4月は上旬から日本に戻り、いろんな打ち合わせの後、地震真っただ中の九州帰省、パソコンが壊れて買い替えを余儀なくされ、WIN10に苦闘しながらの作業、4月下旬にマニラに戻り不動産視察をされる方の対応やらなんやらで、とうとう1か月ほどブログも更新してませんでした…。
日本ではゴールデンウィーク真っ最中ですかね。
フィリピンは今週末、6年ごとの大統領以下国内総選挙がありまして、地方では毎日殺し合いが繰り広げられるほど熱狂的な時期を迎えております…。
この時期フィリピンに旅行される方は、十分注意されて活動してくださいね。多分今週末はお店でもアルコールの提供がなくなると思いますので。
さて、相変わらずフィリピン不動産投資の人気は衰えることなく、毎日どこかの業者が企画する視察ツアーで、マニラで自分でタクシーにも乗れない方がコンドミニアムの契約をされているようです。
不動産を買う場合は、日本同様の目線で商品をお選び下さいね。これ重要！
これ非常に大事なのですが、ほとんどの日本人は理解していません。あれだけ頭の良い日本人が、なぜ海外に来るとこんなに言いなりに物を買うのか不思議でなりません。
不動産を買う目的は人それぞれ違います。
自分が住むための家として賃貸収入を目指す事業投資として転売目的の投資目的として中には付き合いで買うとか…たまに見栄で買うという人も…
理由は勝手ですが、自己使用以外の方はやはり将来何らかの見返りを期待するわけですから、カモられない買い方をする必要があると思うんですよね。
フィリピンの不動産は、マンション型のコンドミニアムなら外国人でもパスポート一つで簡単に所有することができます。
だから各業者は、フィリピン経済の成長と絡めて物件もどんどん上がるよ～！って煽り立てて買わせようとします。
特にフィリピンでは独特の支払い方法がありまして、 まだ立ち上がっていないプレセールで大幅な値引きに見せかけて集客し、引渡前まで自社ローンで小額の無利息分割払いが可能です。
概ね引渡前までの5年間くらいに総額の30%前後を無利息分割で払うのですが、ここでトラブルが多いのが支払途中の資金ショートと引渡時の一括支払いです。
引渡までの毎月の支払いは、銀行小切手を数十か月分、日付を入れて先渡しするのですが、これが資金ショートすると買ったユニットは取り上げられお金も返してもらうのがものすごく大変です。
通常半金しか返りませんが、中には全く支払金を返してもらえないという人も少なくなく、最近では日経の会社が訴訟を含めたサポートをビジネスでやるところが出てきました。
もう一つ問題が多い引渡時のトラブル。
これは購入時に、銀行ローンが付くという勧誘で真に受けた日本人が、引渡時に現地の所得証明などの提出を求められ、そんなの聞いてないよ！ってなるパターンです。
通常現地に何のゆかりもない外国人はフィリピンの銀行ローンなんて通りません。昔どこかのセミナーで、新興国は物件が担保だからローンは何処の銀行でも大丈夫だ！などという煽りを今でも言ってる業者もあるようですから、十分確認してご契約ください。
全てのローンが通らないわけではないと思います。銀行がローンを組ませるためにデベロッパーに付いて融資しているところもあるようですが、日本みたいな限りなくゼロに近い低利率じゃないですよ。
年利4%と書いてあったとしても、その後に小さく1年未満とかなってますから、10年以上組まれる方は利回りにご注意ください。長期で組むと大損だということが分かります。
そんな実態を一つずつ明らかにしていくと、業者は最後に伝家の宝刀と言わんばかり、フィリピンの高利回り家賃をネタに畳みかけてきます。
これ常識としてですね…。
不動産の利回りは日本にいる日本人なら誰でも分かると思うのですが…
物件入手にかかった総額毎月の実質家賃毎月の必要経費
これが重要ですよね。こんな簡単な常識を、なぜか海外に行くと忘れてしまうというマジックにかかるのです。不動産業界のプロの方でも同様に「忘れてしまう」のです。
何とも不思議です…。
まず、物件を買うのにどれだけ費用が掛かるのか計算しようとしません。
どんな費用があるのかほとんど知らないのです。そして多くの業者が各諸費用を大きくうたわないので、いざ買ってみるといろんなものが出てきます。
そして毎月いくら家賃が取れるのかについても言いなりで信用します。
業者が口にする家賃はモデルルーム並みのグレードでやっと叶うかどうかの話。中にはペントハウスの家賃をワンルームを売る客に紹介して錯覚させる業者もあるようです。そこまでの内装するのにいくらかかるんでしょうね。
不動産を買うのに現地の相場が分からないで買うなんて信じられませんよね。なぜか海外に行った日本人は恐怖心なく買ってしまうのです。
一番日本人が知らない不動産の維持経費。これからオーナーになる人が所有する不動産の維持経費が分からないなんてどうなんでしょう。日本では信じられないんじゃないでしょうか。まあ、ほぼ100%の方が全部の項目や金額相場を知りません。第一日本と物件の管理環境が違いますから、維持する方法すら分からない状況です。
これに空室リスク何て盛り込んだらどうなるんでしょう…。ハハハ…。
フィリピンでは日本で定着している口座引き落としなんてないですからね。
第一あなたが銀行口座を開設できるのでしょうか？
業者は売り抜けば勝ちだから、あとのことは全て所有者責任です。
現物投資で安心するあなたが所有者だからこそ問われる責任を自力で対応できない。
まあ、日本人はカモられる要素がてんこ盛りなんですね…。
当サイトでは、フィリピン不動産を投資目的で買うなと言っています。
投資目的で買うなら、不動産曲線の低調な時期に仕込んで投資しないと、ウワモノ投資はリスクと出資額は高くリターンは小さいのです。
私がやってる不動産投資はこちら⇒買取保証付海外不動産投資
でも後を絶たないフィリピン不動産好きのために、現地の相場で購入できるサポートをさせていただいております。
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日本人にあまりにも売れるので、フィリピンのデベロッパー社長クラスがセミナーに登場したり、かなりの有名人を引っ張り出して洗脳手法を駆使して売込みにかかっています。
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