不動産 買うときの注意
※ 最初に購入価格の３０％位を用意したい！（頭金は購入価格の２０％・諸経費は新築５％・中古で１０％）
分譲物件（新築マンションや販売個数の多い新築１戸建て）
企画＝売主（売主・分譲する不動産会社）
施工＝建設会社
販売＝販売を受諾した不動産会社
購入＝個人
仲介物件（新築１戸建てや中古物件）
売主＝個人
販売＝仲介を依頼された不動産会社
購入＝個人
購入の流れ（分譲・仲介物件） ※斜め字は（仲介物件）のみに摘要
➀ 希望条件を整理する
地域・種類・時期・種類など住環境をしらべる
➁ 予算を決める
おおむねの相場・預貯金の額・住宅ローン借り入れ可能額を調べる
物件価額＋諸費用＝自己資金＋住宅ローン
●年収に占める全ての借り入れの年間合計返済額の割合
年収４００万未満３０％以下・４００万以上３５％以下（フラット３５の利用条件等）
返済できる金額の試算例
＝（現在の家賃＋駐車場代）＋住宅取得の預金ー住宅購入で増加する支出
＝借り入れ可能額のシュミレーション
➁ －２ 不動産会社を探す（新築１戸建てや中古物件を探す時は不動産会社へ依頼する）
➂ 住まいを探す
インターネット検索や新聞折り込み広告、不動産会社からの紹介などから希望条件に合う物件を探す
④ 現地を見学に行く
モデルルームや現地を見学・ 周辺環境や間取り、設備、購入条件などを確認します
④ －２ 不動産会社に仲介を依頼する（媒介契約を結ぶ）
対象となる物件や、仲介業務のサービス内容、不動産会社の仲介手数料などが記載されます。
媒介契約は、有効期間満了時に依頼者からの申し出によって更新されます。更新後の有効期間も3ヶ月を超えない範囲で決定してください。
➄ 資金計画を立てる 購入時の諸費用の概算と内容
物件探しと並行して資金計画を具体化させていきましょう。物件の購入資金・諸経費・住宅ローンの金利・毎月の返済額なども試算しておきます
公的ローン＝財形住宅融資
民間ローン＝銀行・信用金庫・
フラット３５＝民間金融機関が住宅支援機構との提携で提供
➅ 購入の申込をする
売り主である不動産会社か、販売代理をしている不動産会社に購入の申し込みをします。このとき、申込証拠金を預けることがありますが、売買契約の前に申し込みを撤回する場合には返還してもらえます
➅ －２ 購入の申込をする
不動産会社を通して売り主へ購入の申し込みをします。申し込みは、書面で行うのが一般的です。
⑦ 重要事項説明を受ける
宅地建物取引業法では、売買契約を締結するまでの間に、不動産会社は、購入予定者に対して購入物件にかかわる重要事項の説明をしなければならないと定めています。
重要事項説明は、宅地建物取引主任者が、内容を記載した書面に記名押印し、その書面を交付した上で、口頭で説明を行わなければなりません。
➇ 不動産の売買契約をする
重要事項説明の内容を確認して納得できたら、売り主と売買契約を結びます。一般的には物件価格の10～20％程度の手付金（契約金）を支払います
不動産会社（宅地建物取引業者）が売り主の時、売買契約時以下のような制限が設けられています
１、未完成物件の契約の制限
２、クーリングオフ
３、手付金の制限
４、手付金の保全
５、損害賠償額の予定に関する制限
６、瑕疵担保責任の期間に関する制限
➈ 住宅ローンを契約する
売買契約を結んだら、住宅ローンの正式な契約を結びます
➉ 引渡しを受ける
物件が完成したら、下記代金を支払います。同時に、売り主が物件を引き渡し、不動産の登記手続きを行います。その後、引っ越しをして入居となります。
・物件代金の残金
・固定資産税・都市計画税の精算金
・公共料金などの精算金
・管理費などの精算金
・登記費用（登録免許税、司法書士への報酬など）
・不動産会社への仲介手数料の残金
