ある日の木場潟
相続財産の活用
今回は、親の生存中に実家を活用するか、売却するか。
各々の注意点について解説します。
もちろんですが、親の生存中に老人ホーム／施設に入居することが前提です。
□ 空き家になった実家を活用(賃貸)する。
空き家になった実家を賃貸として活用するにあたり、いくつか大きなハードル
があります。
１．旺盛な賃貸需要がある地域か
まず、実家の所在地が、賃貸需要が旺盛な地域なのか。
賃貸住宅の空室率が高い地域では、そもそも借り手がいないので、賃貸住宅と
しての活用は困難です。
２．借りてもらえそうな物件か
続いて、適切なリフォーム・リノベーションにより借り手が住宅を内見したとき魅力的な賃貸住宅になっているか、という視点があります。
常識的に考えて借り手の立場であれば誰にでもわかることですが、交通の便をはじめとする利便性に欠ける場所、かつ古くて建物内外装の傷みが激しい
賃貸住宅は、そう簡単に積極的に住みたいという動機付けになりません。
３．近隣関係を含む周辺環境
周辺環境をチラっと見ただけではわかりにくい要素ですが、地域の人間関係が濃密な地域においては、新参の方々は地域にそう簡単に溶け込めません。
賃貸であれば、退去すれば済む話ですが、長期間にわたり借りていただけななくなるので、退去のたびに原状回復が増え、結果として維持コストの増大
につながります。
これらのハードルを超えてもちろんですが、注意すべき点があります。
最も注意が必要なのが確定申告。
青色申告を届け出れば、10万円を経費として特別控除してもらえます。
青色申告特別控除については、事業的規模の場合は最高65万円の控除ができますが、それ以外の場合は最高10万円の控除となります。
この事業的規模というのは、貸間・アパート等については貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上、独立家屋(戸建等)の貸し付けに
ついては、おおむね５棟以上のいずれかの基準にあてはまるケースです。
よって、実家を賃貸に出す場合、通常は事業的規模にはなりません。
□ 空き家になった実家を売却する。
実家が空き家になってしまう場合は注意が必要です。
これまでは空き家になっても建物を取り壊さない方が、土地の固定資産税が 経験される仕組みがありましたが、２０１５年からその軽減措置がなくなり
ました。(空家等対策の推進に関する特別措置法)
また、相続対策は【相続税対策】だけではなく【遺産分割対策】が重要。実家は【分けられない財産】になることから、揉める原因の筆頭になります。
実家を売却するメリット・デメリットは以下の通りです。
○ メリット
・現金化することで遺産を分割しやすくなる
・相続税が課税される場合の納税資金に充てられる
・実家の維持管理が不要となる
・固定資産税がかからなくなる
● デメリット
・所有権がなくなる
・想い出が消える
・実家を活用したら得られた可能性がある収益を得られなくなる
・譲渡所得税が課税される(特例措置あり)
実家の売却とは、自分の生まれ育った家なので想い出があり、そのまま持ち続けたいと願う方が大半です。
お金の問題だけでは割り切れないものがありますが、そのまま何もしないで過ごした場合、その時が訪れた途端、ほぼ確実に兄弟・姉妹で揉める原因と
なります。
また、住まなくなった日から３年目の12月31日までに売却すれば、譲渡所得から最高 3,000万円まで、その譲渡所得に対して所得税は課税されません。
これが【居住用財産を譲渡した場合の 3,000万円の特別控除】です。
所有期間の長短は関係なく、あくまで空き家になってから３年以内に売却することがポイントになります。
ただし、自宅の建て替え期間中の仮住まいなど、一時的な利用のために入居した家屋や、趣味・娯楽・保養のために所有する別荘などはこの特例の対象
になりません。
たとえ住民票を移していても、実際に住んだことがなければ、この特例を受けることはできません。
他にこの特例を活用するには、いろいろな注意事項があります。
ご実家売却の検討をはじめたタイミングで専門家(税理士など)にご相談することをおすすめします。
以上ネット配信から引用しています。
私心
相続しなければならない方少しは参考に成りましたでしょうか？
ところで生意気ですが、大半の人は欲を持っていますね。
一人っ子なら問題はないでしょうが、生半可に相続財産が有れば兄弟姉妹おれば、もめ事の元にもなりかねません。
せっかくの財産、もめ事の元にならない様に願うところです。
