不動産 売る時の注意 不動産売却時の諸費用他
●売却の理由を確認する 広い家に・便利な所へ・田舎にUターンなど・いつ頃、いくらぐらいでなど確認する
売却の流れ
➀売却価額の目安を立てる
物件の周辺相場を知ることから始める
➁不動産会社を探す
➂物件価額の査定を依頼する
④不動産会社に仲介を依頼する （媒介契約を結ぶ）
媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。
有効期間は、３ヶ月を超えない範囲で、満了時に依頼者からの申し出によって更新されます。
➄不動産を売り出す
一般的には、売り主の希望価格と不動産会社の査定価格を踏まえて、売り主が売り出し価格を設定します。
実際の売買交渉においては、売り出し価格と購入申込価格の差を解消して、売買価格を決定することになります。
売却時にかかる諸費用
１、仲介手数料
２、抵当権抹消費用 司法書士に依頼する時はその報酬も
３、不動産売買契約書の印紙税
４、測量費用 必要時
５、建物解体費用 必要時
６、譲度所得税 利益が出た時は所得税と住民税
譲度所得金額＝譲度価額ー取得費ー譲度費用ー特別控除
損益通産（※居住用財産の売却や買い替えで損失が出たとき、一定の要件で他の所得から通算及び繰越控除ができる)
７、その他 引越し費用・不用品処分費用
内覧の準備をする
不要な荷物を片づけ、掃除を念入りにしておくなど、好印象を与えられるように早めに準備をしておきましょう
１、靴 靴箱に全て入れる
２、室内 不要なものは片付けるか捨てる、広さが分かるように
３、浴室・トイレ カビや水アカの除去・においに注意
４、キッチン 最低限油汚れは落とす
５、バルコニー 不用品の片付け・洗濯物の取り込み
６、収納 見られても良いように整理整頓
７、外回り 庭や敷地内の雑草を抜く
※買い取り保証 既に買い換え物件が決まっているなどの理由で、一定期間内に必ず物件を売却しなければならない場合に利用することが考えられます。
一般的には不動産会社の査定価格より低くなります
➅購入希望者と交渉する
価格の条件は最も重要ですが、その他の条件についても、譲れる点と譲れない点を明確にして、交渉を進めましょう。
・売買価格
・手付金の額
・引き渡しの時期
・瑕疵担保責任の期限
・土地の実測を行うか否か 土地の実測を行う場合は、実際の面積に応じた売買代金の精算を行うか否か
・建物や設備の補修を行うか否か
・古家がある場合は撤去するか否か
・公租公課（固定資産税や都市計画税）などの精算方法や金額
➆物件情報を開示する
不動産会社が仲介する場合は、「重要事項説明」という制度に基づく詳細な物件説明を行いますので、不動産会社の物件調査に協力しましょう。
・登記記録（登記簿）の記載事項
・法令に基づく制限の概要
・敷地と道路の関係、私道の負担に関する事項
・飲用水・ガス、電気の供給施設および排水施設の整備状況
・工事完了時における形状、構造など
・一棟の建物またはその敷地の管理・使用に関する事項（マンションの場合）
・売買代金以外に授受される金銭に関する事項
・契約の解除に関する事項
・損害賠償額の予定や違約金に関する事項
・手付金などの保全措置の概要
・支払い金または預かり金の保全措置の概要
※重要事項説明は、買い主に対してなされますが、売り主も、その内容を確認しておくことが、後々のトラブルを防ぐためにも大切です。
売り主が正しい情報を不動産会社に告げなかったことにより、買い主とトラブルが発生したときには、売り主が損害賠償を請求される可能性もあります。
したがって、売り主も重要事項説明の内容を確認することで、
１、提供すべき情報に漏れはないか、
２、提供した情報が重要事項説明書に正しく記載されているかを、確認しましょう。
万が一、重要事項説明書の内容に問題がある場合には、すぐに不動産会社に連絡して、重要事項説明書を修正してもらいましょう。
➇売買契約を結ぶ
売買条件を合意したら、買い主と売買契約を結びます。
このとき、一般的には物件価格の10～20％程度の手付金（契約金）を受取る事になります
契約の解除には、主に以下のようなものがあります。
１、手付解除 相手方が契約の履行に着手するまでは、手付金の倍返し、または放棄により契約を解除することができる
２、危険負担による解除 天災により物件が毀損した場合に、過大な修復費用がかかるときは、売り主は無条件で契約を解除することができる
３、契約違反による解除 違約金等の支払いにより契約が解除される。
瑕疵担保責任に基づく解除 物件に重大な瑕疵（欠陥など）があった場合に、その瑕疵により契約の目的が達せられない場合は、買い主は無条件で契約を解除することができる
４、ローン解除 買い主に落ち度がなくても住宅ローンを受けられなかった場合に、買い主は無条件で契約を解除することができる。
５、合意による解除 当事者の合意に基づく条件で契約を解除することができる
➈不動産を引き渡す
売買代金を受領するのと同時に、登記申請（抵当権抹消、所有権の移転等）を行います。
細かな設備・備品等の取り扱いなどについても、買い主と現地立ち会いを行った上で十分に確認をしましょう。
また、引き渡した後の税務申告などの手続きも漏れのないよう気をつけましょう。
買い替えなら購入が先か、売却が先か？
買い換えには税制上の特例が適用される場合があります
１、売却と購入を並行して検討するとき
現在の住まいの買い主と新居の売り主と価格や引き渡し時期などについて、それぞれのバランスに配慮しながら交渉を進める必要があります。ただし、契約条件は相手方の意向にも左右されますので、難しい交渉となる場合もあるでしょう。
２、売却を先に検討するとき
売却の契約を先に結ぶことになりますので、購入の進捗状況に応じて現在の住まいの引き渡し時期を調整する必要があります。調整が難しい場合は、一時的に賃借で仮住まいを用意することも想定しなければいけません。
３、購入を先に検討するとき
売却価格が想定よりも低かった場合に、現在の住まいのローンが残ったり、購入を断念せざるを得ないリスクもあります。
売却物件に関する確認事項
１、権利関係の確認
法務局の登記記録（登記簿）で調べることができます 所有権・借地権・など一戸建てで増築したことがある場合は床面積の変更登記がなされているかなど
２、土地の境界線の確認
３、物件の瑕疵への対処
修復が必要なとき、その費用に相当する額を売却予定価格から差し引いた価格で売ることも考えられます
４、物件の老朽化への対応
リフォームをした場合は、その記録を買い主に引き継ぐことが大切です。
