今回は解体費用と地中障害物について、書きたいと思います。
土地を探している方のなかには、よく「古家つき」という土地物件があると思います。
古い建物が建っている土地ですね。
これは税制上の課題もありまして、更地にしてしまいますと税金（固定資産税）が変わってくるんです。ですのでなるべく土地の所有者は古くても建物をそのままにしておきたいと考えるわけですね。
土地の面積にもよりますが、建物のある・なしで固定資産税が1/6または1/3に減免されます。ですので空き家だろうが、軒が傾いていようが建物はそのままにしている所有者の方が多いのですね。
もちろん空き家問題には所有者がわからなくなって、そのまま放置されている物件もございます。
空き家問題には固定資産税の減免という視点もあるということです。
さて、古家つきの土地を購入する場合、もしくは自宅を解体して建替えるなど、家を壊す必要がある場合があります。
この際の解体費用ですが、あくまで相場感ですが、木造ですと、坪4～5万円程度の場合が多いです。
鉄骨造やRC造の場合は費用が嵩みますので、ご注意ください。
知り合いの方のRC造の解体費用は数千万円必要だったと聞いたことがあります。また複数解体費用の見積を依頼したところ、各社の金額の開きはとても大きかったようです。
安いところが良いとは言えませんが、内容などをよく吟味して依頼するようにいたしましょう。場合によりましては建築士や工務店などに見積内容をみていただき、内容を確認しましょう。
さて、木造の解体費用に戻りますが、つまり延べ床面積（1階と2階を足した合計の面積）が30坪程度のお家の場合、120万円～150万円程度の解体費用が必要となるということです。
いまは少々解体費用が値上がりしているという情報もございますので30坪で200万円くらい必要な場合もあるかもしれません。
古家つきの土地を購入する際に、
解体費用を差し引いて減額していただいた上で、土地を購入する場合
と
売主負担で古家を解体して、更地の状態で土地を購入する場合
があります。
例えば、古家つきで2000万円で売り出されていた土地。30坪程度の古家が建っているので、150万円差し引いて、1850万円で購入し、土地を購入した方が解体屋さんに依頼して解体していただくという場合
と
売主側が解体屋さんを依頼して、更地に戻した状態で2000万円で土地を売買する
ということですね。
実はこれにはそれぞれに注意していただきたい点があります。
購入者側が解体する場合は、予定した費用で解体がすべて完了するかどうか？あらかじめ見積を取得しておいた方がよいでしょう。また万が一、地中に障害物がある場合は、別途、その撤去費用も売主負担で費用を捻出してもらうようにしましょう。
と申しますのも土地が軟弱な地盤の場合、地盤改良という建物を支えるための地盤を改良している土地もあり、その撤去費用が結構必要になるケースがあります。
地中障害物は売主負担で撤去が基本ですので、その点は事前にお話ししておきましょう。地盤改良だけでなく、ガラと呼ばれる建築廃材が地中に埋まっている場合もあります。そのあたりも含めてお話ししておきましょう。
売主側で解体していただき、更地渡しとした場合の課題点は
・地中障害物やガラなど地中に残った残材はないか？建築工事が始まってみないとわからない、という点です。地中障害物の撤去を売主負担とした場合でも、土地の購入から新築工事開始まで時間がありますと、地中障害物の撤去費用は買主負担なんて言われることもあるようです。土地引き渡しから３か月以内ならば、地中障害物の撤去は売主負担などと明記してある場合がございます。
ご注意ください。
・もう一点、注意していただきたい点が、解体工事業者さんが雑な解体をしてしまった場合に、隣近所などからクレームが来る場合があるということです。
これは実際私も経験したことがありますが、売主負担で解体工事をしていただいたにもかかわらず、新築工事が始まった際にお隣さんから、解体工事時のクレーム、音がうるさかった、やゴミが散らかっていた、などと言われたことがあります。それは売主さんが依頼した業者さんなんですよ、と話をしても、なかなかご理解いただけない場合もあります。
一番の課題は、お隣さんの建物になんらかの不具合が発生してしまっている場合です。解体工事に伴い、土地を掘削する場合もあり、お隣さんの外壁にひびが入った、塀が傾いたという場合は補償問題になります。
その点は売主さんとも重々お話しした上で進めましょう。
上記でも地中障害物という言葉が出てきておりますが、軟弱な地盤の土地の場合には、地盤改良工事が必要になる場合があります。
杭工事、柱状改良工事、表層改良工事に大きくわかれますが、それぞれ、地中障害物となります。
私がおススメの地盤改良工事は、地中障害物にもならず、万が一、液状化などの心配がある場合にも効果を発揮する砕石を柱状に敷設する地盤改良工事です。
この工事であれば、将来的に土地を売買する際にも地中障害物とはなりませんので、土地価格の減額をしなくてもＯＫと言われています。
土地を購入する際には、解体費用や地中障害物などにも注意しましょう。
ひと・すまい・くらし一級建築士事務
