「還元利回り」という不動産用語と、「利回り」という不動産用語があります。
還元利回りとは、収益還元法という手法を用いて賃貸用不動産などの試算価格を求める際に用いる率であり、利回りとは、賃貸用不動産の儲かり具合を表した率です。
還元利回りと利回りの違いをわかりやすく簡単に解説しましょう。
還元利回りとは、収益還元法により不動産の試算価格を求める際に用いる率
まずは、還元利回りをわかりやすく簡単に解説します。
賃貸用不動産や事業用不動産の試算価格を求める手法として、収益還元法という方法があります。
収益還元法とは、評価対象となる不動産を所有することにより将来得ると期待される収益などを基に、その不動産の試算価格を求める手法です。
たとえば、将来得ると期待される収益が高ければ、収益還元法を用いて求める不動産の試算価格は高くなり、将来得ると期待される収益が低ければ、収益還元法を用いて求める不動産の試算価格は低くなります。
そして、収益還元法は、直接還元法とDCF法に大きく分類されます。
直接還元法は、評価対象となる不動産を所有することにより将来得ると期待される1年の収益を基に、その不動産の試算価格を求めます。
これに対してDCF法は、評価対象となる不動産を所有することにより将来得ると期待される複数年の収益などを基に、その不動産の試算価格を求めます。
収益還元法の直接還元法を用いて、賃貸用不動産や事業用不動産の試算価格を求める式に含まれるのが還元利回りです。
収益還元法の直接還元法では、評価対象となる不動産を所有することにより得ると期待される一年の純収益を還元利回りで割り算しつつ試算価格を求め、具体的な式は以下のようになります。
以上が、収益還元法の直接還元法を用いて不動産の試算価格を求める式であり、式に含まれるのが還元利回りです。
ここで気になるのが還元利回りの求め方ですが、評価対象となる不動産を所有することにより得ると期待される一年の収益を、評価対象となる不動産の価格で割り算しつつ計算します。
還元利回りを求める具体的な式は、以下のとおりです。
たとえば、評価対象となる不動産を所有することにより得ると期待される1年間の純収益が500万円であり、評価対象となる不動産の価格が5,000万円であれば「500万円÷5,000万円×100＝10」と計算し、還元利回りは10%です。
つぎに、利回りの意味をわかりやすく簡単に解説しましょう。
利回りとは、賃貸用不動産などの儲かり具合を表した率
利回りとは、賃貸用不動産などの儲かり具合を表した率です。
不動産の利回りを計算する式は、以下のとおりです。
以上が、利回りを計算する式です。
たとえば、その不動産を所有することにより1年間に得る収益が500万円であり、その不動産の価格が5,000万円であれば「500万円÷5000万円×100＝10」と計算し、利回りは10%です。
利回りは還元利回りと同じく、物件価格が安く多くの収益が上がる不動産ほど高くなります。
つづいて、還元利回りと利回りの違いをまとめましょう。
還元利回りと利回りの違いは、さほどない
最後に、還元利回りと利回りの違いをまとめます。
還元利回りは、以下の式で計算します。
これに対して利回りは、以下の式で計算します。
既にお気づきの方もいらっしゃると思いますが、還元利回りと利回りの求め方はさほど変わりません。
求め方がさほど違わなければ、意味もさほど変わりません。
強いていえば、還元利回りは原則として1年間の純収益を基に計算し、利回りは総収益を基に計算することもあれば、純収益を基に計算することもあるといったところでしょうか。
総収益とは、その不動産を所有することにより得る収入の総額であり、純収益とは、その不動産を所有することにより得る収入から必要経費を差し引いた額です。
これらの違いが還元利回りと利回りの違いであり、さほど違いはありません。
ただ、還元利回りは、収益還元法の直接還元法を用いて賃貸用不動産や事業用不動産の試算価格を求める際に用いられます。
これに対して利回りは、販売されている賃貸用不動産などの儲かり具合を表す指標として活用されます。
以上が、還元利回りと利回りの違いです。
還元利回りの詳細は、私が運営するサイト「誰でもわかる不動産売買」で公開するコンテンツ「還元利回りとは？わかりやすく解説」にて詳しくご説明中です。
同コンテンツでは、還元利回りと共に見聞きすることがある不動産用語「最終還元利回り」の意味もわかりやすく簡単に解説しています。
還元利回りにご興味のある方がいらっしゃいましたら、ぜひご覧ください。それではまた次回の更新でお会いしましょう。「わかりやすく解説 | 不動産のあいうえお」でした。
