昨晩、電話でのご相談がありました。増築についてでした。
そこで、増築についてまとめてみます。
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昔なら、増築はなんら問題なくできていましたが、今では、増築するにあたり、古い家についても、構造補強やシックハウス対策等、現在の法規に合うように改修しなければなりません。
（＊増築するには、基本的に建築確認申請が必要）
増築する場合の判断基準として３つあります。
1）増築面積が既存部分の延べ面積の1/20以下かつ50ｍ2以下の場合
2）増築面積が既存部分の延べ面積の1/2以下の場合
3）増築面積が既存部分の延べ面積の1/2を越える場合
増築する場合には、既存部分含めて構造的に安全であるようにしなければいけない、という事になっています。
1）→2）→3）という順で、求められる事が大きくなります。
また、3）の場合でも、既存の建築時期によって変わりますが、「現行の法規に適合させる」ための工事を完了させるのに、「猶予期間」が設定されています。
＊詳しくは下記リンクがわかりやすいです。（たぶん）
「（木造）既存不適格建築物へ増築する際の緩和基準」概要版チラシ（島根県）
ちなみに「既存不適格」とは、最新の法規に適合しないものの事を言うので、様々な部分で法改正が行われていますから、ほとんどのものが「既存不適格」になります。完了検査を受けて（一応）その時は合法だったものの、時が経てば、いつの間にか「既存不適格」というレッテルを張られてしまいます。（なんか他に言いようがないものか・・・）
増築する時には、既存+増築の合計の面積が、建ぺい率・容積率の規定を満たさなければいけないので、大きな敷地で、元々面積に余裕がないと、あまり大きく作る事はできません。
昨晩電話いただいた方のご相談はその事でした。
都心の家ですと、ほんの少ししか増やせないという事は、多くの家である事でしょう。
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増築しないで、敷地を分割して、新しい家を作る
ある程度敷地が大きく、その敷地が、道路と接する長さが４ｍ以上ある場合には、道路に２ｍ（以上）接するように敷地を分割して、新しく建物を作る事ができます。
その場合の「分割」とは、登記の「分筆」とは違い、建築確認を出すために、敷地の形状を分ける（だけ）の事です。ご両親の敷地にお子さんの家を建てる場合などがこのケースです。（のちの相続という事を考えれば、その時に分筆したほうがいいかもしれませんが・・）
その場合に注意しなければいけないのは、敷地を分けた時に、既存の建物が、分けた敷地の中で、「建ぺい率・容積率」等の規定を満たさなければいけない という事です。
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増築にしても、敷地分割にしても、元の土地がある程度大きくないと、作れる面積は小さくなります。
ご両親の家の隣に家を建てたい、とか、２世帯に作り変えて住む、という事情で考えられる場合が多いだろうと思いますが、「作れる部分が小さい」とがっかりせずに、小さな家でも・・・たとえば延べ１５坪（約５０ｍ2）の家でも、家族４人なら十分に住めますので、希望を持って考えて欲しいと思います。
既存の家を思いきってリノベーション（全面的改修）すれば、必要最低限の希望を満たせる可能性もあります。
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写真は、ご実家に戻って２世帯で住むために改修した家 杉並R 。元々増築してあった家で、今回増築部分をメインに改修しました。増築の時に、母屋と増築部分には床の段差がありました。手前が増築部で奥が母屋。写真の「開いている部分」は、元は壁でした。段差はなくせませんが、腰掛けるのに丁度いい高さで、それはそれでいいものです。「悪い」と思う部分も考え方ひとつで変わります。
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