設置後25年経過の物置の網戸の劣化（周りが破けてきた）に伴い、網だけ張替えることとし、ホームセンターで網を買ってくる。
何しろ、別の網戸を、あるガラス屋さんに張替えてもらったら、半間の出窓サイズで材工一式２０００円也。
やっぱり、できることは自分でやらなくちゃーと、ホームセンターにでかけました。
説明書は、親切に書いてあるので、良く読めば出来るものですね。
時間と体力は使うけど、良い汗と達成感はあるし、お得な気分でした。
地震が今おきたら！まず！どうする？ FPジャーナルより
東京都防災ホームページ参考 日ごろの準備は備蓄とリハーサル
近年における災害の多発
ゲリラ豪雨・巨大台風等の要因は、地球が活動期に入っている事と、地球の温暖化によりこの傾向は50～60年続くと見られると。
緩みがちな警戒感
のどもと過ぎれば熱さを忘れるの諺の通り、いつ起こるかわからない恐怖に対し警戒をする様に！
今後1年くらいはＭ7クラスの余震に注意も必要と言う
さらに、日本にはＭ６クラスの地震の元になる活断層が8000以上あるとか。
首都直下型地震
今後予想される首都直下型地震では地震エネルギーがＭ７クラスでも震源が近いため、被害が大きくなり、政治経済の東京への集中が深刻なダメージを生む事になると言う。
時々は思い起こす
人はネガティブ（否定的、消極的なさま）な事ははあまり考えたくなく、聞いた瞬間は大変と思っても、じき忘れると言うので時々は思い起こすようにしてゆきたいと思う
減災について
常に最悪の場合や、事情に備える
各自治体のハザードマップで危険区域を知り近づかない、
また、万一の家族の集合場所の確認をするようにと。
非常時に用意するもの
①飲用水 市販保存水（保存期間過ぎたら雑排水へに使用 ）野菜ジュース缶・鍋、ポット、ペットボトルの水の汲み置き
②雑用水 風呂水。 トイレ水に
③食料品 レトルトパック・ インスタントラーメン・ 餅・ せんべい・ 飴・ チョコレート・ ビスケット・ アルファー米・ 缶詰・ サランラップ・ 紙皿・ 固形燃料・ 小鍋
④熱源 固形燃料（マッチ）。 カセットガス・ボンベ。
⑤日用品 新聞紙・ 軍手・ トンカチ・ カッター・
⑥怪我、病気 常備薬。 血圧等治療薬のストック
⑦消耗品 トイレ用ビニール袋・ 新聞紙・ 凝固剤・ ダンボール・ 小銭10円玉と千円札・ タオル・ ポリエチレン袋各種透明不透明他日用品
⑧照明 シーチキン缶詰にテッシュをコヨリにして立て火をつける。燃やし終わったら缶詰としてたべる・ ろうそく・ ランタン・ マッチ・
➈通信手段 公衆電話で小銭10円玉・ 伝言ダイヤル（１７１へ電話すると案内が流れる）
➉衣類 レインコート・ 肌着・ マスク・ 目立つ帽子
⑪その他 ホッカイロ・ 携帯ラジオ・ 懐中電灯・ ビニールシート・ キッチンバサミ。 重要書類のコピービニール袋入り・ 消火器
※ 救援物資は避難所へ２～３日過ぎ。一般避難所へは1週間過ぎての予想で準備する
不動産用語 抜粋 良く目にする条文など
宅地建物取引業法第35条 契約に際し物件の情報を告知する重要説明の事
宅地建物取引業法第35条の２ 供託書の説明
宅地建物取引業法第３７条 契約成立後地帯なく契約書を交付する事
所有権の甲区は仮登記等。 乙区は所有権以外で地上権、賃借権、抵当権等
道路について
建築基準法第42条1項１号 道路
建築基準法第42条1項２号 道路
建築基準法第42条1項３号 道路
建築基準法第42条1項４号 道路
建築基準法第42条1項５号 道路（位置指定道路）
建築基準法第42条２項 道路（幅員が４ｍ・５ｍ未満
建築基準法第42条に該当しない 原則道路でない。ただし例外あり
用途 市街化調整区域・３４条１１号
起こりがなトラブルの未然防止や対処する方法
トラブル事例集 住まいの売買・賃貸借の取引・中古住宅購入後のリフォームにおけるトラブル事例集
不動産トラブル事例集 国土交通省データベースより
トラブル相談 財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター／住まいるダイヤル
中古住宅を リフォームする
自分の希望通りのリフォームができることから、最近増えている中古住宅を購入後に自分でリフォームするケースについて！
リフォームの流れ
➀ リフォームのイメージを固める
物件の築年数によっては、大掛かりなリフォームが必要になることがあります
マンションの場合は、「管理規約」などでリフォームできる範囲などが定められていることが多いので、早めに確認をするとよいでしょう
➁ リフォーム予算を決める
雑誌やインターネットなどの類似事例からおおよその見当を付けたり、物件の仲介をした不動産会社に相談するなどして、希望するリフォームでどのくらいの費用になるか目安を立てます。
費用が高額になる場合は、ローンの利用を検討します。
耐震や省エネ、バリアフリー等のリフォームに対して、自治体から助成が受けられる場合や住宅エコポイント、所得税・固定資産税等の減税が受けられる場合もあるので、確認をしておきましょう
➂ リフォーム事業者を探す
④ 見積書・提案書の提出を依頼する
➄ リフォーム事業者を決める
➅リフォーム工事の請負契約を結ぶ
相見積もりは大まかな条件に基づく概算なので、契約前に、最終的なリフォーム内容や見積もりを確定させます
➆リフォーム工事を行う
マンションの場合は、工事前に管理組合にリフォーム工事の申請が必要です。リフォーム工事中は、工程表通り工事が進んでいるか、契約通りの工事内容になっているかを確認します。工事の追加や変更がある場合は、その都度書面に残しましょう
➇引渡しを受ける
リフォーム工事が終了したら、竣工検査を行います。その後、工事費の精算をして、引き渡しを受けます。
リフォームできない場合
➀ マンションでリフォーム出来ない時
共用部分は個人の居住空間である住宅部分の外壁やバルコニー、サッシ・窓ガラス、玄関ドア、パイプスペースなども該当します。
１、間取りの変更
空間を仕切っている壁は取ったり付けたりできますが、建物を支える構造体となっている壁は動かすことはもちろん、穴を開けることもできません。また、パイプスペースの位置を移動することもできません
２、水周りの移動
キッチンや浴室などの水まわりは、給排水管や換気扇とセットで移動します。そのため、床下や天井に空間が十分ないと、水まわりを大きく移動できない場合があります
３、床材の変更
カーペットや畳からフローリングに変更できるかどうかは、管理規約に制限がある場合が多いので、必ず確認します。フローリングを禁止したり、フローリングの遮音性能を規定していたりする場合は、管理規約に従います
４、玄関やサッシ・窓ガラスの変更
玄関やサッシ・窓ガラスは共用部分なので、リフォームすることができません。ただし、管理規約によっては、指定されたサッシやガラスであれば変更できる場合もあるので確認しましょう。サッシの内側を二重サッシにしたり、玄関の内側を塗り替えるリフォームは、一般的に可能です
５、電気やガスの容量の変更
事前に管理組合に確認する必要があります
➁ 戸建てでリフォーム出来ない時
マンションに比べてリフォームの自由度は高くなる一方で、法律上の規制を受ける場合があるので、事前に確認しましょう。
１、増築
・敷地に対する建築面積（建ぺい率）や延べ床面積（容積率）に関する制限
・斜線制限や日影規制などによる、屋根の高さや勾配、建物の形に関する制限
・隣の土地との境界線や、道路から一定以上の距離をとることに関する制限
２、間取りの変更
構造上取り外せない壁や柱を動かしたり、穴を開けたりすることはできません
３、玄関やサッシ・窓ガラスの変更
防火地域・準防火地域では、防火性能基準を満たした玄関ドアやサッシにのみ
不動産 売る時の注意 不動産売却時の諸費用他
●売却の理由を確認する 広い家に・便利な所へ・田舎にUターンなど・いつ頃、いくらぐらいでなど確認する
売却の流れ
➀売却価額の目安を立てる
物件の周辺相場を知ることから始める
➁不動産会社を探す
➂物件価額の査定を依頼する
④不動産会社に仲介を依頼する （媒介契約を結ぶ）
媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。
有効期間は、３ヶ月を超えない範囲で、満了時に依頼者からの申し出によって更新されます。
➄不動産を売り出す
一般的には、売り主の希望価格と不動産会社の査定価格を踏まえて、売り主が売り出し価格を設定します。
実際の売買交渉においては、売り出し価格と購入申込価格の差を解消して、売買価格を決定することになります。
売却時にかかる諸費用
１、仲介手数料
２、抵当権抹消費用 司法書士に依頼する時はその報酬も
３、不動産売買契約書の印紙税
４、測量費用 必要時
５、建物解体費用 必要時
６、譲度所得税 利益が出た時は所得税と住民税
譲度所得金額＝譲度価額ー取得費ー譲度費用ー特別控除
損益通産（※居住用財産の売却や買い替えで損失が出たとき、一定の要件で他の所得から通算及び繰越控除ができる)
７、その他 引越し費用・不用品処分費用
内覧の準備をする
不要な荷物を片づけ、掃除を念入りにしておくなど、好印象を与えられるように早めに準備をしておきましょう
１、靴 靴箱に全て入れる
２、室内 不要なものは片付けるか捨てる、広さが分かるように
３、浴室・トイレ カビや水アカの除去・においに注意
４、キッチン 最低限油汚れは落とす
５、バルコニー 不用品の片付け・洗濯物の取り込み
６、収納 見られても良いように整理整頓
７、外回り 庭や敷地内の雑草を抜く
※買い取り保証 既に買い換え物件が決まっているなどの理由で、一定期間内に必ず物件を売却しなければならない場合に利用することが考えられます。
一般的には不動産会社の査定価格より低くなります
➅購入希望者と交渉する
価格の条件は最も重要ですが、その他の条件についても、譲れる点と譲れない点を明確にして、交渉を進めましょう。
・売買価格
・手付金の額
・引き渡しの時期
・瑕疵担保責任の期限
・土地の実測を行うか否か 土地の実測を行う場合は、実際の面積に応じた売買代金の精算を行うか否か
・建物や設備の補修を行うか否か
・古家がある場合は撤去するか否か
・公租公課（固定資産税や都市計画税）などの精算方法や金額
➆物件情報を開示する
不動産会社が仲介する場合は、「重要事項説明」という制度に基づく詳細な物件説明を行いますので、不動産会社の物件調査に協力しましょう。
・登記記録（登記簿）の記載事項
・法令に基づく制限の概要
・敷地と道路の関係、私道の負担に関する事項
・飲用水・ガス、電気の供給施設および排水施設の整備状況
・工事完了時における形状、構造など
・一棟の建物またはその敷地の管理・使用に関する事項（マンションの場合）
・売買代金以外に授受される金銭に関する事項
・契約の解除に関する事項
・損害賠償額の予定や違約金に関する事項
・手付金などの保全措置の概要
・支払い金または預かり金の保全措置の概要
※重要事項説明は、買い主に対してなされますが、売り主も、その内容を確認しておくことが、後々のトラブルを防ぐためにも大切です。
売り主が正しい情報を不動産会社に告げなかったことにより、買い主とトラブルが発生したときには、売り主が損害賠償を請求される可能性もあります。
したがって、売り主も重要事項説明の内容を確認することで、
１、提供すべき情報に漏れはないか、
２、提供した情報が重要事項説明書に正しく記載されているかを、確認しましょう。
万が一、重要事項説明書の内容に問題がある場合には、すぐに不動産会社に連絡して、重要事項説明書を修正してもらいましょう。
➇売買契約を結ぶ
売買条件を合意したら、買い主と売買契約を結びます。
このとき、一般的には物件価格の10～20％程度の手付金（契約金）を受取る事になります
契約の解除には、主に以下のようなものがあります。
１、手付解除 相手方が契約の履行に着手するまでは、手付金の倍返し、または放棄により契約を解除することができる
２、危険負担による解除 天災により物件が毀損した場合に、過大な修復費用がかかるときは、売り主は無条件で契約を解除することができる
３、契約違反による解除 違約金等の支払いにより契約が解除される。
瑕疵担保責任に基づく解除 物件に重大な瑕疵（欠陥など）があった場合に、その瑕疵により契約の目的が達せられない場合は、買い主は無条件で契約を解除することができる
４、ローン解除 買い主に落ち度がなくても住宅ローンを受けられなかった場合に、買い主は無条件で契約を解除することができる。
５、合意による解除 当事者の合意に基づく条件で契約を解除することができる
➈不動産を引き渡す
売買代金を受領するのと同時に、登記申請（抵当権抹消、所有権の移転等）を行います。
細かな設備・備品等の取り扱いなどについても、買い主と現地立ち会いを行った上で十分に確認をしましょう。
また、引き渡した後の税務申告などの手続きも漏れのないよう気をつけましょう。
買い替えなら購入が先か、売却が先か？
買い換えには税制上の特例が適用される場合があります
１、売却と購入を並行して検討するとき
現在の住まいの買い主と新居の売り主と価格や引き渡し時期などについて、それぞれのバランスに配慮しながら交渉を進める必要があります。ただし、契約条件は相手方の意向にも左右されますので、難しい交渉となる場合もあるでしょう。
２、売却を先に検討するとき
売却の契約を先に結ぶことになりますので、購入の進捗状況に応じて現在の住まいの引き渡し時期を調整する必要があります。調整が難しい場合は、一時的に賃借で仮住まいを用意することも想定しなければいけません。
３、購入を先に検討するとき
売却価格が想定よりも低かった場合に、現在の住まいのローンが残ったり、購入を断念せざるを得ないリスクもあります。
売却物件に関する確認事項
１、権利関係の確認
法務局の登記記録（登記簿）で調べることができます 所有権・借地権・など一戸建てで増築したことがある場合は床面積の変更登記がなされているかなど
２、土地の境界線の確認
３、物件の瑕疵への対処
修復が必要なとき、その費用に相当する額を売却予定価格から差し引いた価格で売ることも考えられます
４、物件の老朽化への対応
リフォームをした場合は、その記録を買い主に引き継ぐことが大切です。
不動産 買うときの注意
※ 最初に購入価格の３０％位を用意したい！（頭金は購入価格の２０％・諸経費は新築５％・中古で１０％）
分譲物件（新築マンションや販売個数の多い新築１戸建て）
企画＝売主（売主・分譲する不動産会社）
施工＝建設会社
販売＝販売を受諾した不動産会社
購入＝個人
仲介物件（新築１戸建てや中古物件）
売主＝個人
販売＝仲介を依頼された不動産会社
購入＝個人
購入の流れ（分譲・仲介物件） ※斜め字は（仲介物件）のみに摘要
➀ 希望条件を整理する
地域・種類・時期・種類など住環境をしらべる
➁ 予算を決める
おおむねの相場・預貯金の額・住宅ローン借り入れ可能額を調べる
物件価額＋諸費用＝自己資金＋住宅ローン
●年収に占める全ての借り入れの年間合計返済額の割合
年収４００万未満３０％以下・４００万以上３５％以下（フラット３５の利用条件等）
返済できる金額の試算例
＝（現在の家賃＋駐車場代）＋住宅取得の預金ー住宅購入で増加する支出
＝借り入れ可能額のシュミレーション
➁ －２ 不動産会社を探す（新築１戸建てや中古物件を探す時は不動産会社へ依頼する）
➂ 住まいを探す
インターネット検索や新聞折り込み広告、不動産会社からの紹介などから希望条件に合う物件を探す
④ 現地を見学に行く
モデルルームや現地を見学・ 周辺環境や間取り、設備、購入条件などを確認します
④ －２ 不動産会社に仲介を依頼する（媒介契約を結ぶ）
対象となる物件や、仲介業務のサービス内容、不動産会社の仲介手数料などが記載されます。
媒介契約は、有効期間満了時に依頼者からの申し出によって更新されます。更新後の有効期間も3ヶ月を超えない範囲で決定してください。
➄ 資金計画を立てる 購入時の諸費用の概算と内容
物件探しと並行して資金計画を具体化させていきましょう。物件の購入資金・諸経費・住宅ローンの金利・毎月の返済額なども試算しておきます
公的ローン＝財形住宅融資
民間ローン＝銀行・信用金庫・
フラット３５＝民間金融機関が住宅支援機構との提携で提供
➅ 購入の申込をする
売り主である不動産会社か、販売代理をしている不動産会社に購入の申し込みをします。このとき、申込証拠金を預けることがありますが、売買契約の前に申し込みを撤回する場合には返還してもらえます
➅ －２ 購入の申込をする
不動産会社を通して売り主へ購入の申し込みをします。申し込みは、書面で行うのが一般的です。
⑦ 重要事項説明を受ける
宅地建物取引業法では、売買契約を締結するまでの間に、不動産会社は、購入予定者に対して購入物件にかかわる重要事項の説明をしなければならないと定めています。
重要事項説明は、宅地建物取引主任者が、内容を記載した書面に記名押印し、その書面を交付した上で、口頭で説明を行わなければなりません。
➇ 不動産の売買契約をする
重要事項説明の内容を確認して納得できたら、売り主と売買契約を結びます。一般的には物件価格の10～20％程度の手付金（契約金）を支払います
不動産会社（宅地建物取引業者）が売り主の時、売買契約時以下のような制限が設けられています
１、未完成物件の契約の制限
２、クーリングオフ
３、手付金の制限
４、手付金の保全
５、損害賠償額の予定に関する制限
６、瑕疵担保責任の期間に関する制限
➈ 住宅ローンを契約する
売買契約を結んだら、住宅ローンの正式な契約を結びます
➉ 引渡しを受ける
物件が完成したら、下記代金を支払います。同時に、売り主が物件を引き渡し、不動産の登記手続きを行います。その後、引っ越しをして入居となります。
・物件代金の残金
・固定資産税・都市計画税の精算金
・公共料金などの精算金
・管理費などの精算金
・登記費用（登録免許税、司法書士への報酬など）
・不動産会社への仲介手数料の残金
不動産を貸すときの注意
不動産を貸す理由を整理する
なぜ貸すのか？ いつまで貸すのか？ 将来どうするのか？
将来戻る予定がないなら普通借家契約・ 戻る予定がはっきりなら定期借家契約など
貸すまでの流れ
➀ 相場を知って賃料の目安を立てる（近隣の相場を調べる）
➁ 貸した場合の収支について調べる（収入ー税金ー管理費など）
１、収入
●一時的に入る 礼金（１～２か月分）及び 更新料（１か月分）
●退去時まで預かるお金 敷金（１～２か月分）
●賃料 及び 管理費（共益費）
２、支出
●管理委託費
●住み替え先の住居費
●固定資産税・都市計画税（所有者が納める）
●管理費・修繕積立金（分譲マンション）
●購入時のローン（住宅ローンは原則として、自分が住む住宅を購入するために利用するものなので、転勤等の一時的な事情によるものでなければ、ローンの一括返済を求められたり、賃貸用のローンへの借り換えを求められたりする場合があります）
●一時的なメンテナンス・修繕料
●不動産会社への仲介手数料
●その他・損害保険料・交通費・通信費・など
３、利回りとは
年間利益（賃料収入など）÷投資額（物件購入額）×１００＝利回り
表面利回り＝収入（粗利益) ※支出は考慮されない → 投資の初期段階で広告などに使用
実質利回り＝収入（純利益） ※収入ー支出 → 具体的な検討段階で個別に開示される
➂ 賃料の査定をする（借主の募集の前に不動産会社に依頼する）
●簡易査定・机上査定 周辺の取引事例データから（初期段階）
●詳細査定・訪問査定 実際に物件の状態（建物内の住戸の位置、階数、向き、日当たり、眺望、設備、周辺施設、室内の傷み具合、賃貸前のリフォーム・修繕の必要性など）を細かく確認した上で行われる詳細な査定。（募集賃料の設定時）
※詳細査定時必要なもの 地図、登記記録（登記簿）、その他詳細資料（購入時の重要事項説明書、建築関係書類等）が必要
④ 募集の契約をする（不動産会社に依頼する業務を決定する）
入居者の募集を依頼する場合は仲介業務を、入居後の管理を依頼する場合は管理業務を不動産会社に依頼します
貸主の希望を明確に伝える
依頼の形態の代理・媒介を確認
➄ 賃貸条件を決定し、入居者を募集する
賃料や契約期間など、募集に当たっての賃貸条件を決定し、貸主と不動産会社が合意した方法（インターネットや情報誌への掲載など）によって募集活動を行います。
➅ 入居希望者への対応・条件交渉
不動産会社に仲介を依頼している場合には、これらの業務を不動産会社が行います。
➆ 入居希望者を審査し・賃貸契約を結ぶ
不動産会社が入居者審査や契約手続きをサポートします。
➇ 入居後の管理をする
入居者からの賃料の受け入れ、入居者の苦情対応、物件の清掃などの管理を行います。
また、契約期間が終了したときの契約更新や退去手続き、退去後の入居者の募集など。
不動産会社に管理業務を委託した場合は、これらの業務を不動産会社が行います。
入居者管理
１、賃料集金代行
２、賃料滞納への対応
３、賃料保証
４、苦情対応
５、契約更新業務
建物管理
１、日常的な業務 清掃・ゴミだし等。頻度は個別契約になる
２、退去にかかわる業務 クリーニング・リフォーム・修理の手配
３、その他長期的な業務 長期修繕計画など
➈ 更新や退去への対応
●借り主への意思確認
一般的には契約期間終了の半年前から3ヶ月前までに書類を送付して確認します。
●更新の場合
賃料を変更するなど、更新に当たって何らかの書面を結ぶ必要がある場合には、その内容を記載した書面を準備します。そのほか、当初の契約書に基づいて、更新料の受け取りや借り主の保険契約の更新などが必要な場合は、これらの手続きも漏れなく対応する必要があります。
●退去の場合
退去時の立ち会いにより室内の状況を確認し、修繕などの原状回復の方針を決めると同時に、借り主との費用負担の割合を調整し、クリーニングや修繕などの作業を手配していきます。その後、賃料や借り主が負担する原状回復費用などと精算した上で敷金を返還します。
●入居者管理
建物管理などを不動産会社に委託していれば、これらの手続きを代行してもらえる場合もありますが、原状回復をどこまで行うかなどについては、貸主に判断を求められることは少なくありません。
原状回復は、トラブルになりやすい複雑な問題ですから、きちんとした知識を持って適切な対処ができるようにしておきたいものです。
●新たな入居者募集
借り主が退去となった場合には、不動産会社に仲介を依頼するなどして、新たな入居者を募集します。
➉ 資金管理 住まいを貸すことで、家賃収入を得た場合には、確定申告（一般用書き方）も必要です。
●日常的な収支管理
賃料の入金に加え、管理会社等への支出やその他修理のための支出など、収支についてはすべて記録しておく必要があります。
リフォーム代、修繕代といった金額の大きな支出以外に、保険料、交通費や通信費などの細かい支出も忘れずに記録して、確定申告に備えましょう。
●更新や退去時の収支管理
契約の更新や退去の際には、更新料や新たな入居者からの礼金などの収入や、室内のクリーニングや修繕、新たな入居者募集にかかる仲介手数料などの支出などが発生します。 また、敷金の返還などもありますので、しっかりと収支を管理する必要があります。
●確定申告 （不動産用書き方）
不動産収入を得た場合には、確定申告をする必要があります
●修繕費・リフォーム費用の手当て
長期的に賃貸する場合には、建物や設備の老朽化に対応するために、定期的な修繕や交換なども必要となります。また、空室対策としてリフォームを検討することも考えられます。そのためのお金をあらかじめ想定し、長期的な資金計画を立てておくとよいでしょう。
●日常的な収支管理
賃料の入金に加え、管理会社等への支出やその他修理のための支出など、収支についてはすべて記録しておく必要があります。
リフォーム代、修繕代といった金額の大きな支出以外に、保険料、交通費や通信費などの細かい支出も忘れずに記録して、確定申告に備えましょう。
●更新や退去時の収支管理
契約の更新や退去の際には、更新料や新たな入居者からの礼金などの収入や、室内のクリーニングや修繕、新たな入居者募集にかかる仲介手数料などの支出などが発生します。 また、敷金の返還などもありますので、しっかりと収支を管理する必要があります。
●確定申告 （不動産用書き方）
不動産収入を得た場合には、確定申告をする必要があります
●修繕費・リフォーム費用の手当て
長期的に賃貸する場合には、建物や設備の老朽化に対応するために、定期的な修繕や交換なども必要となります。また、空室対策としてリフォームを検討することも考えられます。そのためのお金をあらかじめ想定し、長期的な資金計画を立てておくとよいでしょう。
不動産 借りる時の注意
不動産業と宅建業
不動産業 売買、仲介（媒介）・賃貸（土地や住宅・ビルの大家）・管理（分譲マンションの管理、賃貸物件の管理等）など、様々な業種が含まれます
宅建業 不動産業のうち、売買や仲介といった取引（流通）を取り扱う業種
※宅地建物取引業（宅建業）の規制の範囲とは
（1）自らが行う宅地や建物の売買や交換をする時
（2）売買や交換、貸借をするときの代理や媒介をする時
（不動産会社が自社の物件を貸主として貸す場合）や管理業務（入居後の管理を行う場合）は除く
※宅地建物取引主任者とは
物件や契約内容等の説明（重要事項説明）と契約内容を記載した書面への記名押印については、主任者しか取り扱えないと定められています
宅建業の賃貸業務イメージ
貸主 ← 媒介契約 → 不動産会社（仲介） ← 媒介契約 → 借り主 ← 監理（不動産会社） ← 監理委託契約 → 貸主
賃貸の流れ
➁ 賃料の相場を知る
賃料相場は様々な要因に左右されます。特に、立地と物件の特徴の影響を強く受ける傾向があります
➂ 住環境を調べる 各自治体の情報など収集する
④ 予算を決める
１、家賃は手取り月収の３分の１以下で
２、契約に必要な、初期費用の内訳
●礼金 → 家主へ
●敷金 → ← 家主（退去時精算して残額戻る）
●前家賃 → 家主
●仲介手数料 → 不動産会社
●損害保険料 → 保険会社（入居中に借り主の責任によって起きた火災や水漏れなどの損害を、貸主や損害を与えた他の入居者などに補償するために加入）。借り主の保険加入が契約条件となっていることが多くなっています）
●保証料 → 家賃保証会社へ（借主に保証人がいない時）
➄ 住まいを探す
インターネット。地域にこだわる時は、その地域の不動産会社へ行く
➅ 広告の見方 以下が表示されているか？ 表示規約について
１、所在地
２、駅等までの距離
３、専有面積 １畳の表示は畳1枚当たり1.62平方メートル以上の広さがある
４、間取り
５、構造と階数、賃貸戸数
６、建築年月
７、賃料・礼金・敷金など
８、管理費・共益費
９、損害保険加入の有無
１０、駐車場の利用条件
１１、定期建物賃貸借かどうか
１２、取引態様
１３、免許番号
１４、取引条件の有効期限
その他情報 必須ではないが確認しておくと安心
●更新料
●契約期間
●入居可能日・現況
●間取り図
●方位
●設備 個別に確認する
●備考その他特有事情など
➆ 不動産会社に仲介の業務を依頼する
不動産会社に仲介に関する契約書（媒介契約書）の締結が賃貸借の仲介では、義務づけられていません。
※売買の仲介は、宅地建物取引業法により、媒介契約が義務づけられています。
したがって、賃貸の媒介契約書の締結は不動産会社の任意となり、特に賃借の場合は、口頭や簡単な申込書などで依頼することも多くなっていますが、仲介をめぐるトラブルを回避するために、できるだけ契約書を結ぶようにしましょう。
➇ 入居の申込をする
申込書は不動産会社が独自に書式を定めていることも多いが、一般的には、入居希望者の住所、氏名、連絡先、勤務先、年収、勤続年数などを記入する。
➈ 入居審査を受ける
貸主などが、入居申込者のそれまでの応対、入居申込書やその他の提出書類の内容などに基づき入居審査を行います。
申し込みをした後でも、契約が成立するまでは、申し込みの撤回は可能です、が、安易に申し込みを撤回することのないよう、申し込み時に慎重に判断することが大切です。
➉ 契約前に重要事項説明を受ける 不動産会社が貸主の場合は、法規制の対象外なので重要事項説明は義務づけられていません
入居予定者に対して賃借物件や契約条件に関する重要事項の説明
「対象物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」などについて 宅地建物取引主任者が、内容を記載した書面に記名押印し、その書面を交付した上で、口頭で説明を行わなければなりません。
⑪ 賃貸借契約を結ぶ
確認事項
●契約期間と更新の定め
●賃料や管理費の額・支払い・滞納時のルール
●敷金
●禁止事項
●修繕 一般的には、通常の物件の使用に必要な修繕は貸主が行うこととなっています
●契約解除について 借主からの解約
●原状回復の範囲と内容
契約手続き
不動産会社の事務所などで行われます。契約には、貸主や借り主、仲介した不動産会社などが立ち会います。
契約書の内容を読み上げて最終的な確認をし、内容に問題がなければ契約書に署名・押印を行います。
敷金、礼金、仲介手数料、損害保険料などの支払いを行い、費用に応じて領収書、預り証などを受け取った後、鍵が渡されて契約は終了します。
⑫ 引渡し・入居
契約を締結して鍵を受け取ったら、次は引っ越しです。賃貸借の場合、物件の引き渡しに不動産会社、貸主が立ち会うことはありませんので、自分の都合に合わせて引っ越しの日程を決められるのが一般的です。
⑬ 契約を更新
更新料→家主へ 更新後の新賃料の1ヶ月分という例が多いようです。
更新事務手数料→不動産業者へ
⑭ 退去時の注意
契約書を確認して、いつまでにどのような方法でを確認する。
退去時の流れ
●不動産会社又は家主への申し出
●引越し日、立会日の決定（引越し日以降）
●明け渡し 不動産会社あるいは貸主の立ち会いの下、室内の状況を確認し、原状回復の範囲などを決めます。その上で、鍵などを返却し、部屋を明け渡します。
なお、明け渡しまでに電気、ガス、水道、新聞等の精算は済ませておきましょう
４、敷金の返還
借り主に原状回復費用が発生している場合には、その費用を精算した上で、借り主に返還されます。後日の口座振込み多い。
※借り主が設置した家具により、床、カーペット、畳がへこんだり、跡が付いたりした場合、室内に家具を置くことは日常の生活に必要ですので、通常損耗とされるのが通常ですがｇ、家具を引きずりできた傷は借主負担。
もめない相続 と 簡単な相続税の試算
”遺言を書こうという” NHKゆうどきネットワーク を見て！
内容は、父親の死後、痴呆の母親と共に生活し、6年間介護をしてきた長男が、その母親の葬式後に、独立して別居していた次男から、住んでいる家を処分して、平等に財産を分けるよう請求されたと言う話。
長男は母親の面倒を見ていて十分働けなかったので蓄えも少ない。
家を処分したら生活に困ると反論。
しかし、今度は、どの位面倒を見たのか金額にして表示するよう請求される。
今まで仲の良かった肉親も、辛い。
こんなときのために遺産の多い、少ないにかかわらず、仲の良かった親族が憎しみ会わないために、遺言を書くようにと言う番組であった。
相続がもめる原因は
１、不景気なのでもらえるものは何でもと言うような時代になった事。
２、晩婚化や結婚・離婚を繰り返すことに抵抗なくなり家族関係や相続関係が複雑になってきている。
では、その注意点は
遺言書の例として
家を妻に残す
1,000万円の現金の半分を妻に
残りの500万円を子供2人と、妻が結婚に際し置いてきた子供一人（※この子は相続権がないので遺言で遺贈しないと財産分与できない）の計3人で分ける
と、言う、内容で書き残したい場合
１、分割の理由を明確に書くこと。（なぜ・どのようにと理由付ける）
２、文面はどのようでも。（手紙のように書いてもかまわない、気持ちを正確に）
３、日付け・署名を明確に。
４、内容はオープンにする。
全員の前で読みあげる。こっそり書いて隠しておくともめる原因になる。
５、何度書き直しても良いので、とりあえず書いてみる。
確定申告書作成ポイント
2月に入り、確定申告（国税庁ＨＰ参照）の仕上げの段階です。各所得を原則2月16日から3月15日に申告します
概要
収入（不動産・給与・年金などー各所得控除） ー 社会保険合計・生命保険一定額・地震保険一定額・基礎控除・医療控除・扶養控除等の控除する
＝課税所得×税率＝所得税額
＝課税所得×１０％＝住民税額 ※所得税より基礎控除30,000円少なく330,000円控除
扶養手当は税制が変わり注意する
０～１５才 ＝控除額３３万 →控除額０円 ※子ども手当て創設で廃止
１６～１８才＝控除額４５万 →控除額３３万 ※高校実質無償化で上積み無し
１９～２２才＝控除額４５万 →控除額４５万 ※改正無し
２３～６９才＝控除額３３万 →控除額３３万 ※改正無し
７０才～ ＝控除額３８万同居老親４５万 ※控除額改正無し
➀ 申告書記入概要
必要書類を準備する源泉徴収票原本・医療費明細・各種保険の証明書・寄付金受領書など
１、給与や年金・配当・株式の譲度益などを各欄に記入し
２、それぞれの費目毎に異なった控除額の軽減を式に当てはめ、計算し、所得額を記入
３、損益通算できる不動産・配当・給与・公的年金や執筆収入等の雑所得を通算する
４、源泉徴収ありの特定口座以外での申告分離課税での株式や投信の売却損益を通算する
※以上の合計所得により国民年金保険料の免除あり
申請により保険料の全額15,020円免除は
前年所得額＝扶養親族等の＋１Ｘ３５万円＋22万円以下
➁ 所得金額の計算をする
準備 前年1月1日から12月31日の間の所得を出す（内訳は）
・配当所得 株式の配当・ 公募株式投信の分配金
・不動産所得 住宅の賃貸収入・月ぎめ駐車場収入
・事業所得 自営業・農業・漁業・サービス業・医者・作家・弁護士等
・退職所得 源泉されてない退職金受取時 一般的には退職金の受取り時の源泉徴収で終了
・譲度所得 株式関係・不動産を売却して損をした、利益が出た
・山林所得 取得後5年後えの山林を立ち木のまま、伐採して譲度した
・一時所得 5年後えの生保、損保の満期返礼金ー支払保険料が50万円超のとき
・雑所得 年金以外の所得がある。年金額４００万円超かつ、年金以外の雑所得（個人年金・原稿料などー必要経費）が２０万円超のとき申告
※ 以下の利子所得と給与所得は原則申告不要だが、該当する時は確定申告を
・利子所得 20％源泉となっている原則終了。
・給与所得 年末調整で原則終了。以下に該当する時は確定申告をする
・給与が年間2000万超
・副収入が年間20万超
・医療費が所得の5％超または年間10万以上
・新規の住宅ローン控除などあり
➂ 各種控除をする （所得控除をする分）
１、雑損控除 災害・盗難・横領
２、医療費控除 年間１０万以上
３、社会保険料控除 健保・年金・後期高齢・介護などの保険料
４、生命保険控除 生保・個人年金保険料の一定額、最高各50,000円
５、地震保険控除 最高50,000円
６、寄付金控除 （所得控除適用分）
控除額計算＝震災以外・震災関連の寄付金合計額（所得金額８０％が限度）－２０００円
７、配偶者控除 一般38万円・老人48万円
８、配偶者特別控除 自身所得1,000万以下で配偶者が38万～76万未満
９、扶養控除 一般38万・特定63万・老人58万（別居）48万
１０、基礎控除 38万円
➃ 合計所得額を出す（課税される所得金額）
➄ 税金の計算をする
課税される所得金額 ｘ 税率 または別表
➅ 各種控除をする （税額控除をする分）
１、配当控除
２、住宅のローン・耐震・バリアフリーなど
３、源泉徴収税額 年金や給与での源泉されている金額
４、寄付金控除 （税額控除適用分）
➆ 申告納税額算出
➇ その他・延納・還付の欄記入する
➈ 住民税・事業税の欄を記入する
16歳未満の扶養親族がいるとき
寄付金税額控除
都道府県・市区町村対する寄付金、赤十字支部・都道府県や市区町村条例の寄付金
震災義援金は日本赤十字社や中央共同募金会等の募金団体あて
➉ 納税をする
現金は3月1５日まで・振替納税は4月20日引き落とし納税する
国民健康保険制度のポイント
国民健康保険の運営は市区町村で行い、その内容は自営業・・パート・アルバイトなどが世帯単位で加入する
高額医療費制度・特定疾病療養費等も届出で補助あり。
費用が支給されるとき
・ 出産（出産一時金）
・ 死亡（埋葬費）
・ 訪問看護の利用（訪問看護療養費）・移送費その他
差額を払えばより良い治療が受けられるとき
・ 高度先進医療
・ 入院の質や量
・ 歯の治療など
窓口負担は
・ ３～６９歳＝３割
・ ３歳未満＝２割
・ ７０～７４才（前期高齢者）＝１割 →近い将来２割になる予定（一定以上所得の人＝２割）
・ ７５歳以上は老人医療制度へ自動加入 介護保険と同様に年金から天引きされる
平成２１年度の後期高齢者医療制度の負担保険料は全国平均１ヶ月５，１６０円が納付額
ファイナンシャルプラン （限られた収入でも快適生活）
ライフプランを立てよう 自分はこう生きたいとの目標を立てる
１、キャッシュフロー表作成準備
（ライフイベント表の作成） 家族のプロフィール・人生設計表（本人とその家族の将来の予定・希望を時系列表記）作成
２、キャッシュフロー表作成準備
（可処分所得の計算） 可処分所得 ＝ 年収（支払金額）ー（社会保険料※年収×１２％位ー所得税ー住民税）
源泉徴収票の見方
➀支払金額（給与・賞与） ー 給与所得控除額 ＝ ➁給与所得控除後の金額
➁給与所得控除後の金額 ー 所得控除の額の合計（社会保険・生命や地震の定額・配偶者・扶養・基礎の各控除の合計※資料提出） ＝ ➂課税所得額
➂ ｘ ④税率 ＝ ➄所得税額※源泉徴収税額と照らす
※会社員の社会保険料には、厚生年金保険料、健康保険料、雇用保険料、公的介護保険料（４０歳以上のものが対象）があり、年収の１２％程度の負担率。
※住民税 ＝源泉徴収票に記載なし、月々の給与明細の12倍で1年分 ※課税所得額Ｘ10％位
３、キャッシュフロー表作成準備（年間の総支出額の計算）
年間総支出額＝可処分所得－年間貯蓄額
４、キャッシュフロー表の作成 （将来の年間収支や貯蓄残高の予想を時系列に将来価値で試算）
１、家族のプロフィール表・ライフイベント表を作る
２、可処分所得ベース収入の状況書き出す
３、項目別に家計の実態支出の状況を表にする
１．基本生活費・・・食費・水道・電気・ガス・電話・新聞・通信費・交際費・衣服など
２．住居費・・・家賃、住宅ローン、管理費、固定資産税など
３．教育費・・・学費、塾費など
４．保険料・・・生命保険、自動車保険など
５．その他の支出・・・旅行などレジャー関連、電化製品など（※ここを見直す）
６．一時的な支出・・・冠婚葬祭、車購入など
項目 年間支出 割合 主な項目 。
基本生活費 万円 ％ 。
住 居 費 万円 ％ 。
教 育 費 万円 ％ 。
保 険 料 万円 ％ 。
その他支出 万円 ％ 。
一時的支出 万円 ％ 。
年間総支出 万円 ％ 。
４、年間ベース貯蓄の状況書き出す
５、不動産も含めた資産と負債の状況書き出す
キャッシュフロー表参考ＵＲＬ
http://lifeplantechnique.up.seesaa.net/image/BBC8A4A8A4EBA5ADA5E3A5C3A5B7A5E5A5D5A5EDA1BCC9BD.xls
改善策 家計の合理化・ライフプランの変更・収入ＵＰ／ローン組む・保障やローンの見直し・大型ライフイベントの取り止め等で健全化はかる。
まずは年間の収支を確認。一時的な支出により単年度でマイナスになるぐらいは、それほど大きな問題ではないでしょうが、一定期間マイナスが続くようであれば要注意。基本的にローンや保険の内容などはすぐに見直す必要ある
５、個人バランスシート（個人実質財産）で確認
個人バランスシート参考
http://lifeplantechnique.up.seesaa.net/image/balance20sheet.xls
取得価格でなく時価評価で記入し、生命保険等は解約返戻金を記入。
キャッシュフロー表 作成にあたってお金に関する知識が必要です。
住宅ローン概要
教育ローン概要
退職金課税＝ （収入金額ー退職所得控除額）Ｘ１/2 ※40年勤務は2200万以下は無税に。
社会保険
公的年金
公的医療保険
労災保険
雇用保険
各種保険
税金
相続 などの知識が必要で、これらをフル動員して作り上げるのがファイナンシャルプランです。
社会から孤立しないため 老い支度を
身の回りの整理
●亡くなったら不用品となる、写真や衣服・台所用品・書籍や雑誌の整理をして、できるだけシンプルに暮らす。
●友人知人親戚を含めた住所録の整理をし、緊急の連絡先２～３件を指定しておく。
●エンディングノートはシンプルに。他の人が読みやすいように
●預金はできれば普通預金に。定期性は引き出すとき書類が必要
●夫婦だけの人は、公正証書遺言を書く（相続が配偶者だけでなく兄弟姉妹まで行ってしまうので）
●老後は、近くに友達がいなければ、俳句や短歌・書道等、体が不自由になってもできる趣味を持つ。
認知症の任意後見は
●任意後見契約は身内と第三者（友人・知人・その他）の複数にするのも良い。途中での変更も可能
※参考
任意後見契約とは，まだ精神能力が欠けていない段階で，将来能力が不十分となった場合にそなえて，あらかじめ財産管理などを受任者に委任しておく契約です。
平成１２年４月，高齢者痴呆，知的障害，精神障害などにより判断能力が不十分となった成年者の保護のため，財産管理や身上監護を図る成年後見制度が発足しました。
この制度には法律による「法定後見」（申立により家庭裁判所が後見人を選任する）と委任契約による「任意後見」（委任する人と受任する人との民法上の契約による）があります。
この契約は当事者の意思を明確にしておく必要がある（特に委任する財産管理行為の範囲の点）ため，公正証書によることが要件とされています。
また，任意後見契約公正証書が作成されると，公証人の嘱託により法務局に登記されることになっています。
介護サービスや施設 ４０才からの準備を
誰もが要介護者になる可能性がある。介護保険やサービスに感心を持ち元気な内に準備する
介護の必要になる主な原因
１、脳血管疾患 ２、認知症 ３、老衰 ４、関節疾患 ４、骨折の順。これらに対し、体のメンテナンスと介護を受けるときのために経済的準備をする。
ケアプランの中身が介護環境を左右する
元気な内にどのような介護を受けたいかメモしておき、ケアマネージャーに伝える。
（買い物はタイムセールの時間に等）コミニュケーションとる
良いケアマネージャーに出会うまで変更もできるので、初めから否定的なことしか言わないケアマネージャーとは付き合わない位で、選択権はサービス利用者にある。
1ヶ月あたりの居宅サービス支給限度基準額・自己負担必要額
支給限度基準額は要介護度によって、単位で設定されています。支給限度基準額の範囲内であれば自己負担額は1割ですが、支給限度基準額以上のサービスを利用した場合は、超えた分は全額自己負担になります。
要支援１は4,970単位・要支援2は10,400単位
要介護１は16,580単位・ 要介護２は19,480単位・ 要介護３は26,750単位・ 要介護４は30,600単位・ 要介護５は35,830単位で
１単位10円としても、自己負担は1割なので、
自己負担は月額4,970円～35,830円となる。
※利用状況により、各種の加算あり、限度額超えは全額自己負担となる。
※介護の自己負担分は 月額３～５万円の年金でも賄える。
終のすみか選び
７５才以降は他の人の介護や支援が必要になる割合が高い
介護給付実態調査月報より
６５～６９才 ２．１％
７０～７４才 ４．５％
７５～７９才 １０．４％
８０～８４才 ２２．３％
８５才以上 ４８．５％ のような、介護給付受給者割合となり、高齢ほど支援が必要。
介護を希望する場所として
１、自宅 自宅が良い理由（経済的、自由が利く、家族といたい等）
自宅介護の要件
●住環境 坂や階段、近隣の商店街、を検討
●リフォーム可能か？ 玄関周り、手すり等。
費用は市区町村のバリアフリー改修費助成・国のリフォーム減税・介護保険の住宅改修費用支給等検討する。
●いざと言うときの頼れる人近所にいるか？（会合やイベントに参加し頼れる人を作る）
その他の施設と特徴 （高齢者住宅財団資料より）
●ケアハウス（自立型） 要介護が高くなると退去も。月額費用約７～１８万（所得で変わる）
●ケアハウス（介護付） 施設スッタフにより終末まで居られる。月額費用約８～１８万（所得で変わる）
●特別養護老人ホーム 65歳以上で常時介護必要で在宅で無理な人。42万人待機。要介護度・緊急度の順に優先入居。月額費用約５～１５万（所得により公的助成）
●有料老人ホーム（介護付） 病院の個室のような居室。入居金０～数千万円。月額１５～３０万円
●有料老人ホーム（住宅型） 予算に余裕あるとき・一般的なマンションの用な居室。入居金０～数千万円。月額費用１５～３０万円
●シルバーハウジング（公営賃貸住宅） 月額費用１～１３万円 地域や所得で異なる
●サービス付き高齢者向け住宅 入居金０～数百万円。月額費用５～３０万円
元気な内に住み替えを
1、比較的元気な７５才くらいまでは
予算を抑えたいとき＝ ●ケアハウス（自立型）や●シルバーハウジングへ。
高齢者向け設備やサービスがあり、物件により費用の幅がある＝ ●サービス付き高齢者向け住宅への入居が可能。
２、介護が必要になってからは
予算を抑えたいとき＝ ●特別養護老人ホーム（入居待機者４２万人。※新設のホームは地域3割・それ以外の地域から7割入所なので入れる確立多く狙い目）●ケアハウス（介護付）（施設数少ない）
現実的は＝ ●有料老人ホーム（介護付）が費用面・施設数からも一般的。