これからリノベ㉒ 工事①

【これからリノベ】とは

これからのリノベーションは

今の建物に大規模工事をして　今の新築より性能と価値を高めること

（建替えよりお金の支出を抑えるのが前提です）

 

これからリノベ⑤平屋解体から準備と話していきましたが

工事の流れとしては　工事の準備してから工事着工ですね

 

では　工事①です

平屋の中の解体がおわったら

工事は足元からいきます

土間のコンクリート打ちです

昔の家は床下のスペース（高さ）があったから

湿気が少ない　と言われてますが

土壁であったり　基礎がなかったり

縁側があったり　和室ばかりの部屋だったり

とかの要因もふまえて湿気がこもりにくかったと

私は思います

今回　【これからリノベ】工事をするのにあたって

耐震性・断熱性・気密性の性能は上げていきますので

昔の家とは　根源　が変わってきます

いいところは活かし　変わるところは対応していく

その一つとして　土間コンクリート打ちです

簡単な湿気対策だけなら防湿シートだけでいいと思いますが

築80年の古民家が

更に80年

築160年の古民家へ　と考えると

＋コンクリートは必須ですね

 

コンクリートの厚み10～15ｃｍ分　先に土を取り出します

 

防湿シート（150mm以上重ねて防水気密テープ）

＋ワイヤーメッシュ6mm　150×150

＋スペーサーピンコロ

 

生コン打ち

 

湿気対策は劣化対策

家を長持ちさせるための一つですね

これからリノベ㉑ お金の話⑥

【これからリノベ】とは

これからのリノベーションは

今の建物に大規模工事をして　今の新築より性能と価値を高めること

（建替えよりお金の支出を抑えるのが前提です）

 

仮に社長さんの工事が1,000万だとします

工事の仕様でシュミレーション（日照・室温・光熱費・結露）して

30年分くらいの光熱費のランニングコストをみます

工事後　光熱費が25,000円/ヵ月くらいだとすると

2万5千円×12か月×30年＝900万

イニシャルコストは1,000万

ランニングコストは900万

トータルコストは1,900万　ですね

 

私の場合

お客さんに予算を1,200万でお願いします

+200万で

光熱費のシュミレーションをして18,000円/月まで落とせるよう

断熱強化して

サッシ強化して

気密性も高める

そうすることで

1万8千円×12か月×30年＝648万円

イニシャルコストは1,200万

ランニングコストは648万

トータルコストは1,848万

室内環境はより快適に

光熱費のストレスなく

生活できる

 

多少の数字の誤差はあるかもしれませんが

こんな考えで　同じ大きな金額の工事をするなら

勿体なくないリノベーション工事をしたいですね

これからリノベ⑳ お金の話⑤

【これからリノベ】とは

これからのリノベーションは

今の建物に大規模工事をして　今の新築より性能と価値を高めること

（建替えよりお金の支出を抑えるのが前提です）

 

昨日　20年くらい前に不動産屋さんの下請けで

建売を建てていたころの工事担当の部長さん（当時５０台前半）

と話をしていたら　来月

豊能町でリノベーション工事をする

とのこと

部長さん　今は建築会社の社長さん

現場の話をきいてると　延床50坪くらいの2階建てで

2階は工事せず　1階のみをリノベーション

間取りを変え

サッシを変え

断熱材も入れ

水回りも入れ替える

金額も1,000万は超えるような工事内容

仕様書や施工方法など確認すると　

昔ながらのやり方

これでは

いいサッシを入れても

いい断熱材を入れても

その性能が発揮しなければ意味がありません

 

勿体ないなーと思う

リノベーション工事です

 

じゃ　勿体なくないリノベーション工事はどういったものなの？

これからリノベ⑲ お金の話④

【これからリノベ】とは

これからのリノベーションは

今の建物に大規模工事をして　今の新築より性能と価値を高めること

（建替えよりお金の支出を抑えるのが前提です）

 

工事前の建物調査

 

これは言葉通りですが

工事前の建物をとことん調べます

人で言うところの　人間ドック

どこの場所がどれだけ劣化していて

（雨漏れ・腐り・傾き・水平・設備配管・外壁・内装・屋根等）

現在の建物の性能を評価します

（耐震性・断熱性・バリアフリー等）

 

天井裏や床下も入って調べて　

今の状況・状態を把握します

そして

そこから　予算と照らし合わせて計画を立てていきます

もちろん調査にはお金がかかりますが

なんちゃって建築士ではなく　

建物に精通した建築士達での調査です

 

じゃなぜ調査をするのか？

それは大幅な追加（お金）や変更をなくすためです

調査なしに工事をすると

か・な・ら・ず追加・変更はでます

広くなる予定のリビングに取ることのできなかった柱が数本残った

土台や柱がシロアリに喰われ交換での追加

ユニットバスが入らなかったため　ワンサイズ小さくなった

等々　

工事前に

自分たちの予算内であこがれていた暮らしが

工事後に

予算オーバーでがっかりな暮らしに

これらにならないために

私は

工事前の建物調査

は必須だと思います

これからリノベ⑱ お金の話③

【これからリノベ】とは

これからのリノベーションは

今の建物に大規模工事をして　今の新築より性能と価値を高めること

（建替えよりお金の支出を抑えるのが前提です）

 

お金の話①～②で

新築ｓ様邸　68.52万円/坪

築80年古民家　【これからリノベ】51.87万円/坪

こんな坪単価をだしましたが

これはあくまでも　参考にしてくださいね　笑

この単価の家の仕様

断熱性

耐震性

耐久性

室内の空気の環境等は

私が最低必要かな？と思うレベルになってます

もちろん　予算ありき　なので

そこは　バランスとりつつ調整してください

 

それから

築80年古民家　【これからリノベ】51.87万円/坪

これ以外に必要なお金は

①工事前の建物調査

②構造計算

③水回りの4点セット（システムキッチン・ユニットバス、洗面化粧台、トイレ）

④外構費

②の構造計算ですが耐震補強をしなければ必要ないですけど

やはりこれは必要かなと思います

③水回りの4点セットですが　これが問題です　笑

工事の中で一番差がでますね

金額を抑えようと思えば　リーズナブルな商品を選んだらいいですし

設備機器をこだわるなら金額は上がります

④の外構費はその現場次第になりますね

ほとんど工事なしの場合もあれば

この古民家みたいに全面外構工事の場合もあります

 

最後に①の工事前の建物調査

これ結構　大事なので次で説明します