海外不動産投資に興味を持つ人が、かなりこのサイトを見ていただけるようになったようです。でも、新築コンドミニアムを買っても、はっきりと儲からないと日本語で書いてるはずなのに、未だに
フィリピンのコンドミニアムを視察に行きます！
どの様な点に注意して購入すればいいですか？ 
と喧嘩を売ってるような質問が毎日寄せられます…。
終わってるのか？日本人は…
余りにも呆れてしまう日が多いのですが、まあ少しでも参考になればと思い、Facebookページに公開した内容を掲載します。
そもそも収益構造の考え方が間違っている
日本で不動産を購入する場合、
銀行融資を受けるのが前提融資の返済、諸経費と維持費、家賃収入と自己資金でキャッシュフローを考える自己資本比率で計算すれば大きな家賃利回りが可能不動産価値は、購入後は下降するのが一般的
新興国で不動産(コンドミニアム)を購入する場合
銀行融資はほぼ無理、できても10年超えると年10％以上！自己資金だけでキャッシュフローを考えなければならない安く買えれば利回りの出る物件も。改装費用は重要タワー型住宅なら、経年してもさほど価値が下がらない
大雑把に比較すると以上のようになるんですが、これで理解しなければいけないことは、収益の取り方が最初から違うという事です。
日本は永く持ち続けて、永く家賃を取る
⇒低利融資だが不動産価値は上がらないから
新興国では長期所有＆長期賃貸と併せて、将来の転売で元を取ることを想定できる
⇒年8％の家賃＋10年後購入時価格で転売などが想定可能
だから、日本の方が年金感覚、新興国の方は債権感覚となります。
しかしこの考え方は、今の新築コンドを買っていては全く成り立ちません。何故なら
⇒現在の売価が高過ぎる
⇒将来の値上がりはおろか購入価格でも転売できない
⇒完成まで数年間待つ＝無収入期間を強いられる
⇒日本のように高耐久ではないのでいつまで持つか…
新興国では素晴らしい宣伝をしていても、実際はなんじゃこりゃ？！ってことはよくあります。だから、プレビルドなどはよっぽど覚悟して買わないと、非常に大きなリスクを取ることになります。
中古物件で投資するメリット
当サイトでは、どうしてもフィリピンでウワモノ投資をしたいなら、中古のお買い得物件を買って賃貸しなさいと言っています。
中古物件は既に完成している実物を目で確認して検討できます。実はこれが非常に大きなメリットです。
フィリピンでは完成してみなければ、一体どんな建物なのか、どんな入居者が集まっているのか分かりません。また、雨季が毎年あるので、ちょっと雨が降って冠水する地域であれば、全く人気がなく価値がないのも同然です。
この様な現実的な住環境は、実際に存在を確認して住人やガードマンに聞き込んで調べないと、実態が分からないのです。
また、中古物件の売主はほとんど個人ですから、金に困って手放したい人ばかり。ここには交渉の余地が大いにありますね。
要するに中古物件は、しっかりした物件かどうか実物を確認でき、売主とガッツリ交渉してお値打ち価格を引出せるというメリットがあるのです。
不動産賃貸は内装が命！
現在のフィリピンでコンドミニアムを賃貸に出す場合、あなたが大きな家賃を取りたいと思うなら、ホテル並みの内装に仕上げないとまともな家賃は取れません。これは新築引渡でも、内装はある程度別費用で仕上げないと本当に貸せません。
この様な貸出すまでの総費用がいくらになるのかしっかり調べる必要がありますが、まず日本人に売り込む業者は教えてくれません。
新興国の不動産視察に来られた方は、モデルユニットを見て喜ぶのはいいのですが、物件価格とともにその内装にするといくらぐらいかかるのかしっかり調べましょう。そりゃあもう目玉が飛び出るくらい費用が掛かりますよ。
新興国は何もかも安いと思ったら大間違いです。
コンドミニアムは金持ちしか買わないのですから、最初から敷居の高い嗜好品であることを十分理解して買いましょうね。
結論は、一般の日本人には無理
中古コンドミニアムはメリットが大きいのは確かですが、物件を買うにも大きな障壁ばかりです。フィリピンでは、日本のように不動産業者が店頭で、予算と間取りなどを言えば山ほど情報を教えてくれるところはありません。それぞれ小さなエージェント会社や個人が売主の情報を持っているので、情報を探し出すところから大変な苦労があります。
お買得な情報の入手訳アリ物件でない建物、登記状況の調査実際の売値交渉売買手続きの段取りと署名、支払、納税など諸手続きこれら手続が安全且つ完全に完了するサポート諸手続きの都度現地に渡航する手間
まあ、挙げればきりがありませんが、現地で足を使い、いろんな情報を持った人とつながりを持ち、連絡を取り合って信頼関係を築かなければ、本当の美味しい情報は見つけられません。また、これらの交渉や手続きは、当然全て英語か現地語でやり取りされます。
そして何よりも大切なのは、中古物件の査定を自分自身が行なえなければ、最初からこの様な投資は投機にしかならないということです。
新興国では、外国人が買うかもと分かれば、湯水のように甘い言葉が湧いて出てきます。その一つ一つをキッチリ判断して、足元を見られず交渉を勝ち取り、手続きが完了しなければ不動産オーナーなどなり得ないのです。
日本から出ることもできない家庭の主婦やサラリーマンごときが、儲かりそうだから取組もうなどという甘い考えでは絶対に不可能なのです。新興国の不動産投資を舐めてかからないよう注意して下さいね。
あなたはまだウワモノを買って賃貸する不動産投資をしたいのですか？
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