などは、関連会社として
海外支店や取引先の海外法人として設立し、
大きな節税効果を得ている方もおられます。
マニラでこのような事業進出に積極的に投資しているのは、
実は中国人や韓国人です。
今やマニラの中心部では、日本人経営の店は衰退するばかり。
逆に韓国人はガンガン進出して来ています。
事業への乗出しも判断が早く、あっという間に店舗を改装、
さっさと営業を始めて街の色を塗り替えています。
日本人は未だ20年前の不動産神話で踊らされ
デベロッパーのカモになっている方ばかりなのですが…。
さて、不動産と事業の投資効果が
どれほどの違いがあるのか試算してみましょう。
例えば1000万円の資金があった場合、
現在の不動産市場で言えば、新築のワンルーム型を
一部屋買ってやっとの額です。
上手く予算内で内装設備を整えられたとしても、
マニラでの月額家賃は、概ね5万円～7万円程度。
年間で60万円～84万円(粗利6～8％)となります。
しかし、空き部屋リスク、各種諸経費、賃貸付けの手数料
などを差し引くと、実際は半分ほどの収益しか残りません。
つまり上手くいったとして年利5％程度しか見込めないのです。
さらに物件を処分しようとすれば、かかった総費用の
概ね半額程度でしか回収できなという事も覚えておきましょう。
これを飲食店舗をオーナーチェンジで手に入れた場合、
どんな内容になるでしょう。
店舗は個々で大きく状況が異なりますが、
マニラで1000万円で買える店舗となれば、飲食店だと
概ね100平米前後の稼働中の店舗、客単価は1000円程度
の店が買えそうです。
もちろん居抜きですともっと安く買えますが、
すぐに現地で事業収益を得ようとすれば、
稼働中の店舗を買い取ってテコ入れする方法も一つの手です。
仮にこの100平米の店舗の月額固定費が
家賃：20万円(平米2000円)
人件費：20万円(3～4万円×6名)
光熱維持費：10万円(電気・ガス・水道・電話)
税務諸経費：2万円
とした場合、月間52万円、一日あたり約1万8千円程度が
固定経費となります。
つまりそれ以上の売上はオーナー利益なのです。
客単価が1000円なら一日20名入れば分岐点越えです。
不動産と違う飲食店のメリットは、日々上下はあっても
確実に毎日現金が入る事です。
それと販売戦略で客を自力で取り込めるため、
待ちだけではない攻めのビジネスが展開できます。
一日たった一人の黒字でも、月間3万円なのですから
考え様によっては利回りは無限大です。
飲食はリスクが大きい！不動産で固く賃料取った方がいい！
そう思いがちですが、マニラは安定した賃料を取るのが難しい…。
そして最悪赤字になったとしても、日本での節税に活用できます。
不動産は買ってしまっても減価償却しかありませんのでね…。
これに事業融資を付けたり、居抜き店舗で格安スタートとなれば
さらに利回りは大きくなります。
そして、もう辞めた！という場合でも、
新築コンドミニアムより、額を落とさず転売回収できます。
そういう目線で見た場合、不動産投資が固くて安全という
現物投資の常識が崩れていくのではないでしょうか。
私自身、現在マニラで多くの方が儲からないと敬遠する
激安飲食店の展開を手掛けています。
開始の資本は100万円程度からできるローカル対象の事業です。
現地の人が自力で稼げる事業を提供するため、
誰でも簡単に始められ、食材ロスを無くし不変の味を提供できる
ロイヤリティもなく、出店条件もないビジネスモデルです。
そういう事を取り組んで初めて日本人には見えない
真のマニラの現状が分ったりします。
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